Как продать квартиру без присутствия собственника, если он работает в море и не может приехать до октября: варианты оформления доверенности и сделки

Можно ли удостоверить доверенность «в море» (капитаном судна или в ином упрощённом порядке)

Доверенность на продажу доли в квартире — это доверенность на распоряжение зарегистрированным правом и подачу заявлений о госрегистрации, поэтому она требует именно нотариальной формы:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

При этом перечень доверенностей, которые приравниваются к нотариально удостоверенным, — закрытый: это военнослужащие в военно-лечебных учреждениях и в частях, лица в местах лишения свободы и в стационарных организациях соцобслуживания:

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций
— п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

Лиц, находящихся «в плавании на судне», в этом перечне НЕТ. Что касается капитана судна, то его полномочия в этой сфере ограничены удостоверением завещаний, а не доверенностей:

Капитан судна вправе удостоверить завещание лица, находящегося во время плавания на судне. Завещание, удостоверенное капитаном судна, приравнивается к нотариально удостоверенному
— п. 1 ст. 70 КТМ РФ

Из этого следует прямой вывод для ситуации вашего знакомого: капитан судна, на котором находится третий помощник, не вправе удостоверить доверенность на продажу доли в квартире — даже если судно идёт под российским флагом. Удостоверенная капитаном доверенность на распоряжение недвижимостью не будет иметь силы нотариальной, а сделка, совершённая по ней, окажется совершённой ненадлежащим представителем и не пройдёт регистрацию в Росреестре. «Оформить доверенность в море» в том смысле, в котором это обычно представляют (капитан подпишет — и всё), невозможно.

Вывод: удостоверение доверенности капитаном судна в открытом море законодательством не предусмотрено; доверенность на продажу доли требует нотариального удостоверения, а упрощённых «морских» способов её оформить нет.

Можно ли оформить доверенность дистанционно, через интернет

Механизм «удалённого» нотариального действия существует, но он применяется только к строго ограниченному перечню действий, в который удостоверение доверенности не входит:

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ
— абз. 1 ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Это означает: доверенность на продажу недвижимости нельзя удостоверить дистанционно через интернет (через личный кабинет нотариуса, Госуслуги или видеосвязь). Перечень удалённых действий закрыт, и доверенность в него не включена. Для удостоверения доверенности требуется личная явка доверителя к нотариусу (или к лицу, управомоченному приравнивать доверенность к нотариальной).

Вывод: дистанционно (полностью через интернет, без личного присутствия) нотариально удостоверить доверенность на продажу доли невозможно. Электронная подпись здесь не заменяет нотариальное удостоверение доверенности.

Рабочие способы оформить доверенность для моряка: иностранный нотариус и консул

Поскольку «в море» доверенность не оформить, реальные варианты сводятся к удостоверению на берегу — в иностранном порту либо через консульское учреждение РФ.

Вариант 1 — нотариус иностранного государства в порту захода. Форма доверенности подчиняется праву места её совершения, а сделка, совершённая за границей, не может быть признана недействительной по форме, если соблюдены требования права страны места совершения:

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Практически это значит: если судно зайдёт в иностранный порт, доверенность на продажу доли в российской квартире можно удостоверить у местного нотариуса (нотариуса этого государства), и она будет признаваться в России. При этом потребуется перевод документа на русский язык и, как правило, проставление апостиля либо консульская легализация (в зависимости от того, участвует ли это государство в Гаагской конвенции 1961 г. об апостиле), а сам текст доверенности имеет смысл заранее согласовать с российским нотариусом, который будет вести сделку, чтобы он точно принял такой документ.

Вариант 2 — консульское должностное лицо РФ. Здесь есть важное ограничение: консул вправе удостоверять доверенности, но НЕ вправе удостоверять сделки (и доверенности на такие сделки) по отчуждению недвижимости, находящейся на территории РФ:

удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
— пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

То есть консул РФ не сможет удостоверить доверенность на продажу доли в квартире, расположенной в России, — это прямое изъятие в законе. Данный вариант для продажи недвижимости в РФ не работает.

Вывод: реально работающий способ для лица в море — дождаться захода судна в иностранный порт и удостоверить доверенность у иностранного нотариуса (с переводом и апостилем/легализацией); консул РФ такую доверенность на отчуждение российской недвижимости удостоверить не вправе.

Обязательная нотариальная форма самой сделки и последствия её несоблюдения

Даже при наличии надлежащей доверенности сама сделка — отчуждение доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу — подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Исключение (одна сделка по отчуждению долей всеми сособственниками одновременно) работает только если продаётся сразу вся квартира, то есть оба сособственника по 1/2 отчуждают свои доли одной сделкой. Если же продаётся только доля вашего знакомого постороннему покупателю, нотариальная форма договора обязательна.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — независимо от наличия доверенности:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Это важно для планирования: доверенному лицу всё равно придётся обращаться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли и подачи документов на регистрацию. Доверенность должна прямо предусматривать полномочия на заключение договора купли-продажи недвижимости, подписание договора, подачу документов на регистрацию перехода права и получение денежных средств (либо получение их на счёт доверителя).

Вывод: продажа доли постороннему лицу требует обязательного нотариального удостоверения договора, а при его отсутствии сделка ничтожна; «обойти» нотариуса не получится.

Преимущественное право второго сособственника при продаже доли

Поскольку квартира находится в долевой собственности (у знакомого 1/2), при продаже его доли постороннему лицу обязан действовать порядок преимущественного права покупки:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ

Применительно к ситуации это означает: перед продажей доли постороннему покупателю необходимо письменно известить второго сособственника (вторую 1/2) о намерении продать долю с указанием цены и условий. Он вправе выкупить долю в течение месяца; если откажется письменно — продавать можно раньше. Если извещение не сделать и продать долю постороннему, второй сособственник в течение трёх месяцев вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то есть фактически «отобрать» долю.

Извещение может быть оформлено также через нотариуса (в том числе передано нотариально, а при невозможности вручения — размещено на сайте ФНП либо направлено почтой), что создаёт фиксируемое доказательство соблюдения процедуры. В доверенности доверенному лицу целесообразно предусмотреть и полномочия на направление такого извещения.

Вывод: до продажи доли постороннему обязательно письменно известить второго сособственника о намерении продать долю с указанием цены; иначе он вправе в течение трёх месяцев перевести долю на себя через суд.

Срок доверенности и оформление прав по наследству

Доверенность лучше выдать с конкретным сроком, покрывающим период до завершения сделки. Если срок не указать, действует общее правило — один год со дня совершения:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Поскольку контракт моряка действует до октября и он не может явиться лично, доверенность целесообразно выдать на срок, достаточный для уведомления сособственника (месяц) и совершения самой сделки, либо ориентироваться на возвращение. Дата совершения доверенности обязательна — без неё доверенность ничтожна.

Отдельно нужно учесть, что само по себе свидетельство о праве на наследство ещё не регистрирует право собственности: до продажи доли право на неё должно быть зарегистрировано в ЕГРН (переход права регистрируется Росреестром), и именно на это потребуется доверенность — на подачу заявлений о регистрации прав. Это также входит в ту же нотариальную доверенность на распоряжение недвижимостью.

Вывод: доверенность должна содержать дату и разумный срок действия (лучше прямо указать), полномочия на продажу, подписание договора, подачу документов на регистрацию и получение денег; свидетельство о наследстве само по себе право продажи не заменяет — нужно зарегистрированное право.

Если нотариус откажет и альтернативные пути продажи доли

Если нотариус откажет в удостоверении доверенности или самой сделки, отказ можно обжаловать в судебном порядке — по правилам особого производства. Отказ должен быть мотивирован и оформлен постановлением, и заявитель вправе оспорить его в суде (это стандартный механизм, предусмотренный Основами о нотариате и главой 37 ГПК РФ о рассмотрении заявлений о совершённых нотариальных действиях или об отказе в их совершении).

Однако практичнее учесть, что в данном деле есть варианты, позволяющие сократить риски и сроки:

Проще всего — продать долю второму сособственнику. Если покупателем доли выступает сам второй сособственник (владелец второй 1/2), преимущественное право не нарушается (продажа идёт не «постороннему лицу»), а при отчуждении долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке нотариальная форма также может быть упрощена. Это снижает зависимость от длинного цикла извещений и минимизирует риск трёхмесячного перевода доли.

Дождаться возвращения. Контракт действует до октября; если покупатель уже есть и сделка не срочная, самый надёжный и наименее рискованный путь — дождаться личного возвращения собственника и оформить всё без доверенности. Это снимает все риски, связанные с признанием иностранной доверенности, переводом, апостилем и приёмкой документа российским нотариусом.

Оформление в иностранном порту (иностранный нотариус с переводом и апостилем/легализацией) — рабочий, но организационно более затратный вариант, применимый только если судно в период до октября зайдёт в иностранный порт и моряк сможет сойти на берег к нотариусу.

Сквозной вывод по делу: без личного присутствия собственника продать его долю (1/2) в квартире можно только по нотариально удостоверенной доверенности, причём «в море» (у капитана судна) и дистанционно через интернет такую доверенность оформить нельзя, а консул РФ не вправе удостоверять доверенности на отчуждение недвижимости, находящейся в РФ. Практически доступны: доверенность у иностранного нотариуса в порту захода (с переводом и апостилем) либо отложить сделку до возвращения; при этом сама сделка с долей требует нотариального удостоверения, а до продажи постороннему нужно письменно известить второго сособственника о намерении продать долю с указанием цены и условий.