Нужно ли свидетельство о браке и документы о смене фамилии для доверенности на оформление квартиры, если фамилия менялась дважды

Нужно ли свидетельство о заключении брака для доверенности на оформление квартиры

Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое представляемым представителю для действий перед третьими лицами; брак самого представителя никак не связан с выдачей такого уполномочия.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Поскольку доверенность нужна и на подачу заявлений о государственной регистрации прав, она должна быть нотариально удостоверена — но это требование о форме удостоверения доверенности, а не о брачных документах.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Ключевая норма о документах, которые нотариус проверяет: устанавливается личность обратившегося на основании паспорта или документов, исключающих сомнения в личности; иных документов (тем более брачных) закон для удостоверения доверенности не требует.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

При удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление, а если обратился представитель — его полномочия, а не семейное положение.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 44.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Вывод: свидетельство о заключении брака доверенного лица (дочери) для удостоверения доверенности не требуется — ни ГК РФ, ни Основы законодательства РФ о нотариате, ни порядок нотариальных действий этого не устанавливают. Мамино представление, что «раз дочь замужем, для доверенности нужно свидетельство о браке», правового основания не имеет: нотариус идентифицирует вас по паспорту, и фамилия в паспорте — самодостаточный идентификатор. Нотариальная форма относится к самой доверенности, а не к представлению свидетельства о браке.

Нужен ли документ о смене фамилии и когда он важен

Фамилия человека меняется при заключении брака, и смена фамилии фиксируется в записях актов гражданского состояния — именно поэтому при несовпадении фамилий в разных документах может потребоваться цепочка подтверждающих актовых записей.

Лицо, достигшее возраста четырнадцати лет, вправе переменить свое имя, включающее в себя фамилию, собственно имя и (или) отчество. При выборе собственно имени должны быть соблюдены требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 2 статьи 18 настоящего Федерального закона. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 358-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2021 № 358-ФЗ) 3. Перемена имени лицом, не достигшим совершеннолетия, производится при наличии согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, а при отсутствии такого согласия на основании решения суда, за исключением случаев приобретения лицом полной дееспособности до достижения им совершеннолетия в порядке, предусмотренном законом. 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2021 № 358-ФЗ) 5. Перемена имени подлежит государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния. Статья 59. Заявление о перемене имени Заявление о перемене имени подается в орган записи актов гражданского состояния в письменной форме лично лицом, желающим переменить имя. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 517-ФЗ) В таком заявлении должны быть указаны следующие сведения: фамилия, собственно имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, национальность (указывается по желанию заявителя), место жительства, семейное положение (состоит или не состоит в браке, вдов, разведен) заявителя;
— п. 1 ст. 58 ФЗ № 143-ФЗ

Закон прямо называет свидетельство о заключении брака в числе документов, представляемых в ЗАГС при перемене имени (фамилии) — то есть свидетельство о браке как документ о смене фамилии существует, но оно служебное для актовой записи, а не для доверенности.

Одновременно с подачей такого заявления должны быть представлены следующие документы: свидетельство о рождении лица, желающего переменить имя; свидетельство о заключении брака в случае, если заявитель состоит в браке; свидетельство о расторжении брака в случае, если заявитель ходатайствует о присвоении ему добрачной фамилии в связи с расторжением брака; свидетельство о рождении каждого из детей заявителя, не достигших совершеннолетия. Статья 60. Порядок государственной регистрации перемены имени 1. Государственная регистрация перемены имени производится на основании заявления о перемене имени. 2. Заявление о перемене имени должно быть рассмотрено органом записи актов гражданского состояния в месячный срок со дня подачи заявления. При наличии уважительных причин срок рассмотрения заявления о перемене имени может быть увеличен не более чем на два месяца руководителем органа записи актов гражданского состояния. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 219-ФЗ) 3. При рассмотрении заявления о перемене имени орган записи актов гражданского состояния использует сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, о записях актов гражданского состояния, в которые необходимо внести изменения в связи с переменой имени. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 219-ФЗ) 4.
— ст. 59 ФЗ № 143-ФЗ, п. 5

При перемене фамилии в ранее составленные актовые записи вносятся изменения и выдаются новые свидетельства с учётом этих изменений — поэтому цепочка «свидетельство о браке № 1 → свидетельство о браке № 2 → паспорт» и подтверждает тождество одного и того же лица.

На основании записи акта о перемене имени вносятся изменения в записи актов гражданского состояния, ранее составленные в отношении лица, переменившего имя, и выдаются новые свидетельства о государственной регистрации актов гражданского состояния с учетом внесенных в записи актов гражданского состояния изменений. В случае, если перемена имени произведена органом записи актов гражданского состояния в отношении гражданина Российской Федерации, иностранного гражданина или лица без гражданства на территории Российской Федерации, изменения в записи актов гражданского состояния, составленные в отношении таких лиц компетентным органом иностранного государства с соблюдением законодательства иностранного государства, не вносятся. 2. При перемене имени родителями изменяются сведения о родителях в записи акта о рождении ребенка, не достигшего совершеннолетия. В записи акта о рождении ребенка, достигшего совершеннолетия, сведения о его родителях изменяются по заявлению данного лица в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для внесения исправлений и изменений в записи актов гражданского состояния. 3. При перемене фамилии обоими родителями и имени отцом изменяются фамилия и отчество ребенка, не достигшего возраста четырнадцати лет, в записи акта о его рождении. При перемене фамилии одним из родителей фамилия их ребенка, не достигшего возраста четырнадцати лет, может быть изменена по соглашению родителей, а при отсутствии соглашения по указанию органа опеки и попечительства.
— п. 1 ст. 63 ФЗ № 143-ФЗ

Вывод: документ о смене фамилии важен не для доверенности как таковой, а только если возникает разрыв в цепочке документов, удостоверяющих личность, — например, если в правоустанавливающих документах на квартиру или в вашем паспорте фамилия не совпадает с прежней. Для доверенности нотариус идентифицирует вас по паспорту (ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате); если сомнений в тождестве личности не возникает, свидетельства о браке не потребуются. Если в представляемых документах фигурирует прежняя фамилия, потребуется подтверждение преемственности фамилий (свидетельства о браке), но это относится к документам на недвижимость и идентификации вас как представителя, а не к факту вашего брака. Мама права лишь в той части, что документ о смене фамилии может понадобиться как доказательство тождества лица, но неверно, что он нужен «для доверенности» всегда.

Чем доверенность отличается от дарственной и когда нужна нотариальная форма дарения

Доверенность не переносит право собственности — оно остаётся у мамы, а вы лишь действуете от её имени; собственник по своему усмотрению распоряжается имуществом.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Дарение — это безвозмездная передача вещи в собственность одаряемому, что в корне отличается от представительства по доверенности.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

По действующей редакции закона договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, а несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: «дарственная» — это не более простая альтернатива доверенности, а принципиально иная сделка. При дарении квартира переходит в собственность дочери окончательно и безвозвратно, и такая сделка обязательно нотариальная (п. 3 ст. 574 ГК РФ), а при несоблюдении формы она ничтожна. При доверенности собственником остаётся мама, а вы лишь оформляете документы. Если мамина цель — именно оформление, а не передача квартиры, доверенность решает задачу без смены собственника; если цель — подарить, это осознанное решение с иными последствиями, а не «более простой» путь.

Согласие супруга и режим имущества при дарении

Для распоряжения имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и для сделки, требующей нотариальной формы, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод: если квартира приобретена мамой в браке и является общим имуществом её и супруга, для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие её супруга; если квартира принадлежала маме до брака, получена в дар или в наследство — это её личное имущество, и согласие не нужно. Ваш собственный брак и смена фамилии на супружеский режим маминой квартиры не влияют: квартира принадлежит маме, а не вам, и в общее имущество вашего с супругом она не входит. Если мама не замужем либо квартира является её личным имуществом — вопрос согласия супруга вообще не возникает. Для доверенности согласие супруга не требуется, поскольку право собственности не отчуждается.

Налоговые последствия дарения квартиры

При дарении недвижимости доход в натуральной форме по общему правилу не освобождается от НДФЛ, кроме случая, когда даритель и одаряемый — близкие родственники; мама и дочь таковыми являются.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вывод: дарение квартиры мамой дочери НДФЛ не облагается — они являются близкими родственниками (родитель и ребёнок) в смысле Семейного кодекса, что прямо названо в норме-освобождении. Для доверенности налоговые последствия не возникают вообще, поскольку право собственности не меняется и никакого дохода не образуется. Это опровергает логику «дарственная проще»: дарение удобно только если цель — действительно передать квартиру, и налогового обременения не несёт, но оно не является более лёгким способом решить задачу «оформить документы».

Риски доверенности и её прекращение

Доверенность — срочный документ: если срок не указан, она действует год, а без даты совершения ничтожна.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Действие доверенности прекращается, среди прочего, по истечении срока, отменой доверителем, смертью выдавшего или получившего доверенность.

1. истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 .
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

Вывод: доверенность подходит для оформления квартиры, но в ней обязательно нужно указать дату совершения (иначе она ничтожна) и по возможности срок (при отсутствии срока — год). Объём полномочий следует прописать точно — на сбор документов и подачу заявлений о регистрации, без права распоряжения, — это защита для мамы. Доверенность сама по себе не даёт права распорядиться квартирой в вашу пользу: сделка представителя от имени представляемого в отношении себя лично без согласия представляемого не допускается.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Регистрация перехода права и роль доверенности

Право собственности и переход права на недвижимость подлежат государственной регистрации, и именно заявление о такой регистрации вы будете подавать как представитель.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Удостоверение доверенности нотариусом производится по обычным правилам, вне связи с брачным статусом представителя.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: для подачи документов на регистрацию по доверенности её нотариальное удостоверение обязательно (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), а сам переход права регистрируется в Росреестре. Это подтверждает, что доверенность нужна ровно на процедуру оформления и подачи документов и не требует ни свидетельства о вашем браке, ни документов о смене фамилии как условия её выдачи — нотариус идентифицирует вас по паспорту, а перечень действий, на которые вы уполномочены, определяется текстом доверенности. Итог по обоим разобранным вопросам совпадает: свидетельство о браке дочери для доверенности не требуется, документы о смене фамилии нужны только для подтверждения тождества лица при несовпадении фамилий в документах, а дарение — это самостоятельная сделка с иными последствиями.