Действительность доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом
Оформить генеральную доверенность на продажу квартиры можно у нотариуса в стране пребывания, и она будет действительна в России. Форма сделки (в том числе доверенности) определяется по праву страны места её совершения — то есть достаточно соблюсти требования местного нотариального оформления.
Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ
Правило об определении формы по месту совершения прямо распространено и на доверенности («Правила… применяются и к форме доверенности»). Доверенность на распоряжение недвижимостью должна быть нотариально удостоверена, но ГК РФ не требует, чтобы нотариус был именно российским — нотариальное удостоверение иностранным нотариусом удовлетворяет требованию о нотариальной форме как таковой.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ
Вывод: доверенность на продажу квартиры, оформленная у нотариуса в стране нахождения собственника и удостоверенная в установленном там порядке, признаётся надлежащей по форме в России. Российского нотариуса при этом искать не нужно — собственнику достаточно прийти к местному нотариусу со своим паспортом.
Необходимость апостиля или консульской легализации
Чтобы иностранная нотариальная доверенность была принята в России, её подлинность удостоверяется апостилем (для стран — участниц Гаагской конвенции 1961 г.) либо консульской легализацией (для государств, не присоединившихся к конвенции). Для стран СНГ, участвующих в Минской конвенции 1993 г., действуют упрощённые правила.
Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса. Вместе с тем настоящая Конвенция не распространяется на: a) документы, совершенные дипломатическими или консульскими агентами; b) административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции. Статья 2 Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории.
— ст. 1 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.
Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации
— ст. 3 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.
Гаагская конвенция прямо относит нотариальные акты к официальным документам, освобождённым от легализации; единственной требуемой формальностью является апостиль, проставляемый компетентным органом государства, где совершён документ. Следовательно, собственнику после удостоверения доверенности местным нотариусом нужно проставить апостиль на доверенности (как правило, это делает компетентный орган страны по месту её выдачи), после чего документ юридически признаётся в России без дополнительной консульской легализации.
Вывод: перед отправкой доверенности в Россию на ней должен быть проставлен апостиль (для участниц Гаагской конвенции). Если страна пребывания не участвует в конвенции и не связана с РФ договором о правовой помощи, потребуется консульская легализация документа.
Может ли консул РФ удостоверить доверенность
Альтернативой иностранному нотариусу могло бы быть удостоверение доверенности консульским должностным лицом РФ. Консульский устав допускает удостоверение консулом доверенностей.
- удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
— пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ
Из текста ст. 26 Консульского устава следует, что консул вправе удостоверять доверенности, однако прямо исключены из его полномочий договоры об отчуждении недвижимости, находящейся в России, и сделки по отчуждению долей в уставном капитале ООО. Формально доверенность — не сам договор об отчуждении, а уполномочие на его заключение, поэтому по буквальному тексту она подпадает под общее полномочие консула. Вместе с тем на практике консульские учреждения часто отказываются удостоверять доверенности на продажу российской недвижимости из-за повышенных рисков, а надёжность и однозначная действительность такого документа в Росреестре менее гарантированы, чем у доверенности у местного нотариуса с апостилем.
Вывод: юридически обращение к консулу РФ возможно для удостоверения доверенности (договоры об отчуждении недвижимости консул удостоверять не может, но доверенность таковым не является). Основной и наименее рискованный путь — нотариус страны пребывания с последующим апостилем.
Содержание, срок действия доверенности и полномочия представителя
Генеральная доверенность на продажу квартиры должна прямо содержать полномочие представителя на продажу именно этого объекта недвижимости — на подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, получение денежных средств и т.п. Если в доверенности не указан срок, она действует один год.
Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения
— п. 1 ст. 186 ГК РФ
Прежде чем выдать доверенность, собственнику важно чётко определить дату её совершения (доверенность без даты ничтожна) и, желательно, срок действия. Продажа через представителя прямо разрешена законом: представитель, действующий на основании доверенности, создаёт права и обязанности для собственника.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого
— п. 1 ст. 182 ГК РФ
Вывод: в доверенности обязательно указывается дата её совершения и по возможности срок действия, а также исчерпывающий перечень полномочий: на подписание договора купли-продажи квартиры, расчёты по цене, получение документов, подачу заявления на государственную регистрацию перехода права. Без указания срока она действует год со дня совершения.
Согласие супруга на продажу общего имущества
Если квартира является совместно нажитой собственностью супругов, для её продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Это касается и случая, когда сделку от имени собственника совершает представитель по доверенности.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Если квартира приобретена в браке и не является личной собственностью одного из супругов (не унаследована, не получена по безвозмездной сделке, не куплена на личные средства до брака), согласие второго супруга, нотариально удостоверенное, обязательно. Отсутствие такого согласия даёт второму супругу право оспорить сделку в суде в течение года.
Вывод: перед оформлением доверенности и продажей проверьте, не является ли квартира совместной собственностью супругов; если является — заранее получите нотариально удостоверенное согласие второго супруга (оно тоже может быть оформлено с учётом его местонахождения).
Риски генеральной доверенности и порядок её отмены
Генеральная доверенность даёт представителю широкие полномочия, поэтому существует риск злоупотребления с его стороны. Собственник вправе в любой момент отменить доверенность в той же (нотариальной) форме.
Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме
— п. 1 ст. 188 ГК РФ
Пока третьи лица (например, Росреестр, покупатель) не были извещены об отмене доверенности, совершённые представителем до уведомления действия сохраняют силу для собственника.
Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников
— п. 2 ст. 189 ГК РФ
Вывод: в генеральную доверенность целесообразно включать ограничения (конкретный объект, минимальную цену продажи, запрет последующего передоверия). Если возникает необходимость, доверенность можно отменить у любого нотариуса в той же нотариальной форме; сведения об отмене вносятся в электронный реестр. Право собственности на квартиру и прекращение/переход права регистрируются в Росреестре на основании сделки, подписанной представителем, — представитель обязан подать документы на регистрацию перехода права.
Документы и доказательства для Росреестра
Для государственной регистрации перехода права при продаже по доверенности потребуется: сама доверенность с апостилем (или легализацией) и её нотариально заверенный перевод на русский язык, документы на квартиру, договор купли-продажи, подписанный представителем, и заявление о регистрации. Заявление и документы о регистрации представляются в орган регистрации прав (Росреестр) или многофункциональный центр.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение
— п. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ
То, что правоустанавливающие документы на квартиру находятся в России, не препятствует сделке: право собственности зарегистрировано в ЕГРН, а при необходимости недостающие документы можно восстановить через Росреестр (выписка из ЕГРН подтверждает право собственности) либо получить дубликаты. Для Российской Федерации действует Гаагская конвенция об апостиле, поэтому иностранная доверенность с апостилем и переводом принимается без дополнительной консульской легализации.
Вывод: чтобы у Росреестра не возникло сомнений, надлежащая совокупность документов — оригинал доверенности с проставленным апостилем и нотариально заверенным переводом на русский язык; отсутствие на руках бумажных документов на квартиру преодолимо — право собственности подтверждается сведениями ЕГРН, а при необходимости запрашивается выписка.
Порядок передачи доверенности и исполнение сделки
Поскольку документы на квартиру остались в России, а доверенность будет оформлена за границей, важен порядок их соединения. Оригинал доверенности с апостилем нужно физически передать представителю в России (направить курьером, почтой международной доставки) — именно на основании оригинала доверенности представитель подписывает договор и подаёт заявление на регистрацию. Копий и электронных образов для совершения нотариально удостоверяемой сделки и регистрации недостаточно.
Для исполнения представитель: подписывает договор купли-продажи от имени собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ), подаёт документы на государственную регистрацию перехода права, получает денежные средства от покупателя. Все эти полномочия должны быть прямо перечислены в доверенности.
Вывод: практическая цепочка такова: (1) собственник оформляет доверенность у местного нотариуса → (2) проставляется апостиль → (3) оригинал доставляется представителю в Россию → (4) представитель подписывает договор и подаёт документы на регистрацию вместе с доверенностью и документами на квартиру. Нахождение документов в России не требует личного выезда собственника — их вправе использовать представитель на основании доверенности.
