Упрощённый порядок покупки недвижимости в России для граждан Беларуси: в чём заключается, какие документы нужны, ограничения и возможность оформления по доверенности

Существует ли отдельный «упрощённый» порядок покупки недвижимости именно для граждан Беларуси

Отдельного специального («упрощённого») порядка покупки квартиры для граждан Республики Беларусь в российском законодательстве нет: покупка недвижимости иностранцем регулируется общими нормами гражданского и земельного права, а «особый» статус белорусов в РФ вытекает из международных договоров о равных правах, которые ратифицированы Российской Федерацией.

Ратифицировать Договор между Российской Федерацией и Республикой Беларусь о равных правах граждан, подписанный в городе Москве 25 декабря 1998 года.
— ФЗ от 01.05.1999 № 89-ФЗ (о ратификации Договора о равных правах граждан)

Договор о равных правах граждан (ратифицирован Законом от 01.05.1999 № 89-ФЗ) — это международный акт, который придаёт гражданам Беларуси, постоянно проживающим в России, тот же объём прав, что и россиянам, но он НЕ создаёт отдельной процедуры регистрации сделки: упрощений «в оформлении» (быстрее, без разрешений, без ограничений по количеству объектов) закон не устанавливает. Само по себе это широко распространённое бытовое утверждение юридически построено на том, что белорус как постоянно проживающий в РФ иностранец просто получает общий национальный режим, а не специальный «упрощённый» механизм.

Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 115-ФЗ

Общее правило национального режима: иностранец (в том числе белорус) пользуется правами наравне с гражданами РФ, кроме изъятий, прямо установленных федеральным законом или международным договором. Значит, право купить квартиру у белоруса есть по тем же основаниям, что у россиянина; никакого «разрешения на покупку» для белорусов закон не требует, потому что такое разрешение не требуется ни для кого. Из этого же правила вытекает и обратное: раз ограничений нет, то нет и «ускоренной» регистрации — она идёт в общем порядке.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Покупатель-иностранец становится собственником на основании договора купли-продажи недвижимости; закон не различает покупателя по гражданству применительно к квартире. То есть «упрощённость» для белоруса в реальности сводится к отсутствию визовых/миграционных барьеров и к равному праву собственности, а не к особой регистрационной процедуре.

Вывод: специального упрощённого порядка покупки квартиры для граждан Беларуси не существует. Гражданин РБ с видом на жительство покупает квартиру в общем порядке на тех же условиях, что и гражданин РФ (национальный режим по п. 1 ст. 4 ФЗ № 115-ФЗ и Договору о равных правах граждан). Никакого разрешения на покупку не требуется ни белорусу, ни россиянину; ограничений по количеству объектов для белоруса как физического лица законом не установлено — такие ограничения затрагивают не число квартир, а отдельные виды земель (см. ниже).

Форма договора, документы и порядок государственной регистрации перехода права

Договор продажи квартиры заключается только в письменной форме единым документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность. Это одинаково для россиян и иностранцев, поэтому черновик договора нужно оформить как единый документ, а не как переписку или набор листов.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Переход права собственности на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации — именно с момента записи в ЕГРН покупатель становится собственником. Для клиента это означает: пока нет регистрации, право не перешло, и передача денег до регистрации крайне рискованна.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Основанием регистрации является сам договор купли-продажи (сделка). Покупатель-иностранный гражданин прямо назван участником отношений по государственной регистрации прав — то есть гражданство РБ не препятствует регистрации права на квартиру.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством
— п. 1, 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства
— ст. 4 ФЗ № 218-ФЗ, п. 4

Общие сроки регистрации: семь рабочих дней при обращении напрямую в Росреестр. Сокращённый трёхдневный/однодневный срок установлен только для нотариально удостоверенных сделок, а не для белорусов как категории, — поэтому «быстрая регистрация» белорусу доступна на общих основаниях (например, при нотариальном удостоверении сделки), а не «как белорусу».

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
— п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
— ч. 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Комплект документов для регистрации: заявление, документ, подтверждающий полномочия представителя (если обращается представитель), и документы-основания (договор купли-продажи), а также документ, удостоверяющий личность заявителя. Паспорт РБ и ВНЖ служат документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина; ИНН/СНИЛС при регистрации права не являются обязательными правоустанавливающими документами.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель)
— п. 1 ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования (например, зарегистрированные по месту жительства), их перечень с указанием прав — существенное условие договора. Клиенту нужно проверить актуальную выписку из ЕГРН и документы о зарегистрированных лицах до подписания.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Вывод: специальных «белорусских» документов нет; комплект общий — паспорт РБ (и ВНЖ), договор купли-продажи единым документом, заявление о регистрации, при необходимости нотариальная доверенность представителя, документ о полномочиях и подтверждение отсутствия сохраняющих право пользования лиц. Регистрация — 7 рабочих дней при прямом обращении в Росреестр (3 дня/1 день — только при нотариальной сделке, независимо от гражданства). Право собственности возникает с даты записи в ЕГРН.

Ограничения по земле и сделкам с иностранцами

Квартира (помещение в многоквартирном доме) — это объект, в отношении которого никаких ограничений для иностранцев по покупке закон прямо не содержит. Ограничения «включаются», если объект включает земельный участок. Первое — приграничные территории: норма Земельного кодекса прямо запрещает иностранному гражданину обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Конкретный перечень таких приграничных территорий устанавливается указом Президента РФ; поскольку конкретный перечень в рамках настоящего ответа отдельным актом детально не цитируется, применимость этого ограничения к конкретному объекту клиента носит условный характер: оно действует, только если квартира входит в состав приобретаемого имущества вместе с землёй, расположенной в приграничной (или иной особо установленной) территории.

Второе ограничение — земли сельскохозяйственного назначения: иностранные граждане могут обладать такими участками только на праве аренды, то есть купить их в собственность нельзя.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ, п. 2

Это подтверждается и переходным положением: до введения в действие профильного закона иностранцы владеют и пользуются землями сельхозназначения только на праве аренды.

при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению; иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды
— ст. 8 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», п. 2

При этом общее правило — равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, кроме участков, которые по закону вообще не могут быть в частной собственности.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
— п. 2 ст. 15 ЗК РФ

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
— п. 1 ст. 15 ЗК РФ

Вывод: по самой квартире ограничений для гражданина Беларуси не установлено. Ограничения касаются только земли: иностранный гражданин не может иметь в собственности земельные участки на приграничных и иных особо установленных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), а земли сельскохозяйственного назначения — исключительно в аренде (ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ, ст. 8 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). Поскольку купля квартиры в многоквартирном доме земли не затрагивает, для клиента данные изъятия практически не применяются; при покупке дома или участка необходимо отдельно проверить категорию земли и её вхождение в перечень приграничных территорий (устанавливается указом Президента РФ).

Можно ли оформить покупку по доверенности без личного присутствия в России

Да, сделка и подача документов на регистрацию могут быть совершены через представителя. Полномочия представителя должны быть оформлены доверенностью, которая создаёт права и обязанности непосредственно для представляемого (то есть для клиента).

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Ключевое требование: доверенность на подачу заявления о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Это значит, что если клиент находится за границей, доверенность нужно удостоверить у нотариуса (в том числе, при необходимости, у консульского должностного лица).

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

При подаче документов лично представитель физического лица предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (это прямо указано для случая личного обращения в орган регистрации).

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
— ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: личное присутствие клиента в России не обязательно — сделку и регистрацию можно провести по нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ). Доверенность на продажу/покупку и подачу заявления о регистрации должна быть нотариальной; при нахождении за границей допустимо консульское удостоверение. Важно: если клиент — покупатель и деньги передаются от его имени, в доверенности нужно прямо предусмотреть право представителя на подписание договора, получение/передачу документов и подачу заявления о регистрации; распоряжение денежными средствами оговаривается отдельно.

Риски расчёта наличными и расписки до регистрации права

Главный риск прослеживается из самой конструкции сделки: переход права возникает только с даты внесения записи в ЕГРН. Исполнение договора сторонами до регистрации не меняет отношений сторон с третьими лицами — то есть передача денег и даже фактическая передача ключей не защищают покупателя, пока нет регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Датой государственной регистрации, от которой зависит момент возникновения права, является дата внесения записи в ЕГРН. Значит, расписка подтверждает факт уплаты денег, но не заменяет регистрацию и сама по себе права собственности не создаёт.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
— ч. 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Если продавец уклоняется от регистрации, покупатель вправе требовать регистрации в суде; при этом необоснованно уклоняющаяся сторона обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Это даёт инструмент защиты, но требует времени и денег.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

С учётом этого оптимальной защитой для клиента является не передача всей суммы наличными «на руки до регистрации», а расчёт, привязанный к регистрации (например, депонирование у нотариуса, аккредитив, расчёт с отсрочкой платежа до регистрации либо передача части денег после регистрации). Передача наличных должна оформляться распиской с указанием Ф.И.О., паспортных данных, суммы и основания (по какому договору), а сам факт расчёта — фиксироваться в договоре.

Вывод: деньги передавать до государственной регистрации опасно: право собственности возникает только с даты записи в ЕГРН. Расписка подтверждает оплату, но не создаёт права на квартиру. Рекомендуется связывать окончательный расчёт с регистрацией перехода права (депонирование у нотариуса, аккредитив или оплата после регистрации), а до подписания взять актуальную выписку из ЕГРН и проверить зарегистрированных лиц. При уклонении продавца от регистрации покупатель вправе требовать регистрации в суде и возмещения убытков, вызванных задержкой.

Если Росреестр откажет в регистрации или продавец уклонится — порядок защиты

Если продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию, закон даёт покупателю прямой судебный способ защиты: суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, а необоснованно уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Это значит: при уклонении продавца покупатель (гражданин Беларуси с ВНЖ) обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (правило об исключительной подсудности по искам о правах на недвижимость) с требованием о государственной регистрации перехода права; вступившее в силу решение становится основанием для регистрации.

Если же отказ исходит не от контрагента, а от самого органа регистрации (Росреестр приостановил или отказал в регистрации), такой отказ оспаривается в административном порядке в суд в соответствии с процессуальным законодательством. Основания для отказа и приостановления перечислены в ФЗ № 218-ФЗ; типичные для данной ситуации — дефект формы договора (не единый документ), непредставление документа, подтверждающего полномочия представителя, либо расхождение данных в выписке из ЕГРН.

Вывод: при уклонении продавца от регистрации покупатель вправе через суд общей юрисдикции (по месту нахождения недвижимости) добиться вынесения решения о регистрации перехода права и взыскания убытков (п. 3 ст. 551 ГК РФ). При отказе/приостановлении Росреестра такой акт оспаривается в административном порядке в суд на общих основаниях. Подсудность во всех блоках — суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.

Смежные права и доказательства: согласие супруга, брачно-семейный и налоговый аспекты

При приобретении квартиры клиентом в браке действует общее правило о совместной собственности супругов: имущество, нажитое в браке, по общему правилу является совместной собственностью обоих супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для клиента-покупателя это означает: если он состоит в законном браке, приобретаемая квартира по общему правилу попадает в совместную собственность супругов, а не в личную; для самого факта заключения договора купли-продажи от покупателя согласие супруга закон не требует (оно требуется в прямо указанных законом случаях — например, при распоряжении недвижимостью). Согласие супруга покупателя по общему правилу не требуется. Основной риск оспаривания связан со стороной продавца.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Для продавца, распоряжающегося общим имуществом супругов, действует презумпция согласия второго супруга; сделка может быть признана недействительной по требованию этого супруга, только если доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия. Поэтому до сделки следует выяснить семейный статус продавца и, при необходимости, получить нотариальное согласие его супруга — это защищает добросовестность покупателя.

Налоговый аспект: обязанности по уплате налога у покупателя при самой покупке не возникает; НДФЛ уплачивает продавец при наличии облагаемого дохода. Доказательственный минимум для защиты покупателя: договор купли-продажи единым документом, актуальная выписка из ЕГРН без обременений, расписка о получении денежных средств и передаточный акт при передаче квартиры.

Вывод: при покупке в браке согласие супруга покупателя не требуется, но приобретённая квартира по общему правилу поступает в совместную собственность супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ). Главные риски — на стороне продавца: его супруг может оспорить сделку, если покупатель знал об отсутствии согласия (п. 2 ст. 35 СК РФ), поэтому нотариальное согласие супруга продавца — ключевая защитная гарантия. Налог при покупке покупателем не уплачивается.