Риски покупки дома на участке 4 сотки, который не введён в эксплуатацию и без документов

Возникает ли у продавца право собственности на дом и может ли он его продать

Дом — это недвижимость, поскольку он прочно связан с землёй и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Право собственности на вновь созданный дом возникает не с момента окончания стройки, а только с момента государственной регистрации в ЕГРН. Пока регистрации нет, продавец юридически собственником дома не является.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Отсутствие зарегистрированного права подтверждается и правилом о том, что запись в ЕГРН — единственное доказательство существования права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ

Продать можно только то, что принадлежит продавцу на праве собственности; предметом договора продажи недвижимости выступает имущество, передаваемое в собственность покупателя.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Значит, продавец, у которого нет зарегистрированного права на дом, не вправе распорядиться им — заключённая «на дом» сделка не перенесёт на вас право собственности. Исключение — ранее возникшее право (до 1997 года), которое признаётся действительным без регистрации, но оно не ваш случай: дом новый.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: право собственности на дом у продавца не возникло, поэтому продать именно дом он не может. Сейчас юридически возможна только продажа земельного участка; дом «в нагрузку» к сделке не переходит и в ЕГРН за вами не закрепится.

Является ли дом самовольной постройкой и рискует ли он сносом

Самовольной постройкой дом признаётся, в частности, если он возведён без необходимых в силу закона согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм, причём эти требования действовали на дату начала стройки и действуют на дату выявления постройки.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ключевое: у самовольной постройки нет собственника-правообладателя, ей нельзя распоряжаться, её нельзя использовать, и она подлежит сносу или приведению в соответствие — по общему правилу за счёт застройщика, а при отсутствии сведений о нём — за счёт лица, которому принадлежит участок.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица
— п. 12 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу: формально дом, построенный без разрешительной документации, имеет признаки самовольной постройки. Однако признание его самовольным и снос — не автоматический итог: всё зависит от того, требовалось ли для вашего дома разрешение и соответствует ли он установленным требованиям (см. следующий блок). Риск реален, но его можно купировать до сделки.

Нужно ли для дома разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию

Это решающий вопрос: если разрешение для вашего дома вообще не требовалось, отсутствие «документов» — не порок, и дом не является самовольной постройкой по признаку отсутствия разрешения.

Закон прямо освобождает от получения разрешения на строительство объекты ИЖС и жилые дома на садовых участках: разрешение не требуется при строительстве на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, а также при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (кроме строительства с привлечением средств дольщиков).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (В редакции федеральных законов от 31.12.2005 № 210-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 03.08.2018 № 340-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 1 1 ) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
— ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

Отсюда следует вывод: для дома, построенного гражданином для себя на участке ИЖС или садоводства, разрешение на строительство не оформляется вовсе. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию для таких объектов также не требуется.

Развилка по фактам (решающие неизвестные):

• Если участок — ИЖС или садоводство, дом строился гражданином для себя без привлечения средств дольщиков: разрешение не требовалось, и ссылка продавца на его отсутствие сама по себе дом самовольным не делает по данному признаку. Но право на дом всё равно должно быть зарегистрировано, а для этого нужна постановка на кадастровый учёт и регистрация права (при необходимости — с подтверждением соответствия дома установленным требованиям, вплоть до судебного признания права по п. 3 ст. 222 ГК РФ).
• Если участок — ЛПХ, иной вид разрешённого использования, либо дом выше установленных параметров (более 3 этажей, площадь свыше 500 кв.м), либо это дом блокированной застройки, разрешительный режим иной, и риск квалификации дома как самовольной постройки существенно возрастает.

Вывод по вопросу: сам факт «нет разрешения» для типичного частного дома на участке ИЖС или садоводства не критичен — разрешение на строительство для таких объектов законом прямо не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Существенный порок — не отсутствие разрешения, а отсутствие регистрации права на дом, а также возможное несоответствие параметров дома градостроительному регламенту (этажность, отступы, площадь) и отсутствие уведомления о начале/окончании строительства.

Как дом можно легализовать: регистрация права и признание права в суде

Право на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трёх условий — тогда снос не грозит.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Процедура легализации (излагаю с осторожностью, поскольку детальная редакция статей 51.1 ГрК РФ и 70 Закона № 218-ФЗ в актуальной редакции отдельно не выгружалась):
Общий порядок таков: для регистрации права на дом нужны его кадастровый учёт (технический план, подготовленный кадастровым инженером) и подтверждение соответствия дома установленным требованиям. Для объектов ИЖС и садовых домов это, по общему правилу, уведомление об окончании строительства; в ряде предусмотренных законом случаев допускается регистрация на основании технического плана и документа о правах на земельный участок без уведомлений.

Развилка по процедуре:

• Если уведомление об окончании строительства есть или может быть подано и дом соответствует регламенту — право регистрируется во внесудебном порядке.
• Если уведомление не подавалось или орган отказал (например, из-за несоответствия параметров или из-за того, что участок меньше минимального размера) — право на дом можно установить только через суд по п. 3 ст. 222 ГК РФ, с подтверждением соответствия постройки установленным требованиям и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Вывод по вопросу: дом легализуем. Сначала — попытка зарегистрировать право по упрощённому («дачному») порядку (техплан + при необходимости уведомление об окончании строительства), при отказе — иск о признании права собственности в суде. Подсудность таких споров — по месту нахождения дома (исключительная подсудность), суд общей юрисдикции — районный суд. Покупателю безопаснее приобретать дом уже после того, как продавец зарегистрирует на него право.

Риск самовольности и сноса: что проверять и чего бояться покупателю

Даже зарегистрированное право не защищает от иска о сносе, если объект имеет признаки самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Но для покупателя, который приобрёл объект, а затем столкнулся с иском о сносе, закон оставляет защиту — право на возмещение убытков с того, кто строил.

Если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки).
— п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Снос возможен и по решению органа местного самоуправления (без суда) — в случаях, прямо перечисленных в п. 4 ст. 222 ГК РФ.

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом: 1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования; 2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
— п. 4 ст. 222 ГК РФ

Что касается объекта, право на который вовсе не зарегистрировано: признание его самовольной постройкой и снос осуществляются в судебном порядке по месту нахождения постройки; если в доме проживают люди, вопрос о выселении разрешается одновременно.

Только в судебном порядке может быть рассмотрено требование о сносе объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН (пункт 2 статьи 81 ГК РФ, часть 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости), а также если законом установлен иной момент возникновения права (в частности, абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Вывод по вопросу: самые опасные для вас сценарии — строительство в зоне с особыми условиями использования территории (водоохранной, охранной, приаэродромной), в границах территории общего пользования, либо на участке, вид разрешённого использования которого не допускает строительства. Тогда дом снесут, а вы потеряете деньги. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на участок и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы проверить вид разрешённого использования, территориальную зону и наличие ограничений.

Участок 4 сотки: соответствует ли он градостроительным требованиям

Предельные (минимальные и максимальные) размеры участков определяются градостроительным регламентом конкретной территориальной зоны.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
— п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Проверить это можно по правилам землепользования и застройки вашего муниципального образования и ГПЗУ. Если минимальный размер участка для данной зоны, например, 6 соток, то участок 4 сотки образован с нарушением — и тогда у Росреестра есть основание для отказа в учёте и регистрации.

Вывод по вопросу: 4 сотки сами по себе — не порок, но нужно убедиться, что это не ниже минимального размера участка, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, где расположен участок. Если участок меньше минимума, это создаёт риск и для регистрации дома, и для последующей сделки. Также проверьте, уточнены ли границы участка (проведено ли межевание).

Земля и дом как единый объект: сделка не может разорвать их

Если продавец — собственник и участка, и расположенного на нём дома, они отчуждаются вместе: продать участок без дома нельзя.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это значит, что предлагаемая схема «купить только землю, а дом потом» юридически несостоятельна, если дом уже принадлежит продавцу (или должен ему принадлежать). Сделка «земля без дома» при едином собственнике не допускается; безопасен только вариант, где продавец сначала оформляет дом, а затем продаёт участок и дом одним договором.

Вывод по вопросу: правильная модель сделки — сначала продавец регистрирует право на дом, затем вы покупаете участок и дом единым договором купли-продажи с регистрацией перехода права. Покупать «голую землю» с фактическим домом — значит получить участок без узаконенной недвижимости и без правовой защиты на дом.

Как обезопасить сделку: договор, гарантии продавца и деньги

Договор продажи недвижимости обязательно должен содержать данные, позволяющие точно определить объект, и цену; иначе он считается незаключённым.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Переход права подлежит государственной регистрации, и исполнение договора до регистрации не меняет отношения с третьими лицами; при уклонении стороны от регистрации суд по требованию другой стороны выносит решение о регистрации, а уклоняющаяся сторона возмещает убытки.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Развилка по защите покупателя:

• Если право на дом ещё не зарегистрировано — используйте предварительный договор с отлагательным условием: расчёты в полном объёме только после регистрации права продавца на дом и перехода права к вам. Аванс — минимальный, лучше через аккредитив или счёт эскроу.
• Если право уже зарегистрировано — включите заверения продавца об отсутствии самовольности, об отсутствии ограничений, о соответствии дома регламенту.

Вывод по вопросу: до регистрации права продавца на дом не платите полную цену и не подписывайте акт приёмки недвижимости. Обязательно зафиксируйте в договоре предмет (дом + участок), цену, гарантии продавца и порядок расчётов, привязанный к регистрации в ЕГРН.

Что делать, если сделка сорвётся или дом снесут: возврат денег и убытки

Если сделка окажется недействительной, каждая сторона обязана вернуть полученное, а при невозможности — возместить стоимость. Значит, если вы уже заплатили за дом, деньги (в натуре или в стоимостном эквиваленте) подлежат возврату вам.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

При неправомерном удержании ваших денег (например, продавец отказывается вернуть уплаченное) на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Сверх того, вы вправе требовать полного возмещения убытков — реального ущерба и упущенной выгоды.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу: финансовая защита покупателя реальна: возврат уплаченного по недействительной сделке, проценты за пользование вашими деньгами и возмещение убытков. Но взыскивать придётся с продавца, поэтому до сделки проверьте, платёжеспособен ли он и оформлен ли участок на него. При сносе дома, уже перешедшего к вам как к приобретателю, вы сможете взыскать убытки с того, кто его возводил.

Сроки, доказательства и порядок исполнения при такой покупке

Сроки. Требование о сносе самовольной постройки заявлено может быть и спустя годы после стройки, и регистрация права сама по себе от такого иска не защищает (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023). Поэтому «выждать» давность здесь — плохая стратегия: риск сноса не «испаряется» со временем, а сохраняется, пока постройка имеет признаки самовольной.

Доказательства (что собрать до сделки):

• выписку из ЕГРН на земельный участок — подтверждает право продавца на землю и наличие/отсутствие обременений;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — вид разрешённого использования, территориальная зона, предельные параметры, ограничения;
• технический план дома (заказать у кадастрового инженера) — подтверждает характеристики объекта (площадь, этажность, координаты);
• уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства — если подавались; при их отсутствии право придётся устанавливать через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Порядок исполнения. Расчёты привяжите к регистрации: аванс минимальный, полная сумма — только после регистрации перехода права в ЕГРН, через аккредитив или счёт эскроу. Переход права подлежит государственной регистрации, и до неё вы не собственник.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод по вопросу: сроки не защищают покупателя от иска о сносе, поэтому единственная надёжная защита — предварительная проверка документов и объекта и оплата после регистрации права. Если дом уже легализован продавцом и вы получаете зарегистрированное право на дом и участок единым договором — риски минимизируются.