Можно ли сдать земельный участок в аренду по генеральной доверенности от физлица, но оформить договор от имени ИП?

Кто выступает стороной договора по доверенности: представитель или представляемый собственник

Центральный вопрос — от чьего имени заключается договор аренды. По доверенности, выданной физическим лицом, вы выступаете представителем собственника, а не самостоятельной стороной.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Из этого следует: сделка, заключённая вами по доверенности, «непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого» — то есть собственника участка. Значит, договор аренды в шапке должен быть составлен от имени собственника-физлица, а вы подписываете его как представитель («… в лице представителя по доверенности»). Арендодателем (стороной договора) по этой конструкции является собственник, а не вы и не ваше ИП.

Это подтверждается и прямым правилом о том, чьё право передавать участок в аренду реализуется:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

Право сдачи в аренду принадлежит собственнику либо лицу, управомоченному собственником. Доверенность управомочивает вас сдавать участок в аренду — но именно от имени и в интересах собственника (это вытекает из определения доверенности как уполномочия одного лица другим «для представительства перед третьими лицами»):

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Раз доверенность — это письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами, а представляемый здесь — собственник-физлицо, договор аренды должен создавать права и обязанности именно собственника. Оформление договора «от ИП» означало бы, что арендодателем и распорядителем участка формально выступаете вы сами в статусе предпринимателя, действуя с чужим имуществом от своего имени, а не от имени собственника, — но такого самостоятельного полномочия на распоряжение чужим участком доверенность вам не предоставляет.

Вывод по вопросу: по имеющейся доверенности вы можете заключить договор аренды только от имени собственника (как его представитель). Заключение договора «от ИП», где арендодателем указаны вы, а не собственник, не соответствует объёму полномочия в доверенности и несёт риски признания сделки заключённой неуполномоченным лицом.

Последствия договора «от ИП» без надлежащего полномочия и когда доверенность всё же может понадобиться

ИП и физлицо — один гражданско-правовой субъект: ИП — это статус гражданина, а не отдельное лицо (ст. 23 ГК):

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
— п. 1 ст. 23 ГК РФ

Поэтому формально доверенность, выданная вам как физлицу, охватывает вас и как ИП. Но это не решает вопроса: полномочие в доверенности — это полномочие представлять собственника, действовать от его имени. Если вы укажете в договоре себя (своё ИП) как арендодателя, распоряжающегося чужим участком, — вы будете действовать с чужим имуществом от своего имени, а не как представитель.

Если такие обстоятельства возникнут, будет действовать правило о сделке, заключённой неуполномоченным лицом:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Практический вывод: договор, где вы (или ваше ИП) указаны арендодателем чужого участка без прямого на то полномочия, будет считаться заключённым от вашего имени, с возможностью последующего одобрения собственником. То есть даже при таком оформлении имущественные последствия для собственника не наступают, пока он не одобрит сделку, — а ответственность за исполнение договора временно ляжет на вас.

Что сделать, если нужно именно «от ИП»: отдельную доверенность на ИП не требуется, если вы всё равно действуете как представитель собственника — стороны договора менять не нужно, договор остаётся от имени собственника. Новая доверенность понадобится только в том случае, если собственник хочет, чтобы договор был заключён от имени его самого как предпринимателя либо чтобы доход от сдачи участка аккумулировался на вашем ИП — но и тогда распоряжение чужим участком от собственного (предпринимательского) имени всё равно нужно будет подкрепить отдельным согласием/полномочием собственника.

Законная альтернативная конструкция для вас как ИП: если цель — чтобы арендатором-распорядителем выступало ваше ИП, возможна схема: вы (ИП) арендуете участок у собственника напрямую, а затем с согласия собственника сдаёте его в субаренду. Такое право арендатора прямо предусмотрено законом:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

При субаренде ответственным перед собственником остаётесь вы как арендатор, а участок дополнительно передаётся субарендатору с согласия собственника. Это позволяет задействовать ваш ИП.

Вывод: без нового документа договор оформляется от имени собственника (вы — представитель). Чтобы арендодателем выступало именно ИП, проще всего согласовать с собственником конструкцию «аренда вами участка + субаренда с его согласия» (п. 2 ст. 615 ГК), а не пытаться заключить договор «от ИП» по доверенности, которая даёт лишь полномочие представлять собственника.

Налоговое последствие: чей это доход и кто платит

Выбор конструкции влияет и на то, у кого возникает налогооблагаемый доход от сдачи участка.

Если договор заключён от имени собственника (вы как представитель по доверенности, арендная плата — собственнику), то доход от аренды образуется у собственника-физлица и облагается у него НДФЛ как доход от сдачи имущества в аренду. Ваши действия как представителя собственного налогового дохода не создают — вы лишь передаёте платёж доверителю.

Если же применяется конструкция «ИП арендует участок у собственника + субаренда» (п. 2 ст. 615 ГК), то доход от субаренды поступает вашему ИП и облагается в рамках выбранного ИП режима налогообложения, а собственнику платится арендная плата по внутреннему договору аренды. Такая схема как раз и позволяет задействовать ваш статус ИП для сдачи участка, сохраняя титул собственника у доверителя.

Соответственно, выбирая между «договор от имени собственника» и «аренда + субаренда через ИП», нужно учитывать, у кого возникнет налоговая база — это разные субъекты налогообложения, и налоговый учёт ведётся раздельно.

Вывод: налоговые последствия зависят от выбранной конструкции: при договоре от имени собственника доход и НДФЛ — у собственника; при субаренде через ИП — доход у вашего ИП (по применяемому им режиму). Определитесь с конструкцией исходя из налогового режима вашего ИП и согласия собственника.

Последствия неправильного оформления и форма договора (процедура)

Если договор аренды земельного участка заключён с нарушением (например, от имени лица, не управомоченного собственником распоряжаться участком от своего имени), применяются общие положения о недействительности сделки.

Сделка, посягающая на права и охраняемые интересы третьего лица (собственника участка), может быть ничтожной:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Если распоряжение чужим участком совершено без полномочия и собственник его не одобрит, для фактического участника сделки наступают последствия реституции — возврат всего полученного:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Практически это означает: при оспаривании договора, где арендодателем-распорядителем значится ваше ИП (а не собственник), участок придётся вернуть собственнику, а полученная арендная плата подлежит возврату арендатору — что создаёт для вас прямые денежные риски.

Отдельно важна форма и регистрация договора аренды недвижимости, независимо от того, кто выступает арендодателем:

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме
— п. 1 ст. 609 ГК РФ

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 609 ГК РФ

Вывод: договор аренды земельного участка должен быть заключён в письменной форме (а при сроке более года — для недвижимости подлежит государственной регистрации). Арендодателем по нему должен выступать собственник (или лицо, прямо управомоченное им действовать от его имени). Оформление договора «от ИП» без соответствующего полномочия ставит сделку под угрозу ничтожности с реституцией всей арендной платы и возвратом участка — то есть несёт не только юридические, но и прямые финансовые риски для вас.