Продажа дома, купленного на материнский капитал, если один из дольщиков уехал за границу: как оформить доверенность через консульство

Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, без согласия уехавшего за границу дольщика

Продать такой дом без волеизъявления уехавшего сособственника нельзя ни в коем случае — распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: уехавший дольщик имеет долю в праве собственности на дом, а значит, является полноправным участником долевой собственности. Дом (как единый объект, включая его долю) может быть отчуждён только с его согласия. Без него регистратор откажет в переходе права, а сделка, совершённая без такого согласия, может быть оспорена. Продажа же одной только его доли постороннему лицу дополнительно требует соблюдения преимущественного права покупки остальных сособственников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу
— п. 1-2 ст. 250 ГК РФ

Для клиента: прежде чем продавать долю уехавшего дольщика постороннему лицу, остальных участников (мать/супруга) нужно письменно известить о цене и условиях с предложением выкупить долю; при отказе или неответе в течение месяца долю можно продавать любому лицу. Однако ключевое — согласие самого уехавшего дольщика необходимо в любом случае: оно и оформляется доверенностью.

Вывод: самовольно, «за спиной» уехавшего сособственника, дом продать нельзя. Единственный корректный путь — получить его согласие, выраженное через нотариальную доверенность (см. следующий блок).

Где и как уехавший дольщик может оформить доверенность на продажу дома

Так как сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость требует нотариальной формы (кроме случая отчуждения всеми участниками по одной сделке), доверенность на распоряжение домом тоже должна быть нотариально удостоверена:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для клиента: доверенность на продажу (распоряжение) долей в доме попадает под правила ч. 1 ст. 185.1 ГК — она должна быть нотариально удостоверена. Обычный нотариус в любом городе РФ мог бы это сделать, но уехавший за границу по «приравненным» доверенностям (из п. 2 ст. 185.1) оформить её не сможет — там перечислены иные ситуации. Однако у нотариального удостоверения за рубежом есть полноценный эквивалент — консульское удостоверение:

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ (ФКЗ-№… ФЗ № 154-ФЗ)

Ключевое для сделки с домом: консульское должностное лицо не вправе удостоверять сам договор об отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ (пп. 1 ст. 26 Консульского устава и п. 1 ст. 38 Основ о нотариате). Но доверенность на распоряжение такой недвижимостью консул удостоверять вправе — это прямо предусмотрено Инструкцией:

Консульские должностные лица вправе удостоверять доверенности, содержащие полномочия на распоряжение недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации, либо на распоряжение долей или частью доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации. При удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанном в доверенности, полномочиях представителя, сроках действия доверенности консульское должностное лицо устанавливает со слов заявителя. 47. Доверенность должна содержать: 1) наименование - "Доверенность"; 2) указание на место ее совершения (город, община (коммуна), муниципалитет, сельское поселение, деревня, аул и так далее). В случае удостоверения доверенности вне помещения дипломатического представительства Российской Федерации или консульского учреждения Российской Федерации - фактический адрес удостоверения; 3) дату ее совершения. Число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность; 4) сведения о представляемом и представителе; 5) полномочия, передаваемые представителю; 6) подпись представляемого.
— п. 46 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий консульскими должностными лицами (приказ МИД № 20795/209 и Минюста, утв. 29.09.2022)

Для клиента это означает: уехавший дольщик (если он гражданин РФ) должен обратиться в российское консульство (посольство, консульский отдел) страны своего проживания и удостоверить там доверенность на продажу своей доли. Подготовить текст доверенности с перечнем полномочий (право заключить договор купли-продажи, подписать, подать документы на регистрацию, получить деньги) нужно заранее — у консула она удостоверяется и затем приравнивается к нотариальной для всех российских целей. Срок действия: если срок не указан, доверенность действительна один год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК).

Вывод: да, уехавший дольщик может оформить доверенность на продажу своей доли в российском консульстве за границей — такое удостоверение приравнивается к нотариальному и принимается для сделки и госрегистрации в РФ.

Форма и особенности самой сделки по продаже дома

Правила ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ определяют, когда сделки по отчуждению долей требуют нотариального удостоверения:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Для клиента: если все участники долевой собственности (включая уехавшего по доверенности) отчуждают свои доли по одной сделке (продают весь дом одним договором), то нотариальное удостоверение договора не требуется — достаточно иного существующего лица? нет — нотариус не обязателен, договор заключается в простой письменной форме. Но если продаётся только доля уехавшего дольщика (или кто-то из участников не продаёт), то сделка должна быть нотариально удостоверена. В обоих вариантах требуется согласие/участие уехавшего дольщика через доверенность.

Из вопроса о маткапитале: дом уже куплен на средства маткапитала, доли выделены всем членам семьи (включая детей). Если среди сособственников есть несовершеннолетние, продажа их долей дополнительно требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Для клиента: если в числе дольщиков есть ребёнок (что типично при покупке на маткапитал), перед продажей дома необходимо получить письменное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли ребёнка (как правило, с одновременным выделением ему доли в другом жилье или зачислением средств на его счёт). Без такого разрешения регистратор откажет в сделке.

Вывод: при продаже всего дома всем составом дольщиков нотариус для договора не обязателен, но при наличии долей несовершеннолетних нужно предварительное разрешение органа опеки; согласие уехавшего дольщика, оформленное доверенностью, требуется в любом случае.

Срок действия доверенности, передоверие и риски для остальных дольщиков

Практические параметры доверенности, выданной уехавшим дольщиком в консульстве:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Для клиента: если в консульской доверенности не указан срок, она действует ровно один год со дня совершения. Поскольку уехавший дольщик не приедет, стоит заранее удостовериться, что в доверенности указана конкретная дата совершения (иначе она ничтожна) и достаточный срок либо вообще без ограничения — но для российской недвижимости срок при неуказании равен году.

Важный аспект — кто и как подписывает документы. Доверенность на продажу доли недвижимости по общему правилу предполагает личное исполнение представителем, а передоверие допускается только если прямо разрешено в тексте доверенности:

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 3 ст. 187 ГК РФ

Для клиента: если семья планирует, что продажей будет заниматься не только один человек, в доверенности следует прямо предусмотреть право передоверия (и оно отдельно нотариально удостоверяется). Это защитит от ситуации, когда назначенный представитель не сможет действовать — например, из-за болезни или отъезда.

Наконец, уехавший дольщик в любой момент вправе отозвать доверенность, а представитель — отказаться:

Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность). Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти. 2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. 3.
— п. 2 ст. 188 ГК РФ

Для клиента: это означает, что до завершения сделки и регистрации перехода права остаётся риск отмены доверенности уехавшим дольщиком. Сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся в реестр нотариальных действий и становятся доступны неограниченному кругу лиц (в том числе регистратору и покупателю). Поэтому всю цепочку (подписание договора → подача на регистрацию) целесообразно проходить оперативно, не оставляя разрыва во времени.

Вывод: доверенность действует один год при неуказании срока; передоверие допустимо только при специальном разрешении в тексте; уехавший дольщик вправе отозвать доверенность в любой момент до завершения сделки — поэтому сделку следует доводить до регистрации без задержек.