Нужно ли нотариальное удостоверение договора продажи квартиры при отчуждении обеих долей одним договором
По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Но в вашей ситуации действует прямое исключение — оба собственника отчуждают свои доли по одной сделке одному покупателю.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 1-2 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ
Это означает: если продажа оформляется одним договором купли-продажи, в котором оба бывших супруга выступают на стороне продавца и отчуждают недвижимость целиком одному покупателю, нотариальное удостоверение договора НЕ требуется — достаточно простой письменной формы с последующей государственной регистрацией перехода права.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ, п. 2
Несоблюдение письменной формы (один документ, подписанный сторонами) влечёт недействительность договора. Регистрация же обязательна:
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— ст. 551 ГК РФ, п. 1
Право собственности у покупателя возникает только с момента государственной регистрации в ЕГРН.
Вывод: договор продажи квартиры, где оба сособственника отчуждают свои доли по одной сделке, заключается в простой письменной форме, нотариус для самого договора не обязателен; переход права подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Форма доверенности от одного из собственников
Доверенность, по которой один собственник поручает поверенному подписать договор продажи недвижимости и подать документы в Росреестр, должна быть нотариально удостоверена — независимо от того, что сам договор не требует нотариальной формы.
Статья 185 1 . Удостоверение доверенности 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ
Распоряжение квартирой (право, зарегистрированное в ЕГРН) и подача заявления о государственной регистрации прав напрямую подпадают под это правило. Равным образом требование о нотариальной доверенности закреплено для случая, когда документы в орган регистрации подаёт представитель:
При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия
— ч. 8 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ
Вывод: доверенность от одного из собственников на подписание договора купли-продажи и на представление интересов в Росреестре оформляется ТОЛЬКО в нотариальной форме. Для её удостоверения доверителю (собственнику) достаточно лично явиться к нотариусу с паспортом; нотариус удостоверит личность и дееспособность (ст. 42, 43 Основ законодательства РФ о нотариате), данные о полномочиях поверенного и перечень действий фиксируются в самой доверенности.
Преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ) — применяется ли
Преимущественное право покупки защищает остальных сособственников при продаже доли постороннему лицу.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее
— ст. 250 ГК РФ, п. 1
В вашей ситуации оба сособственника (бывшие супруги) единовременно продают свои доли одному и тому же покупателю по одному договору. Иных участников долевой собственности нет, оба собственника самостоятельно выступают продавцами. Поскольку каждую долю продаёт сам её собственник постороннему лицу одновременно со вторым собственником, основание для применения преимущественного права покупки отсутствует — нет «оставшегося» сособственника, которому было бы нужно направить извещение о намерении продать долю.
При оформлении всего отчуждения одной сделкой (отчуждении всех долей по одной сделке) не требуется и приложения документов об отказе остальных участников, предусмотренных для продажи доли постороннему лицу, — такое отчуждение регистрируется как обычный переход права собственности на весь объект.
Вывод: при продаже обеих долей вместе одному покупателю требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве (письменное извещение остальных участников) не применяются — третьи сособственники отсутствуют, а оба участника сами являются сторонами сделки.
Нужно ли нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга
Обязанность получить нотариально удостоверенное согласие супруга установлена для сделок по распоряжению общим (совместным) имуществом супругов.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Эта норма применяется к лицам, состоящим в браке, в отношении имущества, находящегося в их совместной собственности. В вашем случае брак расторгнут, а квартира находится в долевой собственности — у каждого из бывших супругов зарегистрирована отдельная доля (по 1/2). Режим общей совместной собственности супругов уже прекращён (ст. 36, 38 СК РФ), каждый распоряжается исключительно своей долей, а оба продают её совместно одному покупателю.
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Вывод: нотариально удостоверенное согласие второго (бывшего) супруга при продаже НЕ требуется — супруги в разводе, а имущество разделено на доли, каждая из которых зарегистрирована за конкретным собственником. Поскольку каждый отчуждает именно свою долю, режим совместной собственности не затрагивается.
Пакет документов для оформления продажи и регистрация
Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры (документы подаются в Росреестр; если продавец действует через представителя — с нотариальной доверенностью, ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ) потребуются:
- Заявление о государственной регистрации перехода права — подаётся всеми сторонами сделки (продавцами и покупателем) или их представителями.
- Договор купли-продажи в простой письменной форме (один документ, подписанный сторонами) — в оригинале (ст. 550, 551 ГК РФ).
- Паспорта продавцов и покупателя; при действии через представителя — нотариально удостоверенная доверенность (ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).
- Документ, подтверждающий полномочия представителя — если далее подаёт заявление доверенное лицо.
Выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы Росреестр истребует самостоятельно — при условии, что право продавцов уже зарегистрировано в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). Если же право собственности возникло до 1998–2016 гг. и не отражено в ЕГРН, стороны представляют правоустанавливающий документ (договор приобретения доли, свидетельство о праве на наследство и т.п.) вместе с заявлением.
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости взимается с покупателя; квитанцию представлять не обязательно — факт уплаты проверяется органом регистрации через информационную систему (ч. 7 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).
Вывод: обязательный комплект — заявление о регистрации перехода права, договор купли-продажи в одном документе, паспорта сторон и (для продавца, действующего через поверенного) нотариальная доверенность. Выписки и справки Росреестр запрашивает самостоятельно. Регистрация осуществляется в публично-правовой компании «Роскадастр» или МФЦ (ч. 1, 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ) независимо от места нахождения квартиры.
Налоговые последствия продажи (НДФЛ)
Доход от продажи доли (квартиры) освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет 5 лет; в ряде случаев — 3 года (например, если жильё является единственным у продавца либо получено в порядке приватизации, наследования, по договору пожизненного содержания с иждивением). Соответствующие положения закреплены в ст. 217.1 НК РФ.
Применительно к вашей ситуации ключевое значение имеет дата регистрации права на ЕГО долю каждым из бывших супругов: именно с неё исчисляется срок владения для каждого продавца отдельно. Если срок не выдержан, доход облагается НДФЛ (13% для резидентов), при этом продавец вправе применить имущественный вычет или уменьшить доход на расходы по приобретению доли (ст. 220 НК РФ), а также обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Вывод: обязанность платить НДФЛ зависит от того, сколько лет каждый из бывших супругов владел своей долей. Если доля в собственности 5 лет (либо 3 года при наличии оснований) — налог не возникает; если меньше — доход облагается налогом с правом на имущественный вычет или учёт расходов на приобретение. Факт развода и совместной продажи долей на налоговые последствия каждого продавца не влияет.
