Правомерность требования о расторжении договора аренды из-за отказа от выполнения дежурств
Анализ ситуации
Требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с Вашим отказом от выполнения дежурств в общих зонах, которые не были предусмотрены первоначальными условиями договора, является неправомерным.
Правовая оценка одностороннего изменения условий договора
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 310)
Арендодатель не вправе в одностороннем порядке вводить дополнительные обязанности, такие как дежурства в общих зонах, если они не были согласованы в договоре аренды.
Надлежащее исполнение обязательств
"Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 309)
Вы добросовестно исполняете свои обязательства по договору аренды, своевременно внося арендную плату, что соответствует условиям договора.
Основания для досрочного расторжения договора арендодателем
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 619)
Отказ от выполнения обязанностей, не предусмотренных договором, не является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.
Рекомендации и способы защиты
Досудебные действия
- Направьте письменное обоснованное возражение против требования о расторжении договора, ссылаясь на отсутствие в договоре условий о дежурствах.
- Предложите заключить дополнительное соглашение, если готовы рассмотреть вопрос о дежурствах на взаимовыгодных условиях.
Судебная защита
В случае предъявления иска о расторжении договора:
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 11)
"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 12)
Возможные требования
При обращении в суд Вы можете:
- Оспорить требование о расторжении договора
- Требовать сохранения договора аренды на первоначальных условиях
- Потребовать возмещения убытков, если будут причинены убытки в связи с незаконными требованиями арендодателя
Выводы
- Требование арендодателя незаконно - одностороннее введение дополнительных обязанностей не допускается гражданским законодательством.
- Отказ от выполнения дежурств не является нарушением договора, так как эти обязанности не были согласованы сторонами.
- У Вас есть веские правовые основания для защиты своих интересов и сохранения договора аренды.
Рекомендую зафиксировать все письменные обращения арендодателя и подготовить письменный отказ от выполнения незаконных требований. В случае продолжения давления со стороны арендодателя целесообразно обратиться за помощью к адвокату для подготовки судебной защиты.
