Продажа дома и участка в Севастополе, когда супруга-иностранка не может присутствовать: какие документы нужны

Достаточно ли согласия супруги с апостилем и переводом для сделки

Дом и участок, купленные супругами в браке, являются их совместной собственностью независимо от того, на имя кого зарегистрировано право. Поскольку сделка по продаже недвижимости подлежит государственной регистрации, одному из супругов — продавцу необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Согласие, выданное нотариусом США, с проставленным апостилем и переводом на русский язык принимается российским нотариусом и Росреестром. США присоединились к Гаагской конвенции 1961 г., поэтому апостиль освобождает документ от консульской легализации:

Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Под легализацией в смысле настоящей Конвенции подразумевается только формальная процедура, используемая дипломатическими или консульскими агентами страны, на территории которой документ должен быть представлен, для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ
— ст. 2 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961)

Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации
— ст. 106 Основ законодательства о нотариате

Вывод по вопросу: имеющегося у вас нотариального согласия супруги с апостилем и переводом достаточно, чтобы муж как продавец мог заключить и зарегистрировать договор купли-продажи дома и участка, при условии, что в ЕГРН право зарегистрировано только на мужа. Согласие должно быть выдано на конкретную сделку: содержать адрес/кадастровые номера объекта, продавца, покупателя (или формулировку «на продажу, любому лицу»), цену и не истекший срок действия.

Что ещё нужно от супруги, если право в ЕГРН оформлено на обоих или на неё

Ключевой момент — как зарегистрировано право в ЕГРН:

Вариант А (право на муже). Тогда договор подписывает только муж, а от супруги достаточно нотариального согласия (блок выше). Дополнительно желательно приложить документ, подтверждающий брак (свидетельство о браке с переводом и апостилем), чтобы подтвердить, что недвижимость нажита в браке и согласие выдано именно супругом.

Вариант Б (право на обоих супругах — общая или долевая собственность). Здесь согласия недостаточно: если подписывать договор должен кто-то один от имени обоих собственников, супруга (сособственник) должна выдать нотариальную доверенность мужу (или иному представителю) на подписание договора купли-продажи и подачу заявления в Росреестр. Доверенность также оформляется за границей, скрепляется апостилем и переводится нотариально:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: от супруги потребуется либо (А) только нотариальное согласие (если право в ЕГРН на муже), либо (Б) нотариальная доверенность на распоряжение правом и подписание сделки (если право на обоих супругах) — помимо уже имеющегося согласия. Оба иностранных документа оформляются с апостилем и нотариальным переводом на русский язык.

Как правильно предоставить документы супруги в Росреестр

Документы, выданные за границей, предоставляются в Росреестр (через МФЦ по месту нахождения недвижимости или электронно через Госуслуги/личный кабинет) на русском языке. Все иностранные документы — согласие и доверенность — должны иметь апостиль (уже есть) и нотариально заверенный перевод на русский язык. Верность перевода удостоверяет российский нотариус (ст. 81 Основ о нотариате), либо документ переводится сертифицированным переводчиком с последующим нотариальным засвидетельствованием подписи переводчика.

Порядок подачи пакета документов для регистрации перехода права установлен Законом № 218-ФЗ:

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет) , или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме
   — ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ

Отсутствие необходимых документов (в том числе надлежаще легализованного/апостилированного согласия с переводом) является основанием для приостановления регистрации, а при неустранении — для отказа:

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
   — п. 1, 5 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: предоставьте в Росреестр/МФЦ либо (А) нотариальное согласие супруги с апостилем и нотариальным переводом, либо (Б) нотариальную доверенность с апостилем и переводом (по обстоятельствам варианта Б из блока выше), вместе с документом о браке. Приложите ко всем иностранным документам нотариально заверенный перевод — без него регистратор приостановит сделку по ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Смежные ограничения: приграничная территория и НДФЛ нерезидента

Покупатель-иностранец и земля. Севастополь отнесён к приграничным территориям, поэтому иностранный гражданин (в том числе гражданин США) не может приобрести в собственность земельный участок в Севастополе. Это ограничение касается покупателя, но оно может заблокировать сделку, если покупатель — иностранец: регистратор приостановит/откажет в регистрации перехода права на земельный участок иностранцу:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

ПЕРЕЧЕНЬ ПРИГРАНИЧНЫХ ТЕРРИТОРИЙ, НА КОТОРЫХ ИНОСТРАННЫЕ ГРАЖДАНЕ, ЛИЦА БЕЗ ГРАЖДАНСТВА И ИНОСТРАННЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА НЕ МОГУТ ОБЛАДАТЬ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ Республика Алтай Республика Бурятия Республика Дагестан Республика Ингушетия Кабардино-Балкарская Республика Республика Калмыкия Карачаево-Черкесская Республика Республика Карелия Республика Крым
— Перечень приграничных территорий, утв. Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 (г. Севастополь в перечне)

Налог на доход от продажи. Супруги — граждане США, если они не являются налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ с дохода от продажи всей недвижимости по ставке 30%, и освобождение по минимальному сроку владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) к ним не применяется, пока они не приобретут статус налогового резидента:

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

Вывод по вопросу: (1) убедитесь, что покупатель не является иностранным гражданином, иначе сделка по земельному участку в Севастополе не будет зарегистрирована (ст. 15 ЗК РФ, Указ Президента № 26); (2) супруги-граждане США, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, платят 30% НДФЛ с полученного дохода (п. 3 ст. 224 НК РФ) вне зависимости от срока владения недвижимостью — это налоговое последствие, а не препятствие для заключения сделки.

Сроки подачи заявления, НДФЛ и минимальный срок владения

Срок подачи на регистрацию. После подписания договора заявление в Росреестр можно подать немедленно (через МФЦ или электронно — ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Стороны сами определяют, когда обратиться; предельного законодательного срока с момента подписания договора не установлено. При личном обращении через МФЦ регистрация займёт стандартно 7–9 рабочих дней.

НДФЛ и минимальный срок владения. Ставка 30% для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, установлена п. 3 ст. 224 НК РФ:

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

Налоговая база может быть уменьшена либо на документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости, либо на фиксированный имущественный вычет (1 млн руб. для жилья и участка). При этом норма об освобождении от налога при достижении минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) не применяется к нерезидентам — они уплачивают НДФЛ независимо от того, как долго недвижимость находилась в их собственности.

Вывод по вопросу: сроки подачи заявления на регистрацию — на усмотрение сторон, рекомендовано сразу после подписания договора; НДФЛ для нерезидентов — 30% с дохода (цена продажи минус расходы на приобретение либо вычет), независимо от срока владения.

Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации

Основанием для приостановления является, в частности, отсутствие необходимых документов — включая надлежаще оформленное согласие супруги с апостилем и переводом:

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
   — п. 1, 5 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Отказ в регистрации следует, если в течение срока приостановления (обычно до 3 месяцев) причины не устранены:

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона
   — п. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ

Решение о приостановлении или отказе можно обжаловать в апелляционную комиссию при Росреестре в 30-дневный срок либо подать административный иск в районный суд по месту нахождения недвижимости (г. Севастополь) в трёхмесячный срок с момента, когда заявитель узнал о нарушении (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Вывод по вопросу: при получении приостановления устраните указанные регистратором недостатки в отведённый срок. Если отказ уже вынесен — подайте административный иск в районный суд Севастополя по месту нахождения недвижимости в течение 3 месяцев либо обратитесь в апелляционную комиссию Росреестра в 30-дневный срок.