Может ли иностранец по доверенности продать квартиру в России и примут ли документы в Росреестре и банке

Допускает ли закон выдачу доверенности иностранному гражданину на продажу квартиры

Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 115-ФЗ

Это ключевая норма: гражданская правоспособность иностранца (в том числе гражданина Казахстана) в России равна правоспособности россиянина. Ни ГК РФ, ни ФЗ № 115-ФЗ не содержат правила, что представителем по сделке с недвижимостью может быть только гражданин РФ, — закон исходит из обратного: представительство доступно любому лицу с правоспособностью, если иное прямо не установлено.

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— ст. 1196 ГК РФ, п. 6

Норма подтверждает вывод: правоспособность физического лица определяется личным законом, но на территории РФ иностранец пользуется гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами. Это означает, что гражданин Казахстана может быть представителем по доверенности на тех же основаниях, что и гражданин РФ.

Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
— п. 3 ст. 62 Конституции РФ

Конституционная норма закрепляет тот же принцип национального режима: любые ограничения для иностранцев возможны только там, где они прямо установлены федеральным законом или международным договором. В отношении представительства при продаже квартиры таких ограничений нет.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Сделка, совершённая представителем по доверенности, создаёт права и обязанности непосредственно для представляемого (вас), а не для представителя. Значит, продавцом по договору остаётесь вы как собственник; иностранное гражданство подписанта на действительность сделки не влияет — важно лишь наличие надлежащего полномочия.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению и вправе отчуждать его, в том числе через представителя. Право на продажу принадлежит вам, а способ его реализации (лично либо через представителя) закон не ограничивает по признаку гражданства представителя.

Вывод: гражданин РФ вправе выдать нотариальную доверенность на продажу квартиры гражданину Казахстана; его иностранное гражданство само по себе не является препятствием ни для подписания договора, ни для подачи документов в Росреестр, и не влечёт недействительности сделки.

Форма доверенности и объём полномочий (подписание договора + Росреестр + деньги)

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку продажа квартиры предполагает подачу заявления о государственной регистрации перехода права, доверенность на имя представителя должна быть нотариально удостоверена. Нотариус, удостоверивший доверенность, действовал верно; именно нотариальная форма делает документ обязательным для Росреестра.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность — это письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами. Отсюда практическое требование: в тексте нужно прямо и непротиворечиво перечислить все действия — подписание договора купли-продажи, передаточного акта, подачу и получение документов в Росреестре/МФЦ, а при необходимости и получение расчётов.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— п. 1 ст. 550 ГК РФ

Договор продажи недвижимости заключается одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность. Поэтому представитель должен быть уполномочен именно на подписание договора от вашего имени — иначе подписанный им документ не будет вашим.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права подлежит государственной регистрации, и по заявлению представителя при наличии нотариальной доверенности. Если в доверенности не будет полномочия на подачу заявления о регистрации, сделку нельзя будет довести до конца без вашего личного участия.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Доверенность без даты её совершения ничтожна, а при отсутствии срока действует год. Для продажи квартиры целесообразно указать конкретный срок и обязательную дату; передоверие возможно только если оно прямо разрешено доверенностью.

Вывод: доверенность должна быть нотариальной, с обязательной датой совершения, конкретным сроком и исчерпывающим перечнем полномочий (подписание договора и акта, подача/получение документов в Росреестре, при необходимости — получение денег). Если планируете расчёты через представителя, отдельно и прямо укажите полномочие на получение денежных средств.

Приемлемость доверенности для Росреестра и основания приостановления

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Росреестр принимает документы как на бумаге (личное обращение, МФЦ), так и в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью. Для личной подачи представителю достаточно нотариальной доверенности и документа, удостоверяющего личность; наличие УКЭП необходимо только при электронном способе подачи.

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.
— ч. 8 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

При электронной подаче комплект документов подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица. Для иностранного представителя это означает необходимость получить УКЭП в РФ; чтобы избежать этой сложности, документы можно подать лично в МФЦ.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
— п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Приостановление регистрации возможно, в частности, если обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, форма/содержание документа не соответствуют требованиям или документы подписаны неправомочными лицами. Именно поэтому дефект доверенности (нет полномочия, отсутствует дата, истёк срок) — типичная причина приостановления; при корректной нотариальной доверенности эти основания не возникают.

Вывод: Росреестр обязан принять нотариальную доверенность, выданную иностранному гражданину, — отказ по мотиву гражданства неправомерен. Риск приостановления связан не с гражданством представителя, а с дефектами доверенности; при личной подаче в МФЦ УКЭП не требуется, при электронной — нужна.

Может ли сделка быть признана недействительной из-за подписания представителем-иностранцем

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Общее правило: сделка, нарушившая требования закона, оспорима, а ничтожна — только если посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц. Продажа квартиры через представителя-иностранца закону не противоречит, публичных интересов не нарушает, поэтому оснований для ничтожности по этому мотиву нет.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Сделка может быть оспорена, если представитель вышел за пределы полномочий, но лишь при условии, что покупатель знал или должен был знать об ограничениях. Если доверенность полная и покупатель с ней ознакомлен, риск оспаривания по этому основанию минимален — и, напротив, именно узкая доверенность создаёт такой риск.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Если представитель подпишет договор без полномочий или с превышением, сделка считается заключённой от имени самого представителя, но может быть одобрена представляемым. Это означает: получив деньги и приняв исполнение по сделке, вы фактически её одобряете, и она становится обязательной для вас.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Недействительная сделка не влечёт последствий и недействительна с момента совершения, а стороны возвращают полученное. Это и есть главный практический риск: при успешном оспаривании квартира возвращается вам, а покупатель вправе требовать возврата уплаченного.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

Вы вправе в любой момент отменить доверенность; при отмене обязаны известить представителя и известных третьих лиц, а нотариальная отмена вносится в реестр. Это инструмент защиты, если работа представителя перестанет вас устраивать.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Если третьему лицу (покупателю) предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало, права и обязанности по сделке сохраняют силу для представляемого. Поэтому отмена должна быть своевременной и нотариальной — иначе вы рискуете «связать» себя сделкой, о которой не знали.

Вывод: сама по себе продажа квартиры через иностранного представителя по нотариальной доверенности недействительной не признаётся — нет нормы, запрещающей иностранцу быть представителем, и нет нарушения публичных интересов. Реальный риск связан не с гражданством, а с дефектами доверенности (объём полномочий, срок, отмена), и он снимается корректным текстом доверенности и её нотариальным удостоверением.

Если откажут — куда обращаться и что с расчётами/налогом

При приостановлении регистрации вы (или представитель) устраняете причину и подаёте документы повторно; уведомление о приостановлении указывает конкретное основание, и его можно обжаловать в апелляционную комиссию Росреестра либо в суд. Если банк-кредитор не готов принять иностранного представителя, наиболее безрисковый вариант — личное подписание договора и заявления продавцом либо оформление сделки через нотариуса, который сам направляет документы на регистрацию.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права подлежит государственной регистрации; если сторона уклоняется, регистрация возможна по решению суда, а уклоняющаяся сторона возмещает убытки. Это страховка для покупателя при ипотеке: банк видит механизм защиты, поэтому ипотечная сделка через корректного представителя реализуема.

Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 115-ФЗ

Что касается расчётов и налога: представительство иностранца не меняет вашего статуса налогоплательщика. Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности более минимального предельного срока (для большинства случаев — пять лет), освобождается от НДФЛ; уточнение срока зависит от основания приобретения объекта и устанавливается НК РФ. Гражданство представителя на освобождение не влияет.

Вывод: при отказе кредитора или Росреестра спор разрешается через устранение дефекта доверенности, повторную подачу, апелляционную комиссию Росреестра или суд (тем же районным судом по спорам о правах на недвижимость); альтернативы — личное подписание продавцом либо нотариальная сделка. На налоговый статус продавца гражданство представителя не влияет.