Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности между братом и сестрой?

Обязательна ли нотариальная форма при продаже квартиры всеми сособственниками?

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Однако закон прямо предусматривает исключение для случая, когда все участники (как у вас — вы и брат, другого сособственника нет) отчуждают все свои доли по одной сделке:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

В вашей ситуации оба брата — все участники долевой собственности (1/2 + 1/2 = вся квартира) — продают все свои доли одним договором купли-продажи одному покупателю. Это ровно тот случай, который подпадает под исключение пункта 1 подпункта 1.1 ст. 42 ФЗ-218: нотариальное удостоверение не требуется. Сделка заключается в простой письменной форме:

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для договора продажи недвижимости достаточно простой письменной формы — отдельный документ, подписанный всеми сторонами. Нотариальное удостоверение здесь не является обязательным, поэтому его отсутствие не влечёт ничтожности сделки (последствия п. 3 ст. 163 ГК РФ наступают только если нотариальная форма обязательна по закону — а для вашего случая она как раз необязательна).

Вывод: заверять сделку у нотариуса не обязательно. Если оба брата продают квартиру целиком (все доли) одним договором одному покупателю, действует законное исключение из обязательного нотариального удостоверения (п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Достаточно составить договор купли-продажи в простой письменной форме и зарегистрировать переход права в Росреестре. (Но если бы вы продавали доли по отдельным договорам — не одной сделкой — нотариус стал бы обязателен.)

Государственная регистрация перехода права собственности и порядок исполнения сделки

Даже при отсутствии нотариуса сделка станет «окончательной» только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Это обязательный этап независимо от формы договора:

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Поскольку оба продавца участвуют в сделке, запись вносится при наличии заявлений всех сторон сделки — и это особенно важно, ведь нотариальной «фиксации» сделки, которая позволила бы зарегистрироваться по заявлению одной стороны, не будет:

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. (В редакции Федерального закона от 23.05.2018 № 116-ФЗ) Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. 6.
— п. 3 ст. 8.1 ГК РФ

То есть для регистрации потребуются заявления и от вас, и от брата, и от покупателя (либо нотариально удостоверенная форма — но она у вас отсутствует по мотивам, изложенным выше). После внесения записи право собственности переходит к покупателю (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Отдельно — фактическая передача квартиры оформляется передаточным актом, который следует подписать независимо от регистрации:

Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Если кто-то из сторон будет уклоняться от регистрации, другая сторона вправе по суду требовать вынесения решения о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Вывод: после подписания договора в простой письменной форме вы с братом и покупателем совместно подаёте заявления на государственную регистрацию перехода права в Росреестр; фактическая передача квартиры оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Именно с внесения записи в ЕГРН покупатель становится собственником.

Действует ли преимущественное право покупки?

Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) защищает остальных участников долевой собственности, когда один из них продаёт свою долю постороннему лицу:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Однако в вашем случае продавцами выступают все участники долевой собственности (вы и брат), а других сособственников нет — «остальных участников», которых надо извещать и чьё преимущественное право надо соблюдать, не существует. Следовательно, правило о письменном извещении и месячном сроке ожидания здесь не применяется: некому реализовать преимущественное право, продаются сразу все доли целиком.

Вывод: извещать кого-либо и выжидать месяц по ст. 250 ГК РФ вам не требуется — вы и брат выступаете едиными продавцами всей квартиры, других участников долевой собственности нет, соответственно преимущественное право покупки не возникает и не нарушается.

Налоговые последствия продажи долей (смежный пласт)

Отдельный вопрос — налог на доходы от продажи. Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ при условии, что объект находился в собственности непрерывно в течение минимального предельного срока владения (общий срок — 5 лет, по общему правилу налог платится, если он не выдержан). Каждый из братьев исчисляет срок владения своей долей и доход по своей доле отдельно.

Если квартира в собственности братьев менее установленного срока и не относится к льготным категориям (единственное жильё и т.п.), каждый продавец декларирует свой доход и уплачивает НДФЛ; при этом применяются имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ (в частности, вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение доли либо фиксированный вычет не более 1 млн руб. на общую часть дохода).

Если же минимальный срок владения (как правило 5 лет, а при владении единственным жильём или иных предусмотренных случаях — 3 года) к моменту сделки уже соблюдён, доход освобождается от налогообложения (п. 2 ст. 217.1, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Вывод: форма сделки и налог — независимые вопросы. Нотариус вам не нужен и для налоговой стороны решения тоже; но в зависимости от срока владения долями у вас может возникнуть обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ — это стоит уточнить до подписания договора, чтобы заложить расходы в цену сделки.

Сроки государственной регистрации перехода права

Закон устанавливает конкретные сроки, в течение которых Росреестр обязан провести регистрацию. Поскольку нотариального удостоверения у вас нет, стандартный срок при подаче через МФЦ составляет 9 рабочих дней:

1. девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
   — ст. 16 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», п. 1

Для сделки простой письменной формы (без нотариуса) заявления подаются всеми сторонами — вами, братом и покупателем (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, см. выше c6). Регистрация перехода права осуществляется в течение 7 рабочих дней при подаче непосредственно в орган регистрации прав или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Дата регистрации — это дата внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 16 ФЗ-218), с неё право собственности переходит к покупателю.

Вывод: Ориентируйтесь на 9 рабочих дней с даты подачи заявления через МФЦ. Если подать документы напрямую в Росреестр, срок сокращается до 7 рабочих дней.

Документы для регистрации и исполнение сделки

Для государственной регистрации перехода права необходимо представить в Росреестр (или МФЦ) пакет документов:

1. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
   — ст. 18 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», п. 4

Основным документом-основанием является договор купли-продажи, подписанный всеми вами (оба брата-продавцы и покупатель). К нему прилагаются: заявление о регистрации (подаётся лично), документы, удостоверяющие личность всех сторон, передаточный акт (ст. 556 ГК РФ, c7), доверенность (если кто-то действует через представителя). Уплата госпошлины за регистрацию перехода права обязательна (ст. 17 ФЗ-218, ст. 333.33 НК РФ — обычно 2 000 руб. для физического лица), но квитанцию можно не прилагать — Росреестр запросит информацию через систему межведомственного взаимодействия.

Документ-основание (договор) предоставляется в оригинале — один экземпляр остаётся в регистрационном деле, остальные возвращаются сторонам.

Вывод: Стандартный комплект: (1) договор купли-продажи в простой письменной форме (≥ 4 экз.), (2) передаточный акт, (3) заявление о регистрации, (4) паспорта всех сторон, (5) квитанция об уплате госпошлины (по желанию). Подаёте через любое МФЦ независимо от местонахождения квартиры.