Какие документы из пансионата нужны для продажи квартиры инвалида, проживающего там постоянно, если он не может выезжать?

Сохраняется ли дееспособность и нужно ли разрешение пансионата

Проживание в пансионате для инвалидов и престарелых само по себе НЕ меняет гражданскую дееспособность человека. Дееспособность ограничивается или утрачивается ТОЛЬКО по решению суда (ст. 29–30 ГК РФ). Сам факт инвалидности, возраста и проживания в стационарном учреждении соцобслуживания не лишает гражданина права распоряжаться своим имуществом, поэтому разрешение или согласие администрации пансионата на продажу его личной квартиры законом не требуется — если только гражданин не признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным.

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 1 ст. 29 ГК РФ

Из этой нормы следует ключевой вывод: если в отношении продавца НЕТ вступившего в силу решения суда о признании недееспособным или ограниченно дееспособным, он остаётся полностью дееспособным и вправе лично, своей волей продать квартиру, а администрация пансионата стороной сделки не является и «разрешить» или «запретить» отчуждение его личного имущества не может.

Опекуны или попечители не назначаются недееспособным или не полностью дееспособным лицам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации. 6. Основанием возникновения отношений между опекуном или попечителем и подопечным является акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя. В акте органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя может быть указан срок действия полномочий опекуна или попечителя, определяемый периодом или указанием на наступление определенного события. 7. Акт органа опеки и попечительства о назначении или об отказе в назначении опекуна или попечителя может быть оспорен заинтересованными лицами в судебном порядке. 8. Вред, причиненный личности подопечного или его имуществу вследствие неисполнения или несвоевременного исполнения органом опеки и попечительства обязанности по назначению опекуна или попечителя, подлежит возмещению на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
— ч. 5 ст. 11 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если же суд признал гражданина недееспособным и он помещён под надзор в стационарную организацию социального обслуживания, то именно эта организация (пансионат) исполняет обязанности опекуна: в этом случае продавать квартиру от имени подопечного может только она как законный представитель, и то — с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (см. блок о недееспособности ниже). Именно эта развилка — есть решение суда или нет — определяет всю дальнейшую процедуру.

Работник организации, осуществляющей социальное обслуживание совершеннолетнего дееспособного гражданина, нуждающегося в установлении над ним патронажа, не может быть назначен помощником такого гражданина.

Отдельно закреплено, что над дееспособным гражданином, который по здоровью не может сам себя обслуживать, может устанавливаться патронаж (ст. 41 ГК РФ), но патронаж НЕ ограничивает дееспособность и НЕ требует согласия помощника на продажу имущества — помощник действует лишь по договору поручения.

Вывод: разрешение или согласие администрации пансионата на продажу квартиры дееспособного инвалида не требуется; оно нужно только в одном случае — если гражданин признан судом недееспособным, и тогда пансионат как организация-опекун сам совершает сделку (с разрешения органа опеки).

Что должен проверить нотариус и зачем ему справка из пансионата

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 44.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Нотариус обязан проверить дееспособность и волеизъявление продавца. Справка пансионата о проживании не является документом, который закон обязывает предъявлять для нотариального удостоверения купли-продажи. Её вероятная роль — вспомогательная: подтвердить, что гражданин проживает там постоянно (фактическое место нахождения — важно для выездного нотариального действия по месту нахождения), и при необходимости зафиксировать, что он находится в здравом состоянии. Однако дееспособность нотариус устанавливает не по справке пансионата, а сам по итогам беседы с гражданином: если гражданин ясно выражает волю продать квартиру, справка о проживании, выданная пансионатом, сама по себе и достаточна, и не обязательна.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Именно эта норма решает практическую проблему «передвигается с трудом, не может сам расписаться»: если продавец физически не может подписать документ, за него в присутствии нотариуса и самого продавца документ подписывает «рукоприкладчик» — другой гражданин, с указанием причины. Это законный механизм, устраняющий препятствие неспособности расписаться собственноручно.

Вывод: «справка или подтверждение» из пансионата законодательно обязательным документом для продажи квартиры дееспособным инвалидом не является; если нотариус просит подтвердить, что продавец фактически проживает в пансионате (для выездного удостоверения сделки на месте), справки о проживании достаточно. Решающее значение имеет не справка, а личная проверка нотариусом способности гражданина понимать значение сделки.

Как технически оформить сделку, если продавец не может выехать

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Продавец вправе либо лично подписать договор (у нотариуса — в том числе с выездом нотариуса к нему в пансионат), либо выдать нотариальную доверенность представителю, который совершит сделку от его имени.

Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия. Нотариус вправе выехать в другой нотариальный округ для удостоверения завещания в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса. Статья 13. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) устанавливается в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. В городах, имеющих районное или иное административное деление, нотариальным округом является вся территория соответствующего города. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) в федеральной территории устанавливается в границах федеральной территории органами публичной власти федеральной территории. (В редакции Федерального закона от 10.07.2023 № 287-ФЗ) Нотариус должен иметь место для совершения нотариальных действий в пределах нотариального округа, в который он назначен на должность.
— ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

Закон прямо закрепляет право гражданина обратиться к любому нотариусу, а выезд нотариуса за пределы округа (к тяжелобольному, в том числе в стационарную организацию соцобслуживания) не влечёт недействительности совершённого действия. Дополнительно конкретная процедура выездного приёма маломобильных граждан детализируется правилами нотариальной деятельности, но основание для удостоверения сделки вне конторы — именно невозможность гражданина явиться.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— п. 1 ст. 550 ГК РФ
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

В данном случае нотариальная форма НЕ обязательна по закону: переход права собственности на квартиру, единолично принадлежащую продавцу (без продажи долей и без сделок с иными лицами, сохраняющими право пользования), регистрируется на основании договора в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Но стороны вправе удостоверить договор нотариально по соглашению (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ) — и в ситуации, когда продавец маломобилен, выездное нотариальное удостоверение либо нотариальная доверенность — наиболее надёжный, практически удобный и защищающий от последующего оспаривания способ.

Вывод: личная явка продавца в контору не обязательна. Достаточно, чтобы он сам, будучи дееспособным, выразил волю — либо при выезде нотариуса в пансионат (или в конторе, если его туда доставят), либо оформив нотариальную доверенность представителю. При невозможности собственноручной подписи применяется рукоприкладчик (ст. 44 Основ о нотариате).

Развилка: если гражданин признан недееспособным или ограниченно дееспособным

1. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 29 ГК РФ
   Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Если продавец признан судом недееспособным, то он САМ подписать договор не вправе — сделку от его имени совершает опекун. Поскольку гражданин помещён в пансионат, опекуном является именно эта организация (ч. 5 ст. 11 ФЗ об опеке), и она обязана получить ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры подопечного. Без такого разрешения сделка по отчуждению имущества подопечного совершаться не может.

Положения, относящиеся к правам, обязанностям и ответственности опекунов и попечителей, применяются к организациям, в которые помещены под надзор недееспособные или не полностью дееспособные граждане, в том числе к организациям для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) опека - форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (опекуны) являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия; 2) попечительство - форма устройства несовершеннолетних граждан в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (попечители) обязаны оказывать несовершеннолетним подопечным содействие в осуществлении их прав и исполнении обязанностей, охранять несовершеннолетних подопечных от злоупотреблений со стороны третьих лиц, а также давать согласие совершеннолетним подопечным на совершение ими действий в соответствии со статьей 30 Гражданского кодекса Российской Федерации ;
— ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

То же правило о предварительном разрешении органа опеки действует и для попечителя гражданина, ограниченного в дееспособности вследствие психического расстройства: такой гражданин совершает сделки по продаже недвижимости только с письменного согласия попечителя.

Вывод: если решения суда о недееспособности/ограничении дееспособности НЕТ — продавец подписывает сделку сам (возможно через доверенность или рукоприкладчика), и орган опеки не участвует. Если решение суда ЕСТЬ — сделку совершает (или согласует) пансионат как опекун/попечитель и только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства; в этом случае именно организация-опекун, а не сам гражданин, и является стороной, выражающей волю.

Смежные требования: согласие супруга, риски оспаривания, обжалование отказа нотариуса

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью, для её продажи одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если продавец — единоличный собственник (например, приватизировал до брака или получил по наследству), такое согласие не нужно. Если продавец в браке не состоит или квартира не является общей совместной — справка пансионата этот вопрос не закрывает, его надо решать отдельно.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Главный правовой риск сделки с маломобильным пожилым инвалидом — последующее оспаривание по ст. 177 ГК РФ: если докажут, что в момент подписания он не понимал значение своих действий. Именно поэтому нотариальное удостоверение сделки (лучше — с выездом нотариуса и личной фиксацией воли продавца) существенно снижает риск: нотариус в силу ст. 43 Основ проверяет дееспособность и волеизъявление, а наличие нотариального акта служит доказательством осознанного волеизъявления.

Заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий. Заявления о неправильном удостоверении завещаний и доверенностей или об отказе в их удостоверении должностными лицами, указанными в федеральных законах, подаются в суд по адресу соответственно госпиталя, больницы, санатория, другого стационарного лечебного учреждения; организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме; экспедиции, воинских части, соединения, учреждения и военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, места лишения свободы. (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Заявление о неправильном удостоверении завещания или об отказе в его удостоверении капитаном морского судна, судна смешанного плавания или судна внутреннего плавания, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, подается в суд по месту порта приписки судна. 2. Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3.
— ч. 1 ст. 310 ГПК РФ
Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3. Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом в порядке искового производства.
— ч. 2 ст. 310 ГПК РФ

Если нотариус откажет в удостоверении или потребует излишние документы, его отказ обжалуется в суд по месту нахождения нотариуса в порядке особого производства (ГПК гл. 37) в 10-дневный срок; спор о праве — в порядке искового производства.

Вывод: для чистоты сделки убедитесь в отсутствии решения суда о недееспособности, в отсутствии (либо получении) нотариального согласия супруга и в отсутствии иных лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ — перечень таких лиц — существенное условие договора). Сам факт проживания в пансионате и инвалидность никаких дополнительных разрешений от администрации не требуют.