Что такое согласие супруга на продажу квартиры, чем отличается от доверенности и нужно ли заверять у нотариуса

Что это за документ и чем согласие отличается от доверенности

Присланный вам образец — это нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение общим имуществом, а не доверенность. Разница принципиальна по правовой природе.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность — это односторонняя сделка, которая наделяет другое лицо правом действовать от имени доверителя и подписывать за него документы. Согласие супруга такого полномочия не создаёт: оно лишь фиксирует волю второго супруга на то, чтобы договор подписывал и регистрировал первый.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. […] Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это требование закона действует только если квартира записана в ЕГРН на одного из супругов (либо если сделка по иным основаниям должна быть нотариальной). Тогда продающий супруг обязан представить нотариальное согласие второго — без него Росреестр приостановит регистрацию, а супруг вправе в годичный срок оспорить сделку.

Вывод: ваш документ — согласие супруга (требование п. 3 ст. 35 СК РФ), а не доверенность. Доверенность нужна в другом случае — когда отсутствующий супруг должен сам подписать договор, а вместо него подписывает представитель.

Какую бумагу оформлять: согласие или доверенность (зависит от того, на кого записана квартира)

Ключевой факт для выбора документа — на кого оформлено право собственности в ЕГРН.

Ветка 1 — квартира записана на одного из супругов. Тогда договор подписывает только титульный собственник, а второй супруг даёт именно нотариальное согласие (п. 3 ст. 35 СК РФ). Приезжать на сделку ему не нужно — согласие оформляется заранее у любого нотариуса. Юридически этого достаточно.

Ветка 2 — квартира оформлена на обоих супругов (совместная или долевая собственность). Тогда оба являются сторонами договора купли-продажи и подписать договор обязаны оба. Одно «согласие» сделку не заменит: если один из супругов не может приехать, нужна нотариальная доверенность на другого супруга с правом подписать договор и подать документы на регистрацию.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Если квартира в долевой собственности супругов, сам договор отчуждения долей также подлежит нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке […]
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

А поскольку по общему правилу нажитое в браке имущество — совместная собственность (ст. 34 СК РФ), даже если в ЕГРН титул один, договор отчуждения в ряде практических ситуаций нотариально удостоверяется именно для надёжности и для подачи через нотариуса.

Вывод: если в ЕГРН собственник один — нужен документ-согласие (тот, что вам прислали). Если собственников двое — нужна нотариальная доверенность от отсутствующего супруга. Проверьте выписку из ЕГРН: она определяет, какой документ закрывает вашу ситуацию.

Обязательна ли нотариальная форма и у какого нотариуса оформлять

Нотариальная форма согласия обязательна — иного способа закон не предусматривает (п. 3 ст. 35 СК РФ прямо требует «нотариально удостоверенное согласие»). Простая письменная бумага, даже подписанная супругом, юридической силы для Росреестра не имеет.

Оформить документ можно у любого нотариуса в любом городе — привязки к месту нахождения квартиры нет:

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Удостоверение согласия супруга в закрытый перечень удалённых нотариальных действий не входит:

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85.1, 86, 87, 88.1, 89, 97 […], 103, 103.7, 103.9-1, 103.14 настоящих Основ.
— ч. 1 ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате

Поэтому полностью онлайн согласие супруга оформить нельзя — супруг должен лично явиться к нотариусу (в городе своего нахождения) с паспортом. Если же оба супруга находятся в разных городах и вам нужно подписать сам договор, есть вариант удостоверить сделку двумя нотариусами — каждый супруг подписывает экземпляр у «своего» нотариуса, без совместного присутствия (ст. 53.1 Основ о нотариате).

Вывод: нотариальное удостоверение обязательно, онлайн-варианта нет, но приехать в город сделки не требуется — любой нотариус по месту нахождения супруга.

Какие документы брать нотариусу и что он проверяет

Нотариус обязан установить личность и проверить волеизъявление обратившегося.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ)
— ч. 1 ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Практически при удостоверении согласия супруга понадобятся: паспорт супруга, дающего согласие; паспортные данные второго супруга; свидетельство о заключении брака; документы на квартиру (выписка из ЕГРН, правоподтверждающий/правоустанавливающий документ); данные о предстоящей сделке (кому и за какую цену продаётся). Для доверенности — паспорт доверителя и паспортные данные представителя; правоустанавливающие документы на объект желательно иметь. Если квартира в залоге — понадобится согласие залогодержателя (банка) на сделку.

Нотариус удостоверяет согласие как отдельное нотариальное действие, а не как часть договора — поэтому присутствия второго супруга при этом не требуется, только паспорт и подтверждение брака.

Вывод: минимальный набор — паспорт дающего согласие, паспортные данные и документы по квартире, свидетельство о браке.

Сколько стоит оформление у нотариуса

Плата складывается из федерального и регионального тарифов.

За совершение нотариальных действий нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф (далее - нотариальный тариф), включающий федеральный и региональный тарифы. (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Федеральный тариф за совершение нотариальных действий, предусмотренных частью первой настоящей статьи, взимается в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За совершение действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, федеральный тариф взимается в размере, установленном статьей 22 1 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Размер регионального тарифа устанавливается в соответствии со статьями 25 и 30 настоящих Основ и обеспечивает осуществление нотариальной деятельности и ее развитие в соответствии с задачами, возложенными Российской Федерацией на нотариусов, занимающихся частной практикой, в целях защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также реализацию предусмотренных законодательством Российской Федерации публичных полномочий Федеральной нотариальной палаты и нотариальных палат субъектов Российской Федерации, в том числе функционирование и развитие единой информационной системы нотариата. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ) В формуле расчета экономически обоснованного предельного размера регионального тарифа, разрабатываемой в соответствии с абзацем семнадцатым части второй статьи 30 настоящих Основ, подлежит учету, в частности, величина прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Льготы по уплате государственной пошлины для физических и юридических лиц, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, распространяются на этих лиц при совершении нотариальных действий как нотариусом, работающим в государственной нотариальной конторе, так и нотариусом, занимающимся частной практикой. При выезде нотариуса для совершения нотариального действия вне места своей работы заинтересованные физические и юридические лица возмещают ему фактические транспортные расходы
— ч. 3, 4, 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Согласие супруга на распоряжение недвижимостью — сделка, предмет которой (сама квартира) не подлежит денежной оценке в рамках этого нотариального действия, поэтому применяется минимальный федеральный тариф.

за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей; 6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей
— п. 1, пп. 5, 6 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Итого ориентир: федеральный тариф за согласие — 500 ₽, за нотариальную доверенность — от 200 ₽ (федеральная часть), плюс региональный тариф и услуги правового и технического характера, которые в разных субъектах различаются. Итоговая сумма у частного нотариуса обычно составляет порядка 1 000–2 500 ₽ за согласие и несколько выше за доверенность — точную цифру сообщит нотариус конкретного региона.

Если удостоверяется сам договор купли-продажи (а не только согласие), федеральный тариф выше и зависит от суммы сделки.

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей
— пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: согласие супруга — около 500 ₽ федерального тарифа + региональный сбор; доверенность — от 200 ₽ федеральной части. Точную стоимость определит нотариус по месту совершения действия, региональный тариф в каждом субъекте свой.

Срок действия, отзыв и риски

Доверенность имеет ограниченный срок действия.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок согласия супруга законом не ограничен конкретным числом, но оно выдаётся под конкретную сделку; и то, и другое можно отозвать — документ теряет силу, если сделка не состоялась или супруг передумал.

Риски отсутствия согласия. Без нотариального согласия сделка оспорима.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

А супруг, чьё согласие не получено, вправе оспаривать сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Кроме того, Росреестр вправе приостановить регистрацию, если в документах отсутствует подтверждение необходимого по закону согласия.

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

Если нотариус отказал в удостоверении — он обязан по просьбе заявителя письменно изложить причины и разъяснить порядок обжалования, а отказ оформляется постановлением в 10-дневный срок (ст. 48 Основ о нотариате); такое постановление обжалуется в суд по правилам особого производства.

Вывод: согласие выдаётся под конкретную сделку и может быть отозвано; доверенность без указания срока действует один год. Отсутствие согласия — риск признания сделки недействительной и приостановления регистрации, поэтому оформлять документ нотариально нужно до подписания договора.