Покупка частного дома: бывшие хозяева не отдают паспорта на счётчики газа, света и воды — что делать, можно ли заставить или прописать в договоре, и законна ли сделка без них?

Являются ли паспорта счётчиков обязательными для сделки и можно ли её закрыть без них

Паспорта приборов учёта не относятся к документам, без которых государственная регистрация перехода права собственности на дом невозможна. Регистрация перехода права на недвижимость не поставлена законом в зависимость от передачи технической документации на инженерное оборудование.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Это означает: с точки зрения регистратора отсутствие паспортов на счётчики не является основанием для приостановления или отказа в регистрации перехода права на вас. Сделку юридически закрыть можно.

Однако договор и передача дома — это не только регистрация. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать вещь и относящиеся к ней документы.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
— п. 1 ст. 456 ГК РФ

Паспорта (технические паспорта) приборов учёта, инструкции по эксплуатации — это именно «относящиеся к товару документы» в смысле п. 2 ст. 456 ГК РФ, поскольку счётчики входят в состав продаваемого домовладения как его принадлежности и инженерное оборудование. Поэтому по умолчанию, если в договоре не оговорено иное, продавец обязан передать их одновременно с передачей дома.

Более того, ст. 469 ГК РФ требует, чтобы товар (дом с его оборудованием) был пригоден для обычного использования, а при указании покупателем конкретных целей — для этих целей.

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. 4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 213-ФЗ ) По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 213-ФЗ )
   — п. 1 ст. 469 ГК РФ

Покупатель, приобретающий жилой дом для проживания, очевидно заинтересован в нормальном учёте коммунальных ресурсов и переоформлении лицевых счетов. Отсутствие паспортов и сведений о поверке/вводе приборов затрудняет именно это использование.

Вывод. Паспорта счётчиков не препятствуют регистрации сделки — сделку закрыть можно и без них. Но они относятся к документам, которые продавец по закону обязан передать вместе с домом (п. 2 ст. 456, ст. 469 ГК РФ), поэтому требовать их передачи вы вправе, а их отсутствие создаёт хозяйственные (не регистрационные) риски.

Как обязать продавца передать документы и зафиксировать это в договоре

Прямо «заставить» передать документы до сделки вы не можете — обязанность возникает из договора и закона. Правильный механизм — включить в договор купли-продажи два блока условий:

1. Обязанность передать техническую документацию (паспорта счётчиков газа, электроэнергии, воды, акты ввода в эксплуатацию, документы о поверке) в составе передаваемого имущества — по передаточному акту.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Передаточный акт — обязательный документ при продаже недвижимости. Стоит прямо перечислить в нём (или в приложении к договору) перечень передаваемых документов на приборы учёта. Если продавец откажется подписывать акт или передавать имущество на условиях договора, это считается его отказом от исполнения обязанности передать имущество.

1. Заверения об обстоятельствах — по ст. 431.2 ГК РФ.

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Заверение позволяет зафиксировать в договоре, что продавец гарантирует: приборы учёта установлены законно, введены в эксплуатацию, пломбы не нарушены, сроки поверки не истекли, задолженности по коммунальным услугам нет, документы передаются покупателю. Если заверение окажется недостоверным, продавец обязан возместить вам убытки (например, расходы на замену/поверку счётчиков, на перерасчёт по нормативу) либо уплатить неустойку, предусмотренную договором.

Есть и санкция на случай непередачи документов вообще:

Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 464 ГК РФ

Покупатель вправе назначить продавцу разумный срок для передачи документов, а при их непередаче в этот срок — отказаться от товара (то есть от сделки), если иное не предусмотрено договором. Это даёт вам рычаг: либо документы передаются, либо вы вправе выйти из сделки.

Вывод. Механизм принуждения к передаче существует и реализуется через договор: (1) прямое условие о передаче документов по передаточному акту, (2) заверения об обстоятельствах с неустойкой/возмещением убытков (ст. 431.2 ГК РФ) и (3) право назначить срок и отказаться от договора при непередаче (ст. 464 ГК РФ). Прописать это в договоре — ваша ключевая защита до подписания.

Что происходит с лицевыми счетами, приборами учёта и долгами после сделки без паспортов

Обязанность оплачивать коммунальные услуги переходит на нового собственника с момента возникновения права собственности.

обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 81, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
— п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в изложении п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017)

То есть с момента регистрации права за вами закрепляется обязанность платить за ЖКУ — независимо от того, переданы паспорта счётчиков или нет. Долги продавца, накопленные до перехода права собственности, по общему правилу на вас не переходят: они остаются обязанностью прежнего собственника, если иное не согласовано сторонами (поэтому стоит проверить и отдельно зафиксировать отсутствие задолженности в заверениях).

Что касается приборов учёта: их эксплуатацию, сохранность и ввод в эксплуатацию обеспечивает собственник помещения (дома).

ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения. Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю. При этом в силу п. 35 названных правил потребитель не вправе самовольно нарушать пломбы на приборах учета и в местах их подключения (крепления), демонтировать приборы учета и осуществлять несанкционированное вмешательство в работу указанных приборов учета. Для выполнения таких действий потребитель должен привлекать энергоснабжающую организацию или иную организацию, отвечающую требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий. 126 В соответствии с ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— п. 42 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2019), утв. 25.12.2019

Ключевой практический риск: плата по счётчику начисляется только по введённому в эксплуатацию прибору учёта. Исполнитель (ресурсоснабжающая организация) обязан начать расчёты по показаниям прибора не позднее месяца после его ввода в эксплуатацию.

ввод в эксплуатацию установленного индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета, соответствующего законодательству Российской Федерации об обеспечении единства измерений, даже если такой индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета по функциональным возможностям отличается от коллективного (общедомового) прибора учета, которым оснащен многоквартирный дом, не позднее месяца, следующего за датой его установки, а также приступить к осуществлению расчетов размера платы за коммунальные услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета, в том числе установленного гарантирующим поставщиком (сетевой организацией - в отношении жилого дома (домовладения) в предусмотренных пунктом 80 1 настоящих Правил случаях, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2020 № 950) у 1 ) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) у 2 ) осуществлять ввод в эксплуатацию индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета после его ремонта, замены и поверки в срок и порядке, которые установлены настоящими Правилами;
— подп. «г» п. 31 Правил № 354

Если прибор не признан введённым в эксплуатацию (а паспорт/акт ввода/сведения о поверке у вас отсутствуют и пломбу или факт ввода подтвердить нечем), либо истёк срок поверки, плата может начисляться по нормативу потребления, а не по фактическим показаниям. Это и есть главное имущественное последствие отсутствия документов: вы рискуете платить больше, а также столкнуться с требованиями газовой службы/водоканала о поверке или замене прибора.

Для газа это выражено наиболее жёстко: договор поставки газа заключается при наличии отвечающего требованиям газового оборудования и прибора учёта, а отказ в заключении договора возможен при их отсутствии.

Основаниями для отказа от заключения договора являются: а) отсутствие у заявителя газопровода, входящего в состав внутридомового газового оборудования, присоединенного к газораспределительной сети либо резервуарной или групповой баллонной установке, и газоиспользующего оборудования, отвечающих установленным для таких газопровода и оборудования техническим требованиям, а также подключенного к входящему в состав внутридомового газового оборудования газопроводу коллективного (общедомового) прибора (узла) учета газа, отвечающего установленным для таких приборов требованиям, - в случаях, когда заявитель - юридическое лицо приобретает газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению или когда заявитель-гражданин приобретает газ для газоснабжения домовладения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410 ) б) отсутствие у заявителя договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме и (или) договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, и (или) договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.05.2023 № 859) в) отсутствие у газоснабжающей организации технической возможности для обеспечения подачи газа;
— подп. «а» п. 13 Правил № 549

При этом обязанность обеспечить наличие исправного прибора учёта газа и газоиспользующего оборудования, отвечающего техническим требованиям, лежит на абоненте (заявителе) — то есть после сделки уже на вас.

Обязанность по обеспечению наличия входящих в состав внутридомового или внутриквартирного газового оборудования газопровода, газоиспользующего оборудования и приборов учета газа лежит на заявителе, если иное не установлено договором. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410 ) 13. Основаниями для отказа от заключения договора являются: а) отсутствие у заявителя газопровода, входящего в состав внутридомового газового оборудования, присоединенного к газораспределительной сети либо резервуарной или групповой баллонной установке, и газоиспользующего оборудования, отвечающих установленным для таких газопровода и оборудования техническим требованиям, а также подключенного к входящему в состав внутридомового газового оборудования газопроводу коллективного (общедомового) прибора (узла) учета газа, отвечающего установленным для таких приборов требованиям, - в случаях, когда заявитель - юридическое лицо приобретает газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению или когда заявитель-гражданин приобретает газ для газоснабжения домовладения;
— п. 12 Правил № 549

При наличии приборов учета газа определение объема поставляемого газа осуществляется по показаниям прибора (узла) учета газа. 25. Определение объема потребленного газа осуществляется по показаниям прибора учета газа при соблюдении следующих условий: а) используются приборы учета газа, типы которых внесены в государственный реестр средств измерений; б) пломба (пломбы), установленная на приборе учета газа заводом-изготовителем или организацией, проводившей последнюю поверку, и пломба, установленная поставщиком газа на месте, где прибор учета газа присоединен к газопроводу, не нарушены; в) срок проведения очередной поверки, определяемый с учетом периодичности ее проведения, устанавливаемой Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии для каждого типа приборов учета газа, допущенных к использованию на территории Российской Федерации, не наступил; г) прибор учета газа находится в исправном состоянии. 26. Объем потребленного газа по показаниям прибора учета газа, не имеющего температурной компенсации, определяется как разность показаний прибора учета газа на начало и конец отчетного периода, умноженная на температурный коэффициент (коэффициент приведения к стандартным условиям), утверждаемый для таких типов приборов учета газа Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии. 27.
— п. 24 Правил № 549

Учёт объёма газа по показаниям возможен только при соблюдении условий: счётчик внесён в госреестр средств измерений, пломбы не нарушены, срок поверки не истёк, прибор исправен. Если же прибор физически стоит, но его легальность и поверка документально не подтверждены, поставщик газа вправе определять объём по нормативу потребления.

Вывод. Лицевые счета переоформляются на нового собственника с момента регистрации права, и долги продавца на вас не переходят. Однако без паспортов и подтверждения поверки/ввода прибора вы рискуете тем, что расчёт за свет, воду и особенно газ будет вестись по нормативу (переплата) либо газовая служба потребует поверки/замены прибора, а в худшем случае — будут основания для отказа в переоформлении газового договора. Это управляемый, но реальный денежный риск, который покрывается заверениями и условием о передаче документов.

Судьба задатка, если сделка сорвётся или продавец не передаст документы

Поскольку вы уже передали деньги, важно понимать их правовой режим. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая в счёт платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

Ключевой момент: соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме, иначе деньги считаются авансом.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 380 ГК РФ

Если письменного соглашения о задатке нет либо в документах не указано, что передаётся именно «задаток» с обеспечительной функцией, то в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ уплаченная сумма признаётся авансом. Это выгоднее для вас как покупателя: аванс возвращается всегда при отказе от сделки (за вычетом убытков стороны, доказывающей их наличие), тогда как задаток при вашей вине в срыве сделки теряется.

Если же это надлежаще оформленный задаток, последствия таковы:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

Разбор применения к вашей ситуации:

• если сделка не состоится по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ);
• если от сделки откажетесь вы (ответственная сторона, давшая задаток) — вы его теряете;
• если откажется продавец (сторона, получившая задаток) — он обязан вернуть двойную сумму задатка.

Нюанс, важный именно для вас: непередача продавцом документов на счётчики, которая служит основанием для вашего отказа от договора по ст. 464 ГК РФ, означает, что за неисполнение договора ответственен продавец. В этом случае вы вправе требовать возврата задатка, а при оформленном задатке — в двойном размере, сверх того — возмещения убытков.

Вывод. Если соглашение о задатке оформлено письменно, при вине продавца (в том числе при уклонении от передачи документов и срыве сделки по этой причине) вы вправе требовать двойную сумму задатка и убытки. Если письменного соглашения о задатке нет, деньги признаются авансом и подлежат возврату независимо от того, кто виноват в срыве сделки. Проверьте, как именно оформлена переданная вами сумма.