Нужны ли оригиналы ДДУ и акта приема-передачи при продаже квартиры, если их забрал нотариус, и где их получить

Нужны ли оригиналы ДДУ и акта приёма-передачи для продажи квартиры

Действующее право не требует, чтобы при продаже квартиры у продавца физически находились подлинники ранее исполненных документов-оснований. Документы, выражающие содержание сделки, представляемые на регистрацию в бумажном виде, сдаются в экземпляре-подлиннике и возвращаются заявителю после завершения регистрации:

1. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит, что ДДУ и акт приёма-передачи, однажды предъявленные в Росреестр, уже вернулись к вам (или к вашему представителю) после регистрации права — иных подлинников у вас и не должно было быть «на руках» помимо экземпляра застройщика. Само право подтверждается не бумажным ДДУ, а записью в реестре:

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашего случая это означает: юридически переход права при новой продаже не зависит от наличия у вас подлинников ДДУ и акта — банк покупателя и Росреестр устанавливают цепочку по сведениям ЕГРН. Покупатель с ипотекой вправе сам запросить копии правоустанавливающих документов, на основании которых зарегистрировано ваше право, из реестрового дела:

Органом регистрации прав в соответствии с настоящим Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых: 1) за правообладателем согласно записи в ЕГРН на момент подачи им запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, представленного в соответствии с настоящим Порядком, зарегистрировано указанное право (предоставляются правообладателю, нотариусу); 2) в ЕГРН зарегистрированы сделка, ограничение права, обременение объекта недвижимости, записи о которых на момент представления правообладателем либо лицом, в пользу которого установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости (стороной сделки), запроса не погашены (предоставляются правообладателю, нотариусу либо лицу, в пользу которого установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости); 3) в ЕГРН были зарегистрированы сделка, ограничение права, обременение объекта недвижимости, записи о которых на момент представления правообладателем либо лицом, в пользу которого были установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости (стороной сделки), запроса погашены (предоставляются лицу, в пользу которого установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости, нотариусу);
— п. 21 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149

Поэтому риелтор не прав в категоричной форме: отсутствие «физических» оригиналов не делает сделку невозможной. Практический риск иной — не юридический, а организационный: отдельные банки при проверке «цепочки» принимают только бумагу или электронные образы. Этот пробел закрывается копиями, которые у вас есть; выписками ЕГРН (они у каждого члена семьи уже есть и указывают ДДУ/акт как основание); копиями документов, истребованными из реестрового дела (п. 21 Порядка Росреестра № П/0149); дубликатами у застройщика, если он их выдаёт.

Вывод: оригиналы ДДУ и акта приёма-передачи для продажи квартиры юридически не обязательны — право подтверждается записью ЕГРН, а цепочку подтверждают выписки и полученные копии правоустанавливающих документов из реестрового дела. Если конкретный банк покупателя прямо потребует бумажные подлинники — их следует получить (дубликат у застройщика либо копии из реестрового дела), поскольку требования банка к комплекту документов носят внутрибанковский характер и не отменяют закона, но могут заблокировать конкретную сделку.

Где взять оригиналы/копии: обязан ли нотариус вернуть документы и обязан ли Росреестр их выдать

По нотариальному делу вы вправе требовать свои документы. Правила нотариального делопроизводства прямо предусматривают, что подлинник, принятый нотариусом, возвращается заявителю:

Возврат подлинного документа заявителю производится под расписку, которая может быть оформлена в виде отдельного документа, помещаемого в дело, или в виде соответствующей записи на остающейся в делах нотариуса копии возвращаемого подлинного документа. 111. Для начала производства по наследственному делу нотариус регистрирует наследственное дело в реестре наследственных дел ЕИС. В случае отсутствия возможности регистрации наследственного дела в реестре наследственных дел ЕИС по техническим причинам нотариус незамедлительно регистрирует наследственное дело после устранения таких причин. 112. Документ, послуживший основанием для начала производства по наследственному делу, регистрируется в день поступления в книге учета наследственных дел ЕИС. До регистрации поступившего документа нотариус проверяет отсутствие в ЕИС наследственного дела в отношении конкретного наследодателя. В случае, если в ЕИС имеется наследственное дело, производство по которому открыто у другого нотариуса в отношении того же наследодателя, поступивший документ регистрируется нотариусом в журнале входящей корреспонденции ЕИС и направляется нотариусу по принадлежности. 113. Книга учета наследственных дел ведется в электронной форме в ЕИС и содержит следующие сведения: 1) об уникальном регистрационном номере наследственного дела в реестре наследственных дел ЕИС; 2) о фамилии, имени, отчестве (при наличии) наследодателя; 3) о дате открытия наследства; 4) о месте открытия наследства;
— п. 110 Правил нотариального делопроизводства, утв. Приказом Минюста № 394

Это ключевая норма: нотариус не вправе оставлять у себя навсегда ваши подлинники ДДУ и акта — они возвращаются заявителю под расписку, а в деле нотариус оставляет копию/расписку. То, что документы «остались для дела», само по себе не лишает вас права истребовать их возврат либо получить заверенную копию; порядок делопроизводства обязателен для нотариуса (ст. 9 Основ о нотариате).

Обратиться к тому же нотариусу вы вправе как заявитель по совершенному действию — закон закрепляет это прямо:

Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только заявителям - лицам, обратившимся за совершением этих нотариальных действий самостоятельно или через представителя, если иное не установлено настоящими Основами. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Сведения о совершенных нотариальных действиях выдаются нотариусами по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами, а также по требованию судебных приставов-исполнителей в связи с находящимися в их производстве материалами по исполнению исполнительных документов, по запросам органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в связи с государственной регистрацией и по запросам органов, предоставляющих государственные и муниципальные услуги и исполняющих государственные и муниципальные функции, в порядке, установленном частью шестой статьи 34 4 настоящих Основ, и нотариусов в связи с совершаемыми нотариальными действиями. Справки о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения направляются нотариусом через единую информационную систему нотариата в налоговый орган не позднее пяти дней со дня совершения соответствующего нотариального действия, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах . Справки о завещании выдаются только после смерти завещателя.
— ч. 3 ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате

Если нотариус откажет в выдаче документов/копий, у вас есть процессуальный рычаг: отказ оформляется письменно и обжалуется.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Более того, за неправомерный отказ нотариус несёт имущественную ответственность, а также отвечает за нарушение правил хранения нотариальных документов:

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях.
— ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате

Параллельный и наиболее надёжный путь — Росреестр (реестровое дело). Копии правоустанавливающих документов, на основании которых зарегистрировано ваше право, выдаются правообладателю:

Органом регистрации прав в соответствии с настоящим Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых: 1) за правообладателем согласно записи в ЕГРН на момент подачи им запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, представленного в соответствии с настоящим Порядком, зарегистрировано указанное право (предоставляются правообладателю, нотариусу); 2) в ЕГРН зарегистрированы сделка, ограничение права, обременение объекта недвижимости, записи о которых на момент представления правообладателем либо лицом, в пользу которого установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости (стороной сделки), запроса не погашены (предоставляются правообладателю, нотариусу либо лицу, в пользу которого установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости); 3) в ЕГРН были зарегистрированы сделка, ограничение права, обременение объекта недвижимости, записи о которых на момент представления правообладателем либо лицом, в пользу которого были установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости (стороной сделки), запроса погашены (предоставляются лицу, в пользу которого установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости, нотариусу);
— п. 21 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149

То есть вы как правообладатель (и муж, и дети — при обращении с их стороны либо через законного представителя) можете заказать копии ДДУ и акта, помещённых в реестровое дело, — это официальный, равноценный по доказыванию источник. Основание регистрации берётся из реестра, а не из ваших бумаг, а подтверждением служит запись ЕГРН:

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: действовать надо по двум каналам параллельно. (1) К нотариусу — письменное заявление о возврате принятых подлинников либо о выдаче их копий/выписок из нотариального дела со ссылкой на п. 110 Правил нотариального делопроизводства (Приказ Минюста № 394) и ч. 3 ст. 5 Основ о нотариате; при отказе — потребовать мотивированное постановление об отказе и обжаловать его в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 48 Основ о нотариате; глава 37 ГПК РФ); при причинении реального ущерба — ставить вопрос об ответственности нотариуса по ст. 17 Основ. (2) В Росреестр (Роскадастр) — заявление правообладателя о выдаче копий документов из реестрового дела по п. 21 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149; копии правоустанавливающих документов предоставляются правообладателю. Оригиналы ДДУ и акта для продажи не обязательны — право подтверждается записью ЕГРН, а цепочку подтверждают выписки и полученные копии.

Если покупатель откажется от сделки из-за отсутствия оригиналов

Свобода переговоров и ответственность за недобросовестность разграничены так:

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
— п. 3 ст. 434.1 ГК РФ

По общему правилу стороны свободны вести переговоры и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто (п. 1 ст. 434.1 ГК РФ). Покупатель вправе отказаться от сделки, и сам по себе отказ, пока основной договор не заключён, убытков с него не влечёт.

Но если отказ недобросовестен — например, покупатель вступил в переговоры или тянул их при заведомом отсутствии намерения заключить договор, либо внезапно и неоправданно их прервал при обстоятельствах, которых вы не могли разумно ожидать, — он обязан возместить убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ). Денежный размер потерь определяется по общим правилам о возмещении убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Дополнительно действует общий запрет извлекать преимущество из недобросовестного поведения:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Если между вами уже заключён предварительный договор и покупатель уклоняется от основного, вы вправе требовать понуждения к заключению основного договора и возмещения убытков (ст. 429 ГК РФ).

Важное уточнение по вашему контрагенту: если покупатель — гражданин-потребитель, к нему правила об убытках из недобросовестных переговоров не применяются (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ) — тогда защита строится на общих нормах о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ) и на условиях подписанных документов (предварительный договор, соглашение о задатке).

Вывод: сам факт отказа покупателя из-за отсутствия оригиналов не создаёт автоматической ответственности — по общему правилу за недостижение соглашения стороны не отвечают. Но если отказ недобросовестен (заведомое отсутствие намерения, внезапный срыв переговоров), вы вправе требовать убытки по п. 3 ст. 434.1 ГК РФ в порядке ст. 15 ГК РФ; при наличии предварительного договора — понудить к заключению основного (ст. 429 ГК РФ). Убытки взыскиваются в суде; для потребителя-покупателя переговорная ответственность ограничена (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ). До спора целесообразно письменно зафиксировать вашу готовность закрыть потребность банка в документах (копии + выписки ЕГРН + копии из реестрового дела) и предложить покупателю самостоятельный запрос в Росреестр — это докажет вашу добросовестность и разграничит ответственность.