Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Покупка участка со сгоревшим домом, где прописаны несовершеннолетние внуки собственника: риски и порядок

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, не находятся ли внуки под опекой и не лишена ли их мать родительских прав: от этого зависит необходимость согласия органа опеки на сделку.
  2. 2
    Закажите у кадастрового инженера акт обследования для снятия сгоревшего дома с кадастрового учета.
  3. 3
    Включите в предварительный договор обязательство продавца и матери снять внуков с регистрационного учета до даты сделки.descriptionПредварительный договор купли-продажи дома
  4. 4
    Зафиксируйте в договоре купли-продажи фактическое состояние дома (уничтожен пожаром) и цену с учетом этого, чтобы исключить оспаривание сделки.
  5. 5
    После регистрации права собственности при отказе матери снять детей с учета — подайте иск о признании их утратившими право пользования.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок (подтвердит собственника и отсутствие обременений).
  • Если акт о пожаре был составлен: Справка о пожарах (акт о пожаре) из МЧС — зафиксирует факт и степень уничтожения дома.
  • Справка о зарегистрированных лицах (форма № 9) — подтвердит факт регистрации внуков.
  • Документы о родительских правах матери внуков (свидетельства о рождении детей).
  • Письменное обязательство продавца и матери снять детей с регистрационного учета до сделки.

  • Срочно: первые шаги

    • Закажите актуальную выписку из ЕГРН на дом и участок, чтобы проверить собственника и отсутствие обременений.
    • Зафиксируйте в договоре купли-продажи фактическое состояние дома (сгорел) и его цену с учётом этого.
    • Включите в договор обязательство продавца снять внуков с регистрационного учёта до или после сделки.
    • Получите от матери внуков письменное обязательство снять их с учёта после продажи дома.
    • Проверьте, не находятся ли внуки под опекой или попечительством, — это потребует согласия органа опеки.
    • Уточните у продавца, готов ли он сам снять сгоревший дом с кадастрового учёта до сделки.

  • Сроки и риски

    • Право пользования внуков прекратится автоматически при переходе права собственности к вам (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
    • Согласие органа опеки не требуется, так как дети не под опекой и не оставлены без попечения родителей (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
    • Согласие матери на сделку не нужно, но потребуется её заявление для добровольного снятия детей с учёта (п. 1 ст. 64 СК РФ).
    • Если мать не снимет детей с учёта, вы вправе обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования.
    • Риск: до снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта вы будете платить налог на имущество как новый собственник.
    • Риск оспаривания сделки из-за заблуждения о состоянии дома исключите, указав в договоре его фактическое состояние (п. 1 ст. 178 ГК РФ).

  • Чего не делать

    • Не покупайте дом, не проверив, не находится ли внуки под опекой или не оставлены ли без попечения родителей — иначе потребуется согласие органа опеки.
    • Не рассчитывайте, что продавец сам выпишет внуков после сделки — он не вправе снять их с учёта без заявления матери или решения суда.
    • Не полагайтесь на устное обещание матери выписать детей — требуйте письменное обязательство с указанием срока в договоре.
    • Не оформляйте договор без указания фактического состояния дома (сгоревший, непригодный для проживания) — иначе есть риск оспаривания сделки.
    • Не принимайте дом по акту приёма-передачи, пока в договоре не зафиксировано, что право пользования внуков прекращается с момента перехода права собственности.
    • Не игнорируйте необходимость снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта — иначе после покупки вы будете платить налог на имущество.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката можно обойтись, если мать детей добровольно подаст заявление об их снятии с учёта.
    • Адвокат нужен при судебном снятии внуков с регистрации, если мать откажется или будет недоступна.
    • Обращайтесь к юристу для проверки, не лишена ли мать родительских прав и нет ли опеки над детьми.
    • Привлекайте адвоката для сопровождения сделки, чтобы корректно зафиксировать состояние сгоревшего дома в договоре.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не находится ли дом под арестом, залогом или иным обременением до подписания договора.
    • Запросите у продавца письменное обязательство снять всех зарегистрированных лиц с учёта до даты сделки.
    • Рассмотрите вариант заключения предварительного договора с условием о снятии с учёта до основной сделки.
    • Уточните у продавца, сохранились ли конструктивные элементы дома, пригодные для восстановления, и зафиксируйте это в договоре.
    • Оцените возможность включения в договор условия о снижении цены соразмерно затратам на снос и вывоз мусора.
    • Убедитесь, что продавец готов оказать содействие в снятии дома с кадастрового учёта после сделки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Покупатель намеревается приобрести земельный участок с расположенным на нём жилым домом, уничтоженным пожаром, но не снятым с кадастрового учёта. Собственником обоих объектов является одно лицо — пожилой мужчина. В доме зарегистрированы по месту жительства его несовершеннолетние внуки, которые собственниками не являются; их мать жива, в родительских правах не ограничена, фактически проживает в другом городе.

Из этого следует: отчуждение дома не требует согласия органа опеки и попечительства, поскольку дети не находятся под опекой или попечительством и не относятся к категории оставшихся без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Согласие матери на саму сделку законом также не предусмотрено, поскольку дети не являются стороной сделки и не имеют права собственности на отчуждаемый объект. Право пользования внуков жилым домом прекращается в силу закона при переходе права собственности к покупателю (п. 2 ст. 292 ГК РФ). При этом сохранение в ЕГРН записи о фактически уничтоженном доме влечёт для нового собственника налоговые и административные последствия до момента снятия объекта с кадастрового учёта.

2. Затронутые правоотношения

  • Вещные правоотношения (право собственности на дом и участок). Затронуты, поскольку предметом сделки выступает недвижимость, в отношении которой в ЕГРН сохраняется запись о праве, тогда как фактически дом может быть уничтожен. Это определяет, что именно юридически приобретает покупатель и какие обязанности переходят к нему как к собственнику.

  • Обязательственные правоотношения из договора купли-продажи недвижимости. Затронуты, поскольку для действительности и исполнимости сделки необходимо точно определить предмет договора, его фактическое состояние и цену. Отражение в договоре действительного состояния дома исключает последующее оспаривание сделки по мотиву существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

  • Жилищные правоотношения (право пользования зарегистрированных лиц). Затронуты, поскольку в доме зарегистрированы несовершеннолетние, не являющиеся собственниками. Переход права собственности прекращает их право пользования в силу закона, однако снятие с регистрационного учёта требует либо добровольных действий законного представителя, либо судебного решения.

  • Регистрационно-учётные правоотношения (кадастровый учёт и регистрация прав). Затронуты, поскольку дом не снят с кадастрового учёта, несмотря на уничтожение. Это влечёт сохранение объекта в ЕГРН, начисление налога на имущество и необходимость проведения процедуры снятия с учёта через акт обследования кадастрового инженера.

  • Налоговые правоотношения. Затронуты, поскольку до снятия дома с кадастрового учёта он остаётся объектом налогообложения, и после регистрации перехода права собственности обязанность по уплате налога на имущество переходит к покупателю.

3. Юридически значимые обстоятельства

  • Собственник дома один, несовершеннолетние не имеют долей в праве собственности. Это исключает применение норм о необходимости согласия органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетних: дети не распоряжаются своим имуществом, а регистрация по месту жительства не создаёт права собственности.

  • Дети не находятся под опекой или попечительством и не оставлены без попечения родителей. Это исключает применение п. 4 ст. 292 ГК РФ, требующего согласия органа опеки на отчуждение жилого помещения, в котором проживают такие несовершеннолетние.

  • Мать детей жива, не лишена и не ограничена в родительских правах, является их законным представителем. Это означает, что именно она вправе подать заявление о снятии детей с регистрационного учёта в добровольном порядке; её согласие на сделку не требуется, но её участие необходимо для внесудебного решения вопроса о регистрации.

  • Внуки зарегистрированы в доме, но не сохраняют право пользования после продажи. В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности к покупателю является основанием прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника. Это даёт новому собственнику право требовать снятия их с учёта, в том числе в судебном порядке.

  • Дом уничтожен пожаром, но не снят с кадастрового учёта. Это означает, что в ЕГРН сохраняется запись о несуществующем объекте недвижимости, что влечёт начисление налога на имущество и необходимость проведения кадастровых работ для снятия объекта с учёта. Право собственности на уничтоженный дом прекращается в силу закона (п. 1 ст. 235 ГК РФ), однако до погашения записи в ЕГРН юридически дом продолжает числиться.

  • Степень уничтожения дома (полная гибель или сохранение конструктивных остатков). Определяет, подлежит ли дом снятию с кадастрового учёта как прекративший существование либо может быть предметом сделки как объект, требующий восстановления. От этого зависит формулировка предмета договора и цена.

  • Фактическое место жительства матери и детей. Поскольку местом жительства несовершеннолетних до 14 лет признаётся место жительства их законных представителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), регистрация детей в доме деда при фактическом проживании матери в другом городе юридически утратила основание, что упрощает их снятие с учёта.

  • Дееспособность продавца. Поскольку продавец — пожилой мужчина, его способность понимать значение своих действий и руководить ими на момент совершения сделки является условием действительности договора; порок дееспособности создаёт риск оспаривания сделки.

Допустимость покупки дома с зарегистрированными (но не собственниками) детьми и необходимость согласия матери / органа опеки

Ключевой момент, определяющий весь ответ: по условиям вопроса собственник один («пожилой мужчина»), а несовершеннолетние внуки лишь зарегистрированы в доме. Регистрация по месту жительства не создаёт у них права собственности. Согласие органа опеки для отчуждения требуется только в случаях, прямо перечисленных в законе.

  1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
    — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из процитированной нормы следует: согласие органа опеки и попечительства на продажу дома обязательно только тогда, когда в нём проживают (а не просто зарегистрированы) несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения. В вашей ситуации мать детей жива, указаний на лишение/ограничение её родительских прав или установление над детьми опеки нет. Если это подтвердится, то оснований требовать согласие органа опеки на саму сделку нет.

  1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия.
    — ч. 1 ст. 61 СК РФ
  1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
    — п. 1 ст. 64 СК РФ

Из этих норм следует: мать является законным представителем детей и выступает в защиту их интересов без специальных полномочий. Это важно не для согласия на сделку (согласие матери на продажу дома, где детям не принадлежит доля, законом не требуется), а для последующего решения вопроса о регистрации детей — см. блок 2.

Вывод по вопросу 1. Покупать дом юридически можно даже при зарегистрированных в нём несовершеннолетних: регистрация не ограничивает право собственника распоряжаться домом (ст. 209 ГК РФ). Согласие на сделку со стороны органа опеки требуется только если дети находятся под опекой/попечительством или оставлены без попечения родителей, а согласие матери — не требуется в силу закона. Однако на практике разумно заранее урегулировать вопрос снятия детей с регистрационного учёта (блок 2), поскольку иначе после покупки вы унаследуете зарегистрированных, но утративших право пользования лиц, которых придётся снимать с учёта через суд.

Судьба права пользования зарегистрированных внуков и порядок их снятия с регистрационного учёта

Право пользования членов семьи продавца прекращается в силу закона в момент перехода права собственности.

  1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
    — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Внуки — члены семьи собственника (внуки продавца), зарегистрированные в доме, пользуются жильём наравне с собственником только до продажи. После перехода права собственности их право пользования прекращается автоматически в силу закона, без какого-либо отдельного согласия матери или органа опеки. Согласия именно на «выписку после покупки» закон не требует — такое право прекращается по основанию, прямо названному в процитированной норме.

  1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
    — п. 2 ст. 20 ГК РФ

Место жительства детей до 14 лет следует за местом жительства родителей: если мать фактически проживает в другом городе, то и место жительства детей юридически привязано к ней, а регистрация в доме деда является по существу утратившей правовое основание. Это же правило (через родителей как законных представителей) определяет, кто вправе подать заявление о снятии детей с учёта.

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
    — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Эта норма означает следующее: при продаже дома, где зарегистрированы лица, фактически сохраняющие право пользования, перечень таких лиц с указанием их прав — существенное условие договора. В вашем случае внуки право пользования после продажи НЕ сохраняют (см. п. 2 ст. 292 ГК), поэтому их внесение в договор как «сохраняющих право пользования» не требуется; напротив, в договоре стоит зафиксировать, что зарегистрированные лица обязуются сняться с учёта.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 (снятие с учёта при признании утратившим право пользования)

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— пп. «е» п. 31 Правил регистрации, утв. ПП РФ № 713

Порядок снятия с учёта. Снятие с регистрационного учёта по месту жительства производит орган регистрационного учёта (подразделение по вопросам миграции МВД). Поскольку основание «изменение места жительства» для несовершеннолетних до 14 лет производно от места жительства законного представителя, снятие производится по заявлению матери (законного представителя) при регистрации детей по новому месту жительства либо по отдельному заявлению. Если мать отказывается подать заявление или недоступна, применяются процитированные нормы: снятие по основанию «признание утратившим право пользования жилым помещением» происходит на основании вступившего в законную силу решения суда. То есть новый собственник (вы) вправе обратиться в суд с иском о признании внуков утратившими право пользования жилым домом — при удовлетворении иска снятие с учёта произведёт МВД по решению суда, согласие матери не потребуется.

Вывод по вопросу 2. Право пользования внуков прекращается в силу закона при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), и их снятие с учёта юридически возможно без «согласия на выписку» как такового: добровольно — по заявлению матери как законного представителя (она вправе снять детей с учёта, зарегистрировав их по своему месту жительства); если мать отказывается или недоступна — через иск нового собственника о признании утратившими право пользования (районный/городской суд по месту нахождения недвижимости), и на основании решения суда снятие с учёта производит подразделение по вопросам миграции МВД. Рекомендуется до сделки добиться добровольного снятия детей с учёта либо прямо предусмотреть это обязательство продавца и матери в договоре, чтобы не решать вопрос в суде после покупки.

Риски приобретения участка со сгоревшим домом, не снятым с кадастрового учёта

Первая группа рисков связана с тем, что фактически дом может физически не существовать (полная гибель).

  1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
    — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Значение нормы: при полной гибели или уничтожении дома право собственности на него прекращается в силу закона, даже если запись о праве в ЕГРН не погашена. Если дом сгорел дотла, то объекта недвижимости как такового нет, и вы фактически приобретаете по документам объект, которого физически не существует. При этом запись в ЕГРН и кадастровом учёте ещё «тянет» за собой обязанность платить налог на имущество до момента снятия дома с кадастрового учёта.

  1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, оп
    — п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ

Значение нормы: если вы, полагая, что приобретаете дом (пусть и требующий восстановления), заплатили цену, а объект в действительности непригоден/не существует, есть риск оспаривания сделки по мотиву существенного заблуждения о предмете и его качествах — как по вашему иску, так и со стороны заинтересованных лиц. Чтобы это исключить, в договоре следует точно отразить действительное состояние объекта (степень разрушения, непригодность для проживания) и сообразно этому определить цену — тогда заблуждение исключается, поскольку вы знали о реальном положении дел.

Практические «подводные камни», вытекающие из перечисленных норм:

  1. Налог на имущество продолжает начисляться, пока сгоревший дом числится в ЕГРН как объект налогообложения (ст. 401, 403 НК РФ): после покупки собственником (налогоплательщиком) станете вы, и обязанность уплачивать налог за несуществующий объект возникнет у вас до снятия дома с учёта.
  2. Снятие с кадастрового учёта уничтоженного дома производится на основании заявления собственника с приложением акта обследования, подготовленного кадастровым инженером (ст. 14, 23, 40 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Если продавец не снял дом с учёта, эту процедуру придётся проходить вам (либо вменить её в обязанность продавца до сделки за счёт продавца).
  3. Невозможность использовать земельный участок в соответствии с его назначением, пока в ЕГРН числится разрушенный дом (например, для оформления нового строительства, получения разрешения и т.п.), — дом надо сначала снять с учёта.
  4. Риск ответственности за состояние имущества: аварийные/горелые конструкции могут создавать угрозу третьим лицам, а поскольку после регистрации перехода права собственником становитесь вы, к вам могут быть предъявлены требования о возмещении вреда (ст. 210, 1064 ГК РФ).

Вывод по вопросу 3. Главный подводный камень — расхождение между записями ЕГРН и фактическим состоянием объекта. Если дом сгорел полностью, юридически он как объект недвижимости прекратил существование (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но запись о нём остаётся, из-за чего: (а) начисляется налог на имущество, (б) участок «обременён» записью о несуществующем доме, (в) вам придётся за свой счёт организовывать снятие дома с кадастрового учёта через акт обследования кадастрового инженера. Защита: до сделки запросить актуальную выписку ЕГРН, зафиксировать в договоре действительное состояние дома (степень разрушения) и цену с его учётом, а также обязать продавца до сделки снять дом с кадастрового учёта и снять с учёта зарегистрированных лиц — либо заложить эти расходы в цену.

Сроки, доказательства, альтернативы и обеспечение исполнения

Сроки. Переход права собственности регистрируется Росреестром в срок, установленный ст. 16 ФЗ-218. По иску о признании утратившим право пользования после вступления решения в законную силу снятие с учёта производит подразделение по вопросам миграции МВД (пп. «е» п. 31 Правил № 713 — см. блок 2). Иск о признании сделки недействительной по мотиву существенного заблуждения — оспоримая сделка, подлежит предъявлению в пределах срока исковой давности (один год, ст. 181 ГК РФ).

Доказательства. До сделки целесообразно собрать: актуальную выписку ЕГРН на участок и дом (проверка собственника, обременений, наличия на доме статуса «актуальный»); справку о зарегистрированных лицах (сведения о регистрации внуков); сведения о том, что мать детей не лишена и не ограничена в родительских правах (для исключения п. 4 ст. 292 ГК РФ); при полной гибели дома — акт обследования кадастрового инженера для последующего снятия с учёта (ст. 23 ФЗ-218).

Альтернативы. (1) Приобрести только земельный участок, предварительно обязав продавца снять дом с кадастрового учёта и снять с учёта зарегистрированных лиц. (2) Приобрести дом «как есть» с отражением в договоре его действительного состояния и соответствующей цены — это исключает последующее оспаривание по мотиву заблуждения (п. 4 ст. 178 ГК РФ).

Исполнение обязательств продавца и матери. Чтобы не решать вопросы после сделки, в договор купли-продажи включаются обязательства: продавец (и мать детей как законный представитель) обеспечивают снятие внуков с регистрационного учёта к определённой дате; продавец обеспечивает снятие дома с кадастрового учёта. Неисполнение указанных обязательств может быть обеспечено неустойкой либо возвратом части цены; снятие с учёта при отказе — через отдельный судебный иск нового собственника о признании утратившими право пользования (блок 2) и через самостоятельное обращение за снятием дома с учёта по акту обследования.

Вывод. Перечисленные сроки, доказательства и альтернативы не меняют главных выводов блоков 1–3, а являются инструментами их практической реализации: согласие органа опеки на сделку требуется лишь при опеке/отсутствии попечения, согласие матери не требуется, право пользования внуков прекращается в силу закона, а главный риск горелого дома — достоверность его фактического состояния и обязанность снять его с кадастрового учёта.

Покупать такой объект юридически можно, поскольку регистрация внуков не ограничивает право собственника на продажу, а их право пользования домом прекращается автоматически при переходе права собственности к вам (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Главный практический риск — не в самой сделке, а в необходимости после покупки снимать детей с регистрационного учёта и снимать сгоревший дом с кадастрового учёта, если продавец не сделает это заранее.

По вопросу 1 — можно ли покупать и нужно ли согласие матери/опеки.

Покупать дом можно. Согласие органа опеки и попечительства на сделку требуется только в случаях, прямо указанных в п. 4 ст. 292 ГК РФ: если в жилье проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения. В вашей ситуации мать детей жива, данных о лишении или ограничении её родительских прав нет. При условии, что дети не находятся под опекой/попечительством и не оставлены без попечения родителей, оснований для получения согласия органа опеки на саму продажу не усматривается.

Согласие матери на сделку законом также не требуется: дети не являются собственниками долей в доме, а регистрация по месту жительства не создаёт права собственности. Мать выступает законным представителем детей (п. 1 ст. 64 СК РФ) и её участие понадобится не для одобрения договора купли-продажи, а для последующего снятия детей с регистрационного учёта.

По вопросу 2 — судьба зарегистрированных внуков и риски, связанные с ними.

Право пользования внуков домом прекращается в силу закона в момент перехода права собственности к вам (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Отдельного «согласия на выписку» закон не требует — право пользования прекращается автоматически.

Снятие с регистрационного учёта возможно двумя путями:

  • добровольно — по заявлению матери как законного представителя (п. 1 ст. 64 СК РФ). Место жительства детей до 14 лет следует месту жительства их родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), поэтому мать вправе подать заявление о снятии детей с учёта в связи с изменением места жительства (пп. «а» п. 31 Правил № 713);
  • принудительно — если мать отказывается или недоступна, вы как новый собственник вправе обратиться в суд с иском о признании внуков утратившими право пользования жилым домом. На основании вступившего в законную силу решения суда снятие с учёта произведёт подразделение по вопросам миграции МВД (ст. 7 Закона РФ № 5242-1, пп. «е» п. 31 Правил регистрации, утв. ПП РФ № 713).

Поскольку внуки не сохраняют право пользования после продажи, включать их в договор как лиц, сохраняющих такое право, не требуется (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Напротив, в договоре целесообразно зафиксировать обязательство продавца и матери обеспечить снятие детей с учёта к определённой дате.

По вопросу 3 — риски, связанные со сгоревшим домом, не снятым с кадастрового учёта.

Основной риск — расхождение между записями ЕГРН и фактическим состоянием объекта. Если дом сгорел полностью, право собственности на него прекращается в силу закона (п. 1 ст. 235 ГК РФ), однако запись в ЕГРН остаётся, что влечёт:

  • продолжение начисления налога на имущество, плательщиком которого после покупки станете вы, пока дом не снят с кадастрового учёта;
  • необходимость самостоятельно организовывать снятие дома с кадастрового учёта через подготовку акта обследования кадастровым инженером (ст. 23 ФЗ-218), если продавец не сделает это до сделки;
  • ограничения в использовании земельного участка, пока в ЕГРН числится разрушенный дом;
  • риск ответственности за состояние аварийных конструкций перед третьими лицами после перехода права собственности (ст. 210, 1064 ГК РФ).

Дополнительный риск — возможность оспаривания сделки по мотиву существенного заблуждения о предмете и его качествах (п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ), если в договоре не отражено действительное состояние дома. Чтобы исключить этот риск, в договоре следует прямо указать степень разрушения, непригодность для проживания и определить цену с учётом фактического состояния объекта.

Пошаговые действия

  1. До сделки запросите актуальную выписку из ЕГРН на земельный участок и дом — проверьте собственника, наличие обременений, статус записи о доме.
  2. Получите сведения о зарегистрированных лицах (справку о регистрации внуков) и убедитесь, что мать детей не лишена и не ограничена в родительских правах, а дети не находятся под опекой/попечительством и не оставлены без попечения родителей — это исключает применение п. 4 ст. 292 ГК РФ.
  3. Потребуйте от продавца до сделки снять дом с кадастрового учёта, если он фактически уничтожен: для этого продавец обращается к кадастровому инженеру за актом обследования (ст. 23 ФЗ-218), затем подаёт заявление в Росреестр. Если продавец отказывается — заложите расходы на эту процедуру в цену договора.
  4. Включите в договор купли-продажи:
    • точное описание фактического состояния дома (степень разрушения, непригодность для проживания) — это исключает последующее оспаривание по ст. 178 ГК РФ;
    • обязательство продавца и матери детей обеспечить снятие внуков с регистрационного учёта к определённой дате;
    • неустойку или иные последствия за неисполнение этих обязательств.
  5. После регистрации перехода права собственности (Росреестр, срок по ст. 16 ФЗ-218) проверьте, сняты ли внуки с учёта. Если нет — обратитесь в районный/городской суд по месту нахождения недвижимости с иском о признании их утратившими право пользования жилым домом.
  6. После вступления решения суда в законную силу подразделение по вопросам миграции МВД произведёт снятие детей с регистрационного учёта на основании решения суда (пп. «е» п. 31 Правил № 713).
  7. Если дом не был снят с кадастрового учёта до сделки, закажите акт обследования у кадастрового инженера и подайте заявление о снятии дома с учёта в Росреестр — это прекратит начисление налога на имущество.