Обязательны ли оценка и страхование построенного дома, если в залоге только земельный участок по ипотеке, и достаточно ли выписки из ЕГРН для подтверждения окончания строительства?

Возникает ли ипотека в силу закона на построенный дом (и обязан ли заёмщик его страховать)

Статья 64 2 . Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение. (В редакции федеральных законов от 22.12.2008 № 264-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения. (В редакции Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 и 2 ст. 64.2 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Ключевой вывод из этой нормы: по общему правилу в залог попадает ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, а не построенный дом — закон презюмирует залог участка (права аренды) с момента регистрации права собственности на построенное здание. То есть Ваша ситуация прямо укладывается в конструкцию ст. 64.2: в залоге у банка находится участок, и это нормальная схема, а не «неполное» обеспечение.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
— п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Но здесь важная деталь: по п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ действует диспозитивная презумпция — «если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения». Следовательно, если в Вашем договоре ипотеки (или кредитном договоре, влекущем ипотеку в силу закона) прописано, что залог — только на землю и дом в залог не отдаётся, то ипотека на дом НЕ возникает, и страховать его как предмет залога банк требовать не вправе. Если же такого исключения в договоре нет, дом автоматически попадает в ипотеку в силу п. 1 ст. 65 — тогда и только тогда у банка появляется законный интерес и в оценке, и в страховании дома. То есть решающее значение имеют дословные формулировки Вашего договора.

1. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Глава III.
   — п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Эта норма уточняет механику: ипотека как обременение возникает не «автоматически», а с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Поэтому если после регистрации права собственности на дом в ЕГРН появится запись об ипотеке на дом (например, орган регистрации внесёт её «одновременно с регистрацией права»), значит дом фактически оказался в залоге, и это повод разбираться с банком и с записью. Если запись касается только участка — дом в залог не попал.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Отсюда прямой практический вывод по Вашему главному вопросу: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется ОДНОВРЕМЕННО с государственной регистрацией права собственности на объект, чьи права обременяются ипотекой. Значит именно выписка из ЕГРН (и заявление о регистрации права) — тот документ, которым подтверждается и окончание стройки, и объём обременения. Отдельный отчёт об оценке дома для такой регистрации законом не требуется — оценка нужна была для договора об ипотеке (ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ), а не для регистрации ипотеки в силу закона на основании ст. 64.2 и 65.

Вывод: обязательной оценки и страхования построенного дома закон не устанавливает, если дом не является предметом залога. По ст. 64.2 ФЗ № 102-ФЗ в залоге по целевому кредиту на стройку находится земельный участок; распространение ипотеки на дом по п. 1 ст. 65 происходит только при отсутствии в договоре иного условия. Если в Вашем договоре прямо оговорено, что залог — только на землю, дом в ипотеку не попадает, и требования о страховке/оценке дома неправомерны. Если же дом в ЕГРН зарегистрирован с записью об ипотеке (одновременно с правом — п. 2 ст. 20, п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ), то дом фактически стал предметом залога; в этом случае отказ от его страхования действительно создаёт риск по ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ (досрочное исполнение). Проверить нужно именно выписку ЕГРН на дом: есть ли там запись об ипотеке.

Обязанность страхования: заложенное имущество vs. имущество, залогом не обременённое

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.
   — п. 1 и 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Здесь принципиально, что обязанность страховать касается «имущества, заложенного по договору об ипотеке», и объём этой обязанности определяется «условиями этого договора». Абзац первый п. 2 включается только «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании». В Вашем договоре прямо прописано, что страхование не является обязательным и заложен только участок — это и есть то самое «иное условие», которое исключает довод менеджера о всеобщей обязанности страховать.

Статья 343. Содержание и сохранность заложенного имущества 1. Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан: 1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования;
— подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ

Та же логика в ГК РФ: обязанность страховать заложенное имущество действует, «если иное не предусмотрено законом или договором». Поскольку договором иное предусмотрено (страхование необязательно, залог только на землю), подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ не создаёт для Вас обязанности страховать построенный дом.

2 2 . Если федеральным законом не предусмотрено обязательное заключение заемщиком договора личного страхования, кредитор обязан предоставить заемщику возможность получения потребительского кредита (займа) без предоставления услуги или совокупности услуг, в результате оказания которых заемщик становится застрахованным лицом по договору личного страхования, или без заключения заемщиком самостоятельно договора личного страхования в соответствии с частью 10 настоящей статьи с учетом возможного увеличения размера процентной ставки по такому договору потребительского кредита (займа) относительно размера процентной ставки по договору потребительского кредита (займа), заключенному с предоставлением заемщику данных услуг.
— ч. 2.2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Отдельно по «личному страхованию» и навязанным услугам: если федеральным законом не предусмотрено обязательное личное страхование, кредитор ОБЯЗАН предоставить возможность получить кредит без страхования. Это подтверждает, что сам по себе отказ от личной страховки и страховки имущества правомерен, а требование менеджера по телефону не основано на законе. С учётом того, что Ваш договор ипотечный, применяется и следующее правило.

2 14 . Правила, предусмотренные частями 2, 2 7 - 2 13 настоящей статьи, также применяются к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.
— ч. 2.14 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Эта норма распространяет весь блок правил о дополнительных услугах (в т.ч. о запрете навязывания и о праве отказаться) на кредитные договоры с гражданами, обеспеченные ипотекой. То есть при ипотеке банк тем более не вправе навязывать страховку как условие.

того, в силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.10.2023

Наконец, общий «защитный» механизм: условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, ничтожны, а причинённые такими условиями убытки подлежат возмещению. Если банк попытается «дописать» обязательность страхования дома в одностороннем порядке, такое условие ничтожно.

Вывод: страхование построенного дома (как имущества и как личного страхования заёмщика) не является для Вас обязательным, поскольку дом не является предметом залога, а в договоре прямо оговорено отсутствие обязательного страхования. Требование об оценке дома для целей залога законом также не установлено — оценка требуется для договора об ипотеке, но не для ипотеки в силу закона на основании ст. 64.2, 65 ФЗ № 102-ФЗ. Менеджер горячей линии излагает не норму, а общую практику «на всякий случай»; исполнять это требование Вы не обязаны. Если банк всё же настаивает — требуйте письменное обоснование со ссылкой на пункт Вашего договора и норму закона.

Достаточно ли выписки из ЕГРН для подтверждения окончания стройки и целевого использования кредита

По п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ (цитата > 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

— п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке») регистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с регистрацией права собственности на обременяемый объект, а сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРН на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, причём «истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается». Практический смысл для Вас: именно ЕГРН (выписка) является тем публичным реестром, который фиксирует и право собственности на дом, и наличие/отсутствие обременения. Никакой отдельный документ об «оценке» для подтверждения окончания стройки закон не требует — строительство подтверждается зарегистрированным правом на дом.

1. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Глава III.
   — п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Дополняю: ипотека считается возникшей для третьих лиц с момента государственной регистрации, а права залогодержателя — с момента внесения записи в ЕГРН. Это означает, что объём обеспечения (то, что реально в залоге) определяется исключительно данными ЕГРН. Поэтому, чтобы ответить на вопрос «достаточно ли выписки», нужно исходить из того, что запись в ЕГРН — окончательный и достаточный источник о заложенном объекте.

Вывод: для подтверждения окончания строительства достаточно выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности на жилой дом. Именно эта выписка одновременно показывает, обременён ли дом ипотекой (если запись об ипотеке на дом отсутствует — дом не в залоге). Отчёт об оценке дома для целей подтверждения окончания стройки законом не предусмотрен; оценка нужна была для заключения договора об ипотеке (ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ), а не для регистрации права и не для отчёта о целевом использовании кредита. Если банк требует именно оценку — это дополнительное требование, не основанное на законе, и его следует оспаривать в письменном виде.

Может ли банк пересчитать кредит или повысить ставку

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
— ч. 10 ст. 29 ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности»

Это прямой запрет: по кредитному договору с заёмщиком-гражданином банк НЕ МОЖЕТ в одностороннем порядке увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения. Значит сам по себе факт того, что Вы не предоставили страховку/оценку дома, не даёт банку права «поднять ставку» в одностороннем порядке. Исключение — случаи, прямо предусмотренные федеральным законом (например, если договор изначально построен на переменной ставке с условиями, установленными законом), а не просто недовольство менеджера.

Процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 29 ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности»

Ставка и порядок её определения устанавливаются по соглашению с клиентами. Изменение ставки — это изменение согласованного условия, то есть требуется Ваше согласие (дополнительное соглашение), а не односторонний акт банка.

Положениями статьи 310 ГК РФ установлен общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. В абзацах втором и третьем пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК Ф). Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12). Согласно части 10 статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности»8 по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.10.2024

Судебная практика Верховного Суда прямо обобщает этот подход: общий запрет на одностороннее изменение условий (ст. 310 ГК РФ), одностороннее изменение допускается для предпринимателя по отношению к непредпринимателю только в специально установленных законом случаях, а если оно совершено вне таких случаев — оно «не влечёт юридических последствий». То есть даже если банк формально «пересчитает» ставку в одностороннем порядке, это не создаёт для Вас обязанности платить по новой ставке.

Вывод: банк не вправе в одностороннем порядке повысить ставку или пересчитать кредит из-за того, что Вы не предоставили страховку и оценку дома. Ставка устанавливается по соглашению (ч. 1 ст. 29 ФЗ № 395-1), одностороннее её увеличение для гражданина прямо запрещено (ч. 10 ст. 29 ФЗ № 395-1, п. 14 Обзора ВС от 23.10.2024). Любое изменение — только по соглашению сторон (дополнительное соглашение). Если банк присылает уведомление об изменении ставки — его односторонние действия не влекут юридических последствий и подлежат оспариванию.

Что делать, если банк всё же настаивает: защита прав и денежные последствия

Если банк письменно потребует страхование/оценку дома либо изменит ставку, работает «защитный блок» из норм о защите прав потребителей.

того, в силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.10.2023

Недопустимые (ущемляющие права потребителя) условия договора ничтожны, а причинённые ими убытки подлежат возмещению. Применительно к Вашей ситуации: навязывание страховки дома при отсутствии его в залоге и при наличии в договоре оговорки об отсутствии обязательного страхования — это как раз ущемление прав потребителя.

2 2 . Если федеральным законом не предусмотрено обязательное заключение заемщиком договора личного страхования, кредитор обязан предоставить заемщику возможность получения потребительского кредита (займа) без предоставления услуги или совокупности услуг, в результате оказания которых заемщик становится застрахованным лицом по договору личного страхования, или без заключения заемщиком самостоятельно договора личного страхования в соответствии с частью 10 настоящей статьи с учетом возможного увеличения размера процентной ставки по такому договору потребительского кредита (займа) относительно размера процентной ставки по договору потребительского кредита (займа), заключенному с предоставлением заемщику данных услуг.
— ч. 2.2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Плюс банк обязан был обеспечить возможность кредита без страхования — это значит, что само требование страховки как условия сохранения ставки противоречит закону.

Денежные последствия: если из-за неправомерного требования банка Вы понесёте расходы (уплатите страховую премию, оплатите оценку), эти суммы — убытки, подлежащие возмещению. Общий механизм возмещения убытков установлен ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Это означает, что Ваши реальные расходы (например, оплата навязанной оценки или страховки) подлежат полному возмещению как убытки; при начислении банком «лишних» процентов/платежей по завышенной ставке Вы вправе требовать возврата излишне уплаченного (на незаконно удерживаемые суммы начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ). Компенсация морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя — ст. 13, 15 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Положениями статьи 310 ГК РФ установлен общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. В абзацах втором и третьем пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК Ф). Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12). Согласно части 10 статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности»8 по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.10.2024

Кроме того, навязывание невыгодных условий и злоупотребление доминирующим положением кредитной организации — состав нарушения, преследуемый по линии ФАС (ст. 10 ФЗ «О защите конкуренции», разъяснения п. 13, 15 Постановления Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2), а также предмет надзора Банка России.

Вывод: при навязывании страховки/оценки дома или при попытке изменить ставку действуйте письменно: (1) направьте в банк претензию с требованием обосновать требование со ссылкой на пункт договора и норму либо отозвать его; (2) при отказе — жалоба в интернет-приёмную Банка России (надзор за банками) и в Роспотребнадзор; (3) в суд по месту Вашего жительства (как потребителя) — о признании условия/требования незаконным, возврате излишне уплаченного (проценты по ст. 395 ГК РФ), возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), компенсации морального вреда и штрафа (ст. 13, 15 Закона № 2300-1). Госпошлина по таким искам с потребителя не взимается (ст. 17 Закона № 2300-1, НК РФ).

Ветка «дом всё же оказался в залоге»: риски и последствия

Ст. 64.2 и 65 ФЗ № 102-ФЗ содержат презумпцию распространения ипотеки на возведённый дом, если в договоре прямо не оговорено иное (цитаты > Статья 64 2 . Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение. (В редакции федеральных законов от 22.12.2008 № 264-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения. (В редакции Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

— п. 1 и 2 ст. 64.2 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», > Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
— п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Возможны две развилки, и они ведут к РАЗНЫМ ответам, поэтому их нужно проверить по документам:

Ветка 1 — в договоре есть условие «залог только на землю, дом не заложен» (Ваш случай, как Вы его описываете). Тогда дом в залог не попадает, страховка и оценка дома необязательны, требование менеджера безосновательно. Вывод предыдущих блоков остаётся полностью в силе.

Ветка 2 — в договоре такого исключения нет (или условие сформулировано неоднозначно). Тогда по п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ ипотека автоматически распространяется на построенный дом с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 11, п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ). В этом случае дом становится предметом залога, и обязанность его страховать (при отсутствии иного условия именно о страховании) вытекает из п. 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ и подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ (цитаты > 1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.

— п. 1 и 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», > Статья 343. Содержание и сохранность заложенного имущества 1. Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан: 1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования;
— подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ).

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.
   — п. 1 и 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

В ветке 2 неисполнение обязанности страховать заложенный дом даёт банку право по ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ потребовать досрочного исполнения обязательства и при неудовлетворении — обратить взыскание. Это и есть реальный риск, из-за которого важно сначала посмотреть выписку ЕГРН и текст договора, а не спорить «на слух».

Вывод: сначала проверьте выписку из ЕГРН на дом и раздел договора о предмете залога. Если запись об ипотеке на дом в ЕГРН отсутствует — Вы в ветке 1, требования банка неправомерны. Если запись об ипотеке на дом есть — Вы в ветке 2: дом в залоге, и тогда целесообразно застраховать дом (это устранит риск по ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ), но потребовать от банка письменного подтверждения предмета залога и оснований — оценка в любом случае не является обязательной для регистрации, а ставку менеджер изменить не вправе (ч. 10 ст. 29 ФЗ № 395-1).

Риски, альтернативы и порядок действий (фиксация исполнения)

Риски. Единственный реальный риск — если дом всё же окажется заложенным (ветка 2). Тогда применяются:

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.
   — п. 1 и 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

и следующая норма об основаниях обращения взыскания:

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
   — п. 1 ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Как видно, ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ увязывает обращение взыскания с НЕИСПОЛНЕНИЕМ или НЕНАДЛЕЖАЩИМ исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (неуплата долга/процентов), а не с самим фактом отсутствия страховки. Нарушение обязанности страховать заложенное имущество — самостоятельное основание для требования о досрочном исполнении по ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ, но и оно по общему правилу реализуется через требование к заёмщику, а не через немедленное взыскание. Для Вас это означает: пока Вы добросовестно платите по графику и дом не заложен — рисков обращения взыскания нет.

Альтернативы. Вместо покупки страховки и отчёта об оценке:
— предоставить в банк выписку из ЕГРН на дом (подтверждает право собственности и объём обременения — > 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

— п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»);
— письменно запросить у банка подтверждение предмета залога со ссылкой на конкретный пункт договора;
— если банк настаивает, что дом «должен» быть в залоге для сохранения ставки, — предложить оформить дополнительное соглашение, поскольку любые изменения — только по соглашению сторон (> Процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 29 ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности», > По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
— ч. 10 ст. 29 ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности»);
— при споре — оспаривать одностороннее изменение ставки (односторонние действия не влекут последствий — > Положениями статьи 310 ГК РФ установлен общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. В абзацах втором и третьем пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК Ф). Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12). Согласно части 10 статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности»8 по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.10.2024).

Фиксация исполнения. Направьте в банк письменное заявление (претензию) с уведомлением о завершении строительства, приложив выписку ЕГРН, и с требованием письменно обосновать требование об оценке/страховке либо отозвать его. Направляйте заказным письмом с описью вложения (или через личный кабинет с сохранением подтверждения отправки) — это создаёт доказательство обращения. Специальных публичных сроков для претензии по такому спору нет; банк рассматривает обращение в общем порядке работы с обращениями граждан. Неответ банка усиливает Вашу позицию при жалобе в Банк России и в суд.

Вывод: риск для Вас возникает только если дом фактически в залоге; тогда страхование дома целесообразно как способ снять риск по ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ, но оценка не обязательна, а ставка в одностороннем порядке изменена быть не может. Альтернатива требованию страховки — предоставить выписку ЕГРН и письменно истребовать у банка обоснование; все изменения условий — только дополнительным соглашением. Все обращения фиксируйте письменно; при отказе банка — жалоба в Банк России (надзор) и Роспотребнадзор, затем в суд по месту Вашего жительства (как потребителя).

Документы, подтверждающие окончание строительства, и фиксация обращений

По вопросу о документах, подтверждающих окончание строительства: регистрация права собственности на дом есть юридический факт завершения его создания, и именно она влечёт предусмотренные законом последствия (в том числе возможность внесения записи об ипотеке одновременно с регистрацией права):

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

1. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Глава III.
   — п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Из этих норм следует, что объём обременения и факт регистрации права фиксируются в ЕГРН, и выписка из ЕГРН — тот документ, из которого достоверно следует и право собственности на дом, и наличие/отсутствие на нём записи об ипотеке. Что касается перечня документов, которые заёмщик обязан представить банку для отчёта о целевом использовании кредита на строительство — публичная норма такого перечня не устанавливает; объём и форма отчётности определяются условиями конкретного кредитного договора (ст. 814 ГК РФ — целевой заём), а не отдельным законом.

По вопросу фиксации обращений: специального порядка претензии заёмщика-гражданина к банку именно по этому предмету публичная норма не предусматривает; применяется общий порядок работы кредитной организации с обращениями и общие правила защита прав потребителей (Закон РФ № 2300-1). Поэтому претензию следует направлять письменно (заказным письмом с описью вложения либо через личный кабинет с сохранением подтверждения отправки) — это создаёт доказательство обращения и дату.

Вывод: выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности на дом является достаточным документом для подтверждения окончания строительства, поскольку регистрация права и внесение (при необходимости) записи об ипотеке производятся одновременно через ЕГРН; объём и форма «отчётности» по целевому кредиту определяются кредитным договором, и банк вправе запросить только те документы, которые договором предусмотрены. Обращения в банк фиксируйте письменно; при отказе или неответе — жалобы в Банк России и Роспотребнадзор, затем суд.