Как правильно оформить доверенность на продажу 1/3 доли в квартире, если продавец уезжает: что указать в доверенности, чтобы сделку не отменили

Обязательна ли нотариальная форма доверенности на продажу доли

Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Именно объём этого уполномочия определяет, что вправе сделать брат от вашего имени.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Сделки, которые брат совершит по доверенности, непосредственно создают права и обязанности для вас как представляемого — поэтому дефекты доверенности бьют именно по вам, а не по брату.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Для вашей ситуации форма доверенности прямо предписана законом: договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению (см. блок 2), а значит доверенность на его совершение обязательно должна быть нотариальной — иначе она не даст брату полномочий.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Дополнительно: договор продажи доли в праве общей собственности на квартиру в силу прямого указания закона относится к сделкам, требующим нотариальной формы.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Удостоверение такой доверенности относится к компетенции нотариуса; нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: доверенность на продажу вашей 1/3 доли должна быть нотариальной. Простая письменная доверенность здесь не подойдёт, поскольку она даётся на совершение сделки, требующей нотариальной формы, и на подачу заявлений о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Нотариус оформляет такую доверенность лично при вашем присутствии — явиться нужно с паспортом и документами на долю (выписка из ЕГРН).

Само нотариальное удостоверение договора продажи доли

Продажа вашей 1/3 доли постороннему покупателю — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Исключение в пункте 1 — это когда ВСЕ участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке. В вашем случае продаётся только ваша доля, а у других сособственников доли остаются, поэтому исключение не применяется и договор в любом случае должен быть нотариально удостоверен.

Вывод по вопросу: сам договор купли-продажи вашей доли должен быть удостоверен нотариусом (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Чаще всего нотариус, оформляющий доверенность, и нотариус, ведущий сделку, — разные; брат по доверенности будет подписывать уже готовый нотариально удостоверенный договор. Если у вас исключительный случай — вы продаёте долю ОДНОВРЕМЕННО с двумя другими сособственниками одной сделкой, — тогда нотариальная форма договора не требуется; уточните это, так как от этого зависит порядок сделки.

Что указывать в доверенности: конкретные полномочия или «на любые действия»

Доверенность — это уполномочие для представительства перед третьими лицами, то есть объём полномочий определяется её содержанием.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность «на любые действия вообще» — неверная и опасная конструкция. Во-первых, закон требует, чтобы полномочие было определено: представитель действует «в силу полномочия, основанного на доверенности» (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Во-вторых, неограниченная формулировка даёт брату право распорядиться долей на любых условиях, включая невыгодные для вас. Правильный подход — прямо перечислить в тексте доверенности каждое действие:

• подписать договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру (с указанием кадастрового номера и адреса) и передаточный акт;
• подать от вашего имени заявление о государственной регистрации перехода права и подписать все связанные с этим документы, получить документы после регистрации;
• получить причитающиеся вам денежные средства за проданную долю и подписать расписку/платёжные документы;
• в случае необходимости — отказаться от сделки, подписать соглашение о расторжении.

Доверенность не должна содержать больше прав, чем вы реально хотите предоставить.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Ключевое ограничение: если в доверенности прямо не оговорено право передоверия, брат не вправе передать полномочия третьему лицу. Если вы уезжаете на полгода и не хотите, чтобы сделку вёл кто-то ещё, — прямо запретите передоверие; если, наоборот, хотите подстраховку, — оговорите право передоверия с указанием, что доверенность в порядке передоверия должна быть нотариально удостоверена (ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате).

Также отдельно включите право на получение денег и подписание расписки. Получение денег — самостоятельное действие, и без прямого указания на него брат не сможет ни принять оплату от покупателя, ни расписаться в её получении, что создаст риск спора о том, исполнен ли покупатель.

Вывод по вопросу: доверенность НЕ даётся «на любые действия» — в ней нужно прямо и максимально полно перечислить конкретные полномочия (подписание договора и передаточного акта, подача и подписание документов на регистрацию, получение денег и подписание расписки, получение документов после регистрации). Чем конкретнее перечень, тем меньше риск, что брат выйдет за его пределы или что сделку оспорят.

Срок действия доверенности и дата её совершения

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Дата совершения доверенности обязательна: без неё доверенность ничтожна. Если вы забудете указать срок действия, ничего страшного — доверенность сохраняет силу год со дня совершения, но лучше указать срок прямо. Поскольку вы уезжаете на полгода, разумно указать срок, покрывающий весь период вашего отсутствия и время после возвращения (например, один год), — тогда сделка успеет состояться даже при задержках с покупателем или регистрацией.

Вывод по вопросу: обязательно указывайте дату совершения (иначе доверенность ничтожна) и срок действия (если не укажете — будет действовать год со дня совершения). Для полугодовой поездки оптимален срок в один год — он покроет и время на сделку, и регистрацию перехода права.

Преимущественное право покупки других сособственников — главный риск «разворота» сделки

У оставшихся сособственников (собственников других 2/3 доли) есть преимущественное право покупки вашей доли.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вы обязаны письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены и условий; если они не купят её в течение месяца со дня извещения — вы вправе продать долю любому лицу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если продать долю постороннему без соблюдения этой процедуры, сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на него — это и есть риск «разворота» сделки.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для продажи доли в простой письменной форме к заявлению о регистрации прилагаются либо извещение сособственников, либо их отказ от преимущественного права (ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), — поэтому вопрос соблюдения преимущественного права проверяется уже на регистрации. Однако при нотариальном удостоверении договора нотариус сам проверяет соблюдение преимущественного права, и его проверка снимает этот риск. Это ещё один практический аргумент в пользу нотариальной сделки.

Вывод по вопросу: риск того, что сделку «развернут обратно», в первую очередь связан НЕ с доверенностью, а с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников. До продажи направьте им письменные извещения с ценой и условиями и сохраните доказательства отправки/получения либо получите их письменный отказ. Поскольку ваша доля продаётся отдельно (а не всеми сособственниками по одной сделке), договор обязательно удостоверяется нотариусом, и нотариус проверит соблюдение этого права. Если другие сособственники не приобретут долю в течение месяца, вы вправе продать её покупателю.

Риски выхода брата за пределы полномочий; согласие супруга; отмена доверенности

Если брат совершит сделку без полномочий или с их превышением, она считается заключённой от его имени и в его интересах — если только вы её впоследствии не одобрите.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

То есть выход за пределы доверенности не делает сделку автоматически вашей, но если вы её одобрите (например, примете деньги), она создаст обязанности для вас. И наоборот: ограничение полномочий, определённое в доверенности, само по себе не защищает сделку от оспаривания, если третье лицо не знало об ограничениях.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Эти нормы объясняют, почему важно точно описать в доверенности и объект (конкретная доля, кадастровый номер, адрес), и цену/условия сделки: чем конкретнее доверенность, тем меньше пространства для недобросовестных действий брата.

Отдельный трек — согласие супруга. Если ваша доля была приобретена в браке и является общим имуществом, для сделки по распоряжению недвижимостью (и сделки, требующей нотариальной формы) требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Без такого согласия супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Если доля — ваше личное имущество (получена в дар, по наследству, до брака) либо вы не состоите в браке, нотариальное согласие супруга не требуется, но для продажи доли как общего имущества нотариус потребует его оформить.

Наконец, об отмене: если вы решите отменить доверенность, вы обязаны известить брата и известных вам третьих лиц, а сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся нотариусом в электронный реестр.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

При этом совершённая сделка сохранит силу для вас, если третье лицо не знало и не должно было знать о прекращении доверенности.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Поэтому при отмене доверенности обязательно подайте заявление нотариусу для внесения в реестр — это защитит вас от действий брата «по отменённой доверенности».

Вывод по вопросу: точно и узко описывайте в доверенности объект и условия сделки — это главная защита от превышения полномочий (ст. 183, 174 ГК РФ). Если доля нажита в браке, заранее оформите нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). При необходимости отмены доверенности подайте заявление нотариусу для внесения сведений в реестр и известите брата и покупателя (ст. 188, 189 ГК РФ).

Доказательства и доведение сделки до результата (регистрация, деньги, документы)

Соблюдение преимущественного права покупки нужно подтверждать документально. По ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ при продаже доли постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются либо письменное извещение остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и условий, либо их отказ от реализации преимущественного права. Поэтому сохраните: текст извещений с ценой и условиями, доказательства вручения или отправки (почтовые квитанции, описи, уведомления о вручении) либо письменные отказы сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Из этой же нормы видно, что при отказе сособственников от покупки продать долю можно раньше месячного срока, а при их молчании — по истечении месяца со дня извещения. Это и есть документ, который снимет риск перевода прав покупателя на сособственника.

Про исполнение — регистрацию перехода права: заявление в Росреестр подаёт сам собственник или его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (ч. 4.5 ст. 15, ст. 36, 36.2 ФЗ № 218-ФЗ). Именно поэтому в доверенности обязательно перечислите полномочие на подачу заявления о государственной регистрации перехода права и на подписание связанных с этим документов, иначе брат не сможет завершить сделку за вас.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для получения денег включите в доверенность отдельное полномочие на получение причитающихся вам средств и подписание расписки: без этого брат не сможет ни принять оплату, ни подтвердить её получение, а покупатель окажется в неопределённости, исполнено ли обязательство. После продажи поручите брату получить выписку из ЕГРН с записью о новом собственнике и передать вам документы.

Вывод по вопросу: сохраните извещения сособственникам (или их отказы) как доказательство соблюдения преимущественного права — они нужны для регистрации. В доверенность прямо включите полномочия на подачу заявления о государственной регистрации перехода права, подписание всех связанных документов, получение денег и расписки, получение документов после регистрации. Так брат сможет полностью провести сделку от вашего имени, а у вас будут документы, подтверждающие и соблюдение закона, и получение оплаты.