Нужно ли разрешение органов опеки для продажи квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не имеющий доли в собственности, и как его получить, находясь за границей?

Нужно ли согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры

Ключевая норма — п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из буквального текста следует: обязанность получить согласие органа опеки возникает только при одновременном наличии двух условий — (1) в помещении проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетний, оставшийся без попечения родителей, и (2) отчуждение при этом затрагивает его права или законные интересы. Регистрация (прописка) ребёнка, у которого есть оба родителя и которые осуществляют его попечение, ни под одну из этих категорий не подпадает: он не «оставшийся без попечения родителей».

В вашей ситуации сын живёт с вами (оба родителя осуществляют родительские права), собственником квартиры не является, доли не имеет. Значит, условия п. 4 ст. 292 ГК РФ не выполнены и согласие опеки на продажу не требуется.

Смежная норма — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Она обязывает получать предварительное разрешение опеки только опекуна/попечителя при распоряжении имуществом подопечного. Ваш сын не является подопечным (опека над ним не установлена), а квартира — не имущество подопечного: это общая собственность супругов. Аналогично п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ ограничивают распоряжение имуществом, принадлежащим подопечному, — к вам это также неприменимо:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Подтверждает самостоятельность имущества ребёнка п. 4 ст. 60 СК РФ:

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
   — п. 4 ст. 60 СК РФ

Прописка сама по себе порождает лишь право пользования жильём (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а не право собственности ребёнка. Маткапитал при покупке не использовался, поэтому обязательства по выделению ребёнку доли (и, как следствие, ограничения из ст. 20, 21 ФЗ № 48-ФЗ) не возникали.

Вывод. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на продажу квартиры не требуется: ребёнок лишь зарегистрирован в ней, не является собственником, не находится под опекой/попечительством и не оставлен без попечения родителей, а материнский капитал не использовался.

Как оформить продажу через представителя по доверенности, находясь за границей

Сделка по продаже недвижимости, где обе стороны не могут участвовать лично, совершается через представителя. Правовая основа представительства:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Доверенность на продажу и на подачу заявления о госрегистрации перехода права должна быть нотариально удостоверена:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Это требование обязательно: несоблюдение нотариальной формы сделки, для которой она обязательна, влечёт её ничтожность (п. 2–3 ст. 163 ГК РФ). Однако удостоверить доверенность за границей можно двумя путями:

1. Через консульское должностное лицо РФ. Консульские должностные лица вправе удостоверять сделки и, в частности, доверенности:

Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;
— ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате (пп. 1)

Доверенность на продажу недвижимости, находящейся в РФ, консул удостоверить может — прямого запрета нет (запрет в пп. 1 ст. 38 Основ касается лишь самих договоров об отчуждении недвижимости, но не доверенностей). Консул также свидетельствует подлинность подписи и верность перевода (пп. 6–7 ст. 38 Основ), что понадобится, если доверенность составляется на иностранном языке или с иностранными реквизитами.

1. У местного нотариуса с последующей легализацией/апостилем. Если доверенность удостоверена иностранным нотариусом, для признания в России она должна пройти апостилирование (для стран — участниц Гаагской конвенции 1961 г.) либо консульскую легализацию, а иностранный текст — нотариальный перевод на русский язык.

Развилка по тому, кем выдана доверенность:

• Если доверенность уже удостоверена нотариусом в РФ — она действует без дополнительной легализации, проверьте только, содержит ли она явное полномочие на продажу конкретной квартиры (или хотя бы на распоряжение недвижимостью) и на подачу заявления в Росреестр.
• Если доверенность выдана за границей — проверьте её оформление: консульское удостоверение либо апостиль/легализация + нотариальный перевод, иначе регистратор (и покупатель) могут её не принять.

Вывод. Продать квартиру, находясь за границей, через представителя можно. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и явно наделять поверенного полномочиями продать именно эту квартиру и подать документы в Росреестр; если она оформляется за границей — через консульство РФ либо с апостилем/легализацией и переводом.

Согласие супруга и правовые последствия прекращения права пользования ребёнка

Квартира оформлена на вас и жену, т.е. находится в общей собственности супругов (совместной или долевой). Если право зарегистрировано как общая совместная собственность, применяется п. 3 ст. 35 СК РФ:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это означает: если по доверенности действует один представитель от имени одного из супругов-сособственников, а второй супруг не участвует в сделке лично, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если же доверенность выдана обоими собственниками и поверенный действует от имени каждого, отдельного согласия супруга не требуется — воля обоих выражена в самой доверенности.

Развилка по виду собственности:

• Совместная собственность супругов — действует презумпция согласия (п. 2 ст. 35 СК РФ), но для сделки по распоряжению недвижимостью нужен документ: либо оба супруга лично/через представителя подписывают договор, либо нотариальное согласие отсутствующего супруга.
• Долевая собственность — каждый собственник распоряжается своей долей; при продаже целиком оба выступают сторонами сделки (лично или через представителя). Согласие супруга по ст. 35 СК РФ применимо лишь к той части, которая является общим имуществом супругов, если доля приобретена в браке.

Что касается прав сына: после перехода права собственности право пользования бывшего члена семьи прежнего собственника прекращается:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

На этом основании после продажи ребёнок (через родителей как законных представителей либо, если он выехал за границу и утратил связь с жильём) подлежит снятию с регистрационного учёта. Регистрация снимается в том числе при изменении места жительства:

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
   — п. 31 Правил регистрации, утв. ПП РФ № 713 (пп. «а»)

Зарегистрированное лицо не является стороной сделки и не даёт согласия на неё; «выписать» ребёнка до продажи не обязательно — регистрация прекращается по заявлению при изменении места жительства, а при отказе добровольно сняться с учёта — в судебном порядке (признание утратившим право пользования).

Вывод. Для продажи достаточно, чтобы договор подписали (лично или через уполномоченного представителя) оба собственника-супруга, либо чтобы имелось нотариальное согласие отсутствующего супруга. Право пользования ребёнка-не собственника прекращается с переходом права собственности к покупателю.

Риски (оспаривание сделки) и налоговые последствия

Риск оспаривания. Поскольку согласие опеки в вашем случае законом не требуется, ст. 173.1 ГК РФ не применяется (нет лица, чьё согласие было обязательным):

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Однако регистратор Росреестра и некоторые покупатели могут ошибочно требовать «разрешение опеки» из-за наличия зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего. Юридически такое требование неправомерно: норма п. 4 ст. 292 ГК РФ связывает необходимость согласия с опекой/попечительством либо с оставлением ребёнка без попечения родителей, а не с фактом регистрации. Поэтому для исключения споров готовьте письмо/ответ на возможный запрос регистратора со ссылкой на п. 4 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 60 СК РФ.

Налоговые последствия. Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ при условии владения ею в течение минимального предельного срока:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Важно различать два аспекта, зависящих от вашего налогового статуса:

• Минимальный срок владения (по общему правилу 5 лет, для единственного жилья/приватизации/наследства/дарения от близких и т.п. — 3 года) одинаков для резидентов и нерезидентов: он определяет, возникает ли объект налогообложения вообще.
• Ставка НДФЛ зависит от статуса резидента. Для лиц, постоянно проживающих за границей и признаваемых налоговыми нерезидентами РФ, применяется ставка:

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых:
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

Резидент РФ (проводит в РФ более 183 дней в году) платит НДФЛ по прогрессивной шкале (13–22 % по ст. 224 НК РФ), а нерезидент — по ставке 30 % без права на имущественный вычет по ст. 220 НК РФ.

Развилка по сроку владения и статусу:

• Если квартира находилась в собственности более минимального предельного срока (5 лет, либо 3 года при льготных основаниях) — дохода для целей НДФЛ не возникает и налог платить не нужно независимо от резидентства.
• Если срок владения меньше — налог платится: резидентом по прогрессивной ставке (с правом на вычет), нерезидентом — по ставке 30 % с полной суммы дохода (без вычета).

Вывод. Сделка юридически устойчива: обязательного согласия опеки нет, основания для оспаривания по ст. 173.1 ГК РФ отсутствуют. Примите во внимание НДФЛ: при владении менее минимального срока и статусе нерезидента налог составит 30 % от дохода.

Если регистратор или контрагент необоснованно потребует согласие опеки

Хотя согласие органа опеки в вашей ситуации по закону не требуется, на практике регистратор Росреестра либо покупатель (банк при ипотеке) могут запросить такой документ, ориентируясь лишь на наличие в квартире зарегистрированного несовершеннолетнего.

Правовая позиция для отвода такого требования — буквальный текст п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из него следует, что согласие опеки необходимо исключительно в отношении лиц, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без попечения родителей несовершеннолетних. Факт регистрации ребёнка, проживающего с родителями, к этим категориям не относится. Подтверждает, что ребёнок не имеет прав на квартиру родителей, п. 4 ст. 60 СК РФ:

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
   — п. 4 ст. 60 СК РФ

Ветвление:

• Если регистратор приостановит/откажет в регистрации со ссылкой на необходимость согласия опеки — такое решение можно обжаловать. Приостановление/отказ в государственной регистрации прав оспаривается в суде (административное исковое заявление по правилам КАС РФ), при этом доводом служат приведённые нормы: согласие опеки требуется лишь при опеке/попечительстве либо оставлении ребёнка без попечения родителей, чего здесь нет.
• Если согласие есть смысл получить «на всякий случай» (например, настойчиво требует банк-кредитор покупателя) — формально вы можете обратиться в орган опеки по месту нахождения квартиры (в Санкт-Петербурге — местная администрация района), однако, поскольку подопечных/оставшихся без попечения детей в квартире нет, орган опеки вправе отказать за отсутствием оснований; такой отказ не препятствует сделке.

Вывод. Требование согласия опеки в вашей ситуации неправомерно. При необоснованном приостановлении/отказе регистратора его решение обжалуется в суд; в досудебном порядке достаточно письменного пояснения со ссылкой на п. 4 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 60 СК РФ.