Согласие мужа на продажу квартиры из-за рубежа: подойдёт ли нотариус с апостилем или нужно заверение консула для Росреестра

Нужно ли согласие мужа и какова его форма

Квартира куплена в браке и оформлена на жену. По общему правилу такое имущество — совместная собственность супругов.

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса. Вместе с тем настоящая Конвенция не распространяется на: a) документы, совершенные дипломатическими или консульскими агентами; b) административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции.
— ст. 1 Гаагской конвенции 1961 г.

Поэтому продажа квартиры — это сделка по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и для неё требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

При этом согласие даёт муж, который находится в России. Оно удостоверяется российским нотариусом — у любого нотариуса на территории РФ. Такому согласию никакой апостиль и никакая консульская легализация не нужны: это российский нотариальный акт, совершённый внутри страны, он принимается Росреестром в подлиннике без дополнительного подтверждения подлинности.

Вывод. Согласие супруга здесь нужно обязательно, но оформляет его муж в России у российского нотариуса — апостиль и консульская легализация к этому документу отношения не имеют. Упомянутое клиентом «заверение местным нотариусом с апостилем» ошибочно отнесено к согласию мужа: местный нотариус (страны пребывания жены) и апостиль нужны не для согласия мужа, а потенциально для документов, которые оформляет за границей сама жена (доверенность) — об этом в следующем блоке.

Как жене, находящейся за рубежом, участвовать в сделке: доверенность с апостилем или консулом

Главный вопрос клиента — что действительно нужно легализовать, так это доверенность жены на подписание договора и подачу заявления в Росреестр, если она не будет присутствовать лично. Такая доверенность подчиняется обязательной нотариальной форме:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

По форме сделки с недвижимостью в РФ применяется российское право, что подтверждает обязательность нотариальной формы и для доверенности, выданной за границей:

1. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву
   — п. 3 ст. 1209 ГК РФ

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности
   — п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Иностранный нотариальный акт (доверенность) признаётся в РФ после легализации. Если страна пребывания — участница Гаагской конвенции от 05.10.1961, вместо консульской легализации достаточно апостиля, проставляемого компетентным органом страны выдачи документа:

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса. Вместе с тем настоящая Конвенция не распространяется на: a) документы, совершенные дипломатическими или консульскими агентами; b) административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции.
— ст. 1 Гаагской конвенции 1961 г.

Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Под легализацией в смысле настоящей Конвенции подразумевается только формальная процедура, используемая дипломатическими или консульскими агентами страны, на территории которой документ должен быть представлен, для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ.
— ст. 2 Гаагской конвенции 1961 г.

Таким образом, есть две рабочие ветки для оформления доверенности жены за рубежом:

1. Местный нотариус + апостиль (если страна пребывания — участница Гаагской конвенции 1961 г., как подавляющее большинство государств). Это законно, и Росреестр обязан принять такой документ после легализации апостилем. Позиция «в МФЦ сказали, что могут не принять» — неверна по существу: МФЦ лишь пункт приёма, а правовую оценку даёт регистратор.
2. Консул РФ в стране пребывания — консульские должностные лица вправе совершать нотариальные действия от имени РФ за границей (ст. 1 Основ законодательства о нотариате), и такая доверенность не требует ни апостиля, ни какой-либо легализации, поскольку совершена дипломатическим/консульским агентом (ст. 1 Гаагской конвенции прямо исключает такие документы из своего действия). Вариант надёжнее с точки зрения единообразия приёма.

Важное отличие от формулировки клиента: вопрос «апостиль или консул» относится к документам жены, а не к согласию мужа. Согласие мужа, находящегося в России, никакой легализации не требует в принципе.

Вывод. Доверенность жены может быть удостоверена как местным нотариусом с последующим апостилем (если страна в Гаагской конвенции 1961 г.), так и консулом РФ — оба способа законны; консульский вариант надёжнее для гарантированного приёма. Доверенность должна содержать полномочия на подписание договора купли-продажи и подачу заявления о регистрации перехода права.

Требования Росреестра к документам и что делать при приостановке

Документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям российского законодательства; в случаях, установленных законом (сюда относятся и согласие супруга, и доверенность на регистрацию), они должны быть нотариально удостоверены:

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Иностранный документ, составленный на иностранном языке, дополнительно должен иметь нотариально заверенный перевод на русский язык — именно так регистратор читает предмет доверенности/согласия:

1. Свидетельствование верности перевода Нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44 3 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус. При свидетельствовании подлинности подписи переводчика нотариус проверяет у переводчика наличие документов, предусмотренных Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Требование, установленное частью третьей настоящей статьи, не распространяется на случаи свидетельствования подлинности подписи переводчика, если перевод осуществлен с одного языка, относящегося к языкам народов Российской Федерации, на другой язык, относящийся к языкам народов Российской Федерации.
   — ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате

Если документ оформлен с нарушением, регистрация приостанавливается, а не «в МФЦ не принимают без объяснений»:

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

То есть у заявителя есть срок приостановления (месяцы), чтобы устранить замечание (например, донести апостиль или удостоверить согласие у российского нотариуса); отказ следует лишь при неустранении причин.

Практическая рекомендация. Чтобы Росреестр «точно принял», правильный и самый простой комплект такой: согласие мужа, удостоверенное российским нотариусом (без какой-либо легализации) + доверенность жены, удостоверенная консулом РФ за границей (без апостиля) с нотариально заверенным переводом при необходимости. Либо доверенность с апостилем местного нотариуса + нотариально заверенный перевод. Регистрация не «отвергается на приёме»: даже при сомнениях регистратора механика закона — приостановка с правом устранить замечания, а отказ можно оспорить в суде.

Вывод. Слова сотрудника МФЦ о возможном непринятии апостиля юридически несостоятельны как основание отказа: апостиль, проставленный компетентным органом страны — участницы Гаагской конвенции 1961 г., делает нотариальную доверенность пригодной для Росреестра. Но чтобы исключить любую регистраторскую придирку, надёжнее оформить доверенность жены у консула РФ, а согласие мужа — у российского нотариуса.

Последствия продажи без надлежащего согласия супруга

Если сделка всё же пройдёт без нотариально удостоверенного согласия мужа, она не является ничтожной автоматически, а оспоримой: муж вправе оспорить её в суде, что создаёт риск для покупателя и для всей сделки:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Срок на оспаривание — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ, процитировано в первом блоке).

Вывод. Отсутствие нотариального согласия мужа не блокирует регистрацию автоматически, но делает переход права уязвимым: супруг в течение года может признать сделку недействительной. Для сторон сделки безопаснее получить и приложить к пакету документов надлежаще оформленное нотариальное согласие мужа до подачи на регистрацию.