Входит ли площадь балконов в «общую площадь», прирост которой порождает доплату по условию ДДУ
Условие Вашего договора о доплате привязано к росту «общей площади». Закон даёт этой величине строгое определение, из которого балконы исключены:
- Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам, нежилых помещениях и (или) машино-местах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, а также об имуществе, указанном в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса, характеризующая и индивидуализирующая такие помещения, машино-места и имущество, включается в электронный паспорт многоквартирного дома. Форма электронного паспорта многоквартирного дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 5 ст. 15 ЖК РФ
Для Вашей ситуации это означает следующее. Площадь двух французских балконов (+0,4 кв.м) по закону вообще не является частью общей площади жилого помещения — она учитывается лишь в «общей приведенной площади» с понижающим коэффициентом и только тогда, когда балконы прямо включены сторонами в расчёт цены. Если в ДДУ порог 0,5 кв.м поставлен в зависимость именно от «общей площади» (а не от «приведенной площади с балконами»), то прирост площади за счёт балконов по определению не доводится до порога — то, что физические балконы построены и «давит» на результат обмера БТИ, правового значения для этого условия договора не имеет.
Отделяем фактический прирост. По Вашим данным БТИ, жилая/полезная площадь (которая и составляет «общую площадь» квартиры) выросла лишь на 0,2 кв.м, а 0,4 прироста — «приведённый» вклад балконов. Поскольку балконы не входят в общую площадь, сравнивать с порогом 0,5 нужно прирост 0,2 кв.м, который порог не превышает. Доплата по этому условию не наступает.
Вывод по вопросу 1: Если в ДДУ формула доплаты оперирует термином «общая площадь» (что соответствует его легальному значению по ч. 5 ст. 15 ЖК РФ), площадь балконов не суммируется с нею, реальный прирост — около 0,2 кв.м, что ниже порога 0,5 кв.м, — доплату по этому основанию Вы платить не обязаны.
Правое значение молчания договора о балконах: предмет и цена ДДУ определены без них
ФЗ-214 требует, чтобы описание передаваемого объекта прямо поименовывало балконы и лоджии и отображало их в плане:
- Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей , общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости , об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости),
— ч. 4 ст. 4 ФЗ-214 (пп. 1 — определение объекта: план с поименованием лоджий, балконов)
Раз в Вашем ДДУ балконы не упомянуты вовсе — ни в описании объекта, ни в плане, ни в площади, — значит, предмет договора (передаваемая квартира) определён сторонами без включения балконов в расчётную площадь, и, соответственно, их площади нет в базе, от которой считается «общая площадь» для порога доплаты. Сформулировав и подписав такой договор притом, что у соседей те же балконы в ДДУ прописаны, застройщик (профессиональная сторона, составляющая типовой договор) сам определил для Вас предмет без балконов.
Цена ДДУ и её изменение — всегда соглашение сторон, а не одностороннее действие застройщика:
- По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23 2 настоящего Федерального закона
— ч. 2 ст. 5 ФЗ-214
Стало быть, застройщик не вправе «догнать» в договор балконы задним числом через обмер БТИ и переложить на Вас доплату за площадь, которая в предмете договора не была согласована. Любое включение балконов в базу перерасчёта было бы изменением предмета и цены договора, которое осуществляется только по взаимному согласию (ст. 452 ГК РФ: > Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на
— п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ), а не путём выставления счёта.
Вывод по вопросу 2: Поскольку балконы в ДДУ по вине застройщика не поименованы и не образуют часть определённого договором предмета, включать их площадь в базу доплаты и требовать за них деньги на основании условия о росте «общей площади» застройщик не вправе — такое изменение предмета и цены требует отдельного соглашения сторон.
Толкование спорного условия против застройщика и защита от злоупотребления правом
Если бы суд усомнился, на какую площадь «намекал» пункт о доплате (без балконов или с ними), действует правило толкования:
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору
— ст. 431 ГК РФ
Поскольку текст договора составлен застройщиком как профессиональной стороной, а смысл условия «общая площадь возросла более чем на 0,5» неясен в части учёта балконов, при буквальном толковании термин «общая площадь» должен пониматься в его легальном значении по ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (без балконов) — то есть в пользу дольщика. Суд учитывает и всю совокупность обстоятельств: балконы у всех соседей те же, в Ваш договор они не попали, а значит действительная общая воля сторон (деловое и разумное поведение: купить квартиру, идентичную соседским, без отдельной доплаты за то, что застройщик сам упустил в тексте) против того, чтобы заставлять Вас платить за собственную ошибку застройщика.
Кроме того, поведение застройщика, который «забыл» вписать балконы в Ваш ДДУ (притом что у соседей они прописаны), а после сдачи дома пытается взыскать доплату именно за эти балконы через порог роста площади, может быть квалифицировано как недобросовестное извлечение выгоды из своего упущения:
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1, 4 ст. 10 ГК РФ
Злоупотребление правом в суде влечёт отказ в защите требования застройщика (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Вывод по вопросу 3: Неясность условия о «площади» и отсутствие балконов в ДДУ должны толковаться против застройщика как составителя договора; требование доплатить за то, что он не включил балконы в Ваш договор, а теперь считает их частью прироста площади, безосновательно и в суде может быть отклонено как злоупотребление правом.
Альтернативная ветка: если ДДУ всё же привязывал цену к «приведенной площади» с балконами
Проверю противоположное прочтение. Закон допускает ситуацию, когда цена договора и площадь для перерасчёта определяются не от «общей площади» (без балконов), а от «общей приведенной площади», включающей площади лоджий/балконов с понижающими коэффициентами:
- В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона
— ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ-214
Следовательно, исход зависит от того, КАК именно сформулирован Ваш договор, — это решающий неизвестный факт:
- Если в ДДУ написано «общая площадь» (без ссылки на приведённую/с понижающими коэффициентами) и балконы в предмете и расчёте отсутствуют — действует основной вывод: балконы в порог не входят, прирост 0,2 < 0,5, доплаты нет.
- Если же в ДДУ прямо установлено, что площадь с балконами учитывается с понижающими коэффициентами (приведенная площадь) И балконы были поименованы — тогда вклад балконов (0,4 с коэффициентом) был бы частью согласованной базы, но и сам факт, что в Вашем тексте они не поименованы и не снабжены коэффициентами, снимает такой довод застройщика.
Учитывая, что в Вашем договоре балконы отсутствуют полностью, даже при попытке застройщика сослаться на «приведённую площадь» ему не хватит согласованной в договоре базы для зачёта балконов: закон увязывает применение приведённой площади с тем, что балкон/лоджия являются частью жилого помещения и в этой роли погоняются в цену (ст. 5 ч. 1 ФЗ-214), чего в Вашем ДДУ нет.
Вывод по вопросу 4: Применение в договоре «общей приведенной площади» с понижающими коэффициентами для балконов юридически возможно (ч. 1 ст. 5 ФЗ-214), НО лишь если балконы поименованы и включены в предмет договора. В Вашем ДДУ их нет, поэтому застройщик не может пересчитать добавленную площадь балконов в доплату; если настаивает — спор разрешаем в суде против него.
Порядок действий, если застройщик настаивает на доплате: досудебная претензия и обращение в суд
Односторонне изменить цену и «доисчислить» доплату за не поименованные в договоре балконы застройщик не вправе:
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ
Изменение цены ДДУ возможно только по соглашению сторон (ч. 2 ст. 5 ФЗ-214), а само соглашение об изменении договора — в той же форме, то есть письменной и с последующей регистрацией (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Значит, никакое «уведомление» или выставленный счёт доплаты сам по себе обязательство у Вас не порождает.
Если после обмеров БТИ застройщик требует доплату, Вам следует письменно (заказным письмом с описью либо нарочно с отметкой о вручении) заявить возражение: указать, что балконы в ДДУ не поименованы, их площадь по ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в «общую площадь», а реальный прирост общей площади составляет ~0,2 кв.м — ниже порога 0,5, поэтому доплата не наступила. Отказ в подписании передаточного акта только из-за невнесённой неположенной доплаты также неправомерен — застройщик обязан передать объект, качество и характеристики которого соответствуют договору (ст. 7, 8 ФЗ-214), а условия договора об ином ухудшают положение потребителя.
Поскольку Вы — гражданин-дольщик, заключивший ДДУ для личных (жилищных) нужд, отношения подпадают под Закон о защите прав потребителей, что даёт Вам процессуальные преимущества при споре:
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины
— п. 2, 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей
Вывод по вопросу 5: Оснований для доплаты нет; Ваша линия — письменно возразить застройщику, опереться на отсутствие балконов в ДДУ и на прирост общей площади ниже порога. Если застройщик откажет в передаче квартиры или подаст иск о взыскании, спор рассматривается судом по Вашему выбору — в том числе по Вашему месту жительства, без обязанности платить госпошлину; в суде Вы заявляете те же доводы о невключении балконов в предмет и цену договора.
