Должен ли риелтор вернуть комиссию, если в снятой квартире обнаружились тараканы и он не предупредил о недостатках?

Должен ли риелтор вернуть комиссию: природа договора и право на отказ

Услуга риелтора (подбор и показ жилья, содействие в заключении договора найма за вознаграждение) — это договор возмездного оказания услуг, на который распространяется Закон о защите прав потребителей, если услугу оказывает организация, ИП или фактический предприниматель.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса. Статья 780. Исполнение договора возмездного оказания услуг Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Статья 781. Оплата услуг 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг 1.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

Клиент заключил с риелтором именно такой договор и оплатил комиссию 50% месячной аренды. Значит, на него распространяется потребительское право отказа от договора в любое время:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

Для вашей ситуации это ключевая норма: риелтор не вправе удерживать всю комиссию «просто потому, что услуга оказана». При отказе потребителя он обязан вернуть всё, кроме документально подтверждённых фактически понесённых расходов (например, реально оплаченная реклама объекта, конкретные затраты на показ). Бремя доказывания размера этих расходов лежит на исполнителе, а не на вас.

Вторая линия — качество самой услуги как возмездной. Даже если договор «про тараканов» ничего не говорит, услуга по подбору пригодного для проживания жилья должна соответствовать обычно предъявляемым требованиям:

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. (В редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 3. Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями. 4. При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. 4 1 . При продаже отдельных видов технически сложных товаров с предварительно установленными программами для электронных вычислительных машин потребителю обеспечивается возможность использовать отдельные виды технически сложных товаров с предварительно установленными программами для электронных вычислительных машин, странами происхождения которых являются Российская Федерация или другие государства - члены Евразийского экономического союза.
— п. 2 ст. 4 Закона РФ № 2300-1

Если риелтор (агентство) профессионально осматривал объект и не сообщил вам об очевидном, по его кругу деятельности, давнем заражении, у вас появляется второй самостоятельный довод: услуга оказана с недостатком. Здесь дополнительно работает правило об ответственности за ненадлежащую информацию:

Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.
— п. 1 ст. 12 Закона РФ № 2300-1

Вывод по этому блоку. У вас есть безусловное право отказаться от договора с риелтором и потребовать возврата комиссии за вычетом фактически понесённых им расходов (ст. 32 ЗоЗПП, п. 1 ст. 782 ГК РФ), а при доказанности, что недостаток жилья риелтор знал или должен был знать и не предупредил, — и по основанию некачественной услуги/ненадлежащей информации (ст. 4, 12 ЗоЗПП). Отказ риелтора со ссылкой на «я только показал квартиру» правовому основанию не соответствует.

Ответственность собственника (наймодателя) за недостатки жилья — отдельное основание

Тараканы, препятствующие нормальному проживанию, — это недостаток сданного внаём имущества, за который отвечает наймодатель, даже если он «не знал»:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Незнание арендодателя не освобождает его от ответственности — норма прямо это закрепляет. Наймодатель отвечает в любом случае, кроме следующих исключений:

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 2 ст. 612 ГК РФ

В вашу пользу здесь то, что заражение, по заключению службы, давнее и днём не видно, — значит, при обычном поверхностном осмотре вы «должны были обнаружить» тараканов только в той мере, в какой это возможно без специальных познаний и в дневное время. Акт приёма-передачи, в котором нет ни слова о насекомых, не «легализует» скрытый недостаток.

Какие требования вы вправе предъявить собственнику (по выбору): безвозмездное устранение (дезинсекция за его счёт); соразмерное уменьшение арендной платы; возмещение ваших расходов на устранение (если платили сами); досрочное расторжение договора. При этом наймодатель, извещённый о требованиях, может сам и немедленно устранить недостаток.

Важно по поводу «расторжения»:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1.
— п. 3 ст. 687 ГК РФ

То есть договор найма при непригодности помещения к проживанию расторгается в судебном порядке. Однако в вашем случае серьёзного основания расторгать именно по «непригодности» может и не быть, если тараканы поддаются дезинсекции — тогда правильнее требовать устранения или уменьшения платы. Право нанимателя в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ) сохраняется независимо от недостатков.

Вывод по этому блоку. Основной ответ перед вами за само заражение квартиры несёт собственник по ст. 612 ГК РФ — независимо от того, знал он или нет. Именно с него следует требовать дезинсекции за его счёт, соразмерного уменьшения платы или возмещения ваших расходов. Это не отменяет, а дополняет ваше право требования к риелтору за качество его услуги.

Денежные последствия: возврат, проценты, убытки, неустойка, моральный вред и штраф

При отказе от договора и возврате комиссии ваш денежный состав требований складывается так.

Возврат самой комиссии как неосновательно удерживаемой суммы:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На удержанную (невозвращённую) сумму начисляются проценты за пользование чужими средствами с момента, когда исполнитель узнал о неосновательности удержания, то есть с момента вашего требования о возврате:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если вы понесли расходы на дезинсекцию (оплатили вызов службы) или иные расходы на устранение недостатка, они относятся к убыткам и подлежат возмещению (при предъявлении к собственнику — по ст. 612 ГК РФ; к риелтору — при доказанности его вины в недостатке услуги):

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1 и 2 ст. 15 ГК РФ

По ЗоЗПП требования потребителя к исполнителю о возврате уплаченной суммы, возмещении расходов на устранение недостатков и убытков подлежат удовлетворению в 10-дневный срок:

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ № 2300-1

За просрочку — законная неустойка в размере 3% цены услуги (работы) за каждый день просрочки, но не более цены услуги:

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
— п. 3 ст. 31 Закона РФ № 2300-1

Моральный вред и штраф 50% при отказе добровольно удовлетворить:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ № 2300-1, п. 5

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1

Вывод по этому блоку. Итоговая сумма к риелтору — возврат комиссии + проценты по ст. 395 ГК РФ (или неустойка по ст. 31/28 ЗоЗПП, если опираться на недостаток услуги) + моральный вред + штраф 50% при судебном взыскании. К собственнику — расходы на дезинсекцию, уменьшение арендной платы или расходы на устранение недостатка по ст. 612 ГК РФ. Убытки взыскиваются сверх неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).

Процедура: как оформить требования, спор о статусе риелтора, подсудность и госпошлина

Сначала — письменная претензия риелтору с требованием вернуть комиссию (за вычетом подтверждённых расходов, которые риелтор обязан доказать), и письменное требование наймодателю (об устранении недостатка, уменьшении платы или возмещении расходов). Обязательный досудебный порядок по защите прав потребителей законом НЕ установлен, но претензия фиксирует дату, с которой считаются проценты/неустойка, и позволяет реализовать штраф 50%.

Развилка по статусу риелтора, от которой зависит применимость ЗоЗПП: если контрагент — агентство (юрлицо) или ИП, ЗоЗПП применяется напрямую. Если это «частник» без статуса, но фактически ведущий предпринимательскую деятельность по сдаче жилья за вознаграждение, он не вправе ссылаться на то, что не предприниматель:

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 24. Имущественная ответственность гражданина Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством. Статья 25. Несостоятельность (банкротство) гражданина 1.
— п. 4 ст. 23 ГК РФ

В суд — по правилам потребительской подсудности (по месту жительства истца, месту нахождения ответчика, заключения или исполнения договора, на ваш выбор), с освобождением от госпошлины:

По цене иска до 100 000 рублей дело рассматривает мировой судья, свыше — районный суд; по иску о защите прав потребителей вы вправе выбрать подсудность по своему месту жительства. Требование о компенсации морального вреда, производное от имущественных требований потребителя, не меняет родовую подсудность.

Вывод по этому блоку. Направьте письменные претензии обоим ответчикам (риелтору — о возврате комиссии, собственнику — об устранении недостатка/возмещении расходов), с фиксацией даты направления; при отказе либо отсутствии ответа в 10 дней (к риелтору) — подавайте иск в суд по правилам ст. 17 ЗоЗПП, без госпошлины; одновременно можно заявить о штрафе 50% и моральном вреде. Подсудность и органы едины во всех блоках настоящего ответа.

Доказательства и ключевая развилка «можно ли вообще требовать»

Главная уязвимость вашей позиции — п. 2 ст. 612 ГК РФ: наймодатель не отвечает за недостаток, который арендатор «должен был обнаружить при осмотре». Тараканы, которые днём не видны, при обычном дневном осмотре обнаружить объективно сложно — здесь вам помогает п. 4 ст. 12 ЗоЗПП о презумпции отсутствия у потребителя специальных познаний, а также заключение службы о давности заражения.

Что доказывать и чем:

• факт и давность заражения — акт/заключение вызванной службы дезинсекции (обязательно зафиксировать дату, вывод о «давнем» заражении);
• что при осмотре и подписании акта недостаток не мог быть выявлен — соответствие акта приёма-передачи (отсутствие записи о насекомых), дневное время осмотра;
• факт оплаты комиссии — чек, квитанция, расписка, выписка по счёту;
• факт и размер расходов на дезинсекцию — договор и платёжный документ;
• содержание требований и отказов — переписка с риелтором и наймодателем.

Развилка, которую решаете по фактам:

• если вы продолжаете жить и готовы терпеть до устранения — правильный путь: требование к наймодателю об устранении/уменьшении платы + отказ от договора с риелтором с возвратом комиссии;
• если жильё фактически непригодно и вы готовы съехать — дополнительно расторжение договора найма по п. 3 ст. 687 ГК РФ (судебный порядок при «непригодности») либо добровольное расторжение с предупреждением за 3 месяца по п. 1 ст. 687 ГК РФ. При этом возврат комиссии риелтора сохраняется в любом случае — как отказ от договора услуг, а не «в увязке» с судьбой найма.

Вывод по этому блоку. Требование к риелтору о возврате комиссии основано на праве отказа от договора услуг (ст. 32 ЗоЗПП, п. 1 ст. 782 ГК РФ) и не зависит от того, расторгаете вы наём или нет. Требование к собственнику основано на ст. 612 ГК РФ — независимо от его «незнания». Ключевое доказательство вашей правоты — заключение службы о давности заражения и фиксация того, что днём недостаток не был виден.

Риски и исполнение: чем ответит защита и как реально получить деньги

Риски для вашей позиции. Контраргумент риелтора («я только показал квартиру, за состояние жилья отвечает собственник») парируется тем, что ваше требование к нему основано не на «ответственности за тараканов», а на безусловном праве потребителя отказаться от договора услуг (ст. 32 ЗоЗПП, п. 1 ст. 782 ГК РФ) с оплатой лишь фактически понесённых расходов — их размер доказывает сам исполнитель. Второй риск — заявление наймодателя, что недостаток вы «должны были обнаружить при осмотре» (п. 2 ст. 612 ГК РФ); он нейтрализуется заключением службы о давности заражения и тем, что днём при обычном осмотре тараканы не видны, а специальных познаний у потребителя нет (п. 4 ст. 12 ЗоЗПП).

Критичный практический риск — утрата доказательства: не откладывайте получение письменного акта/заключения дезинсекционной службы с указанием давности заражения, и фиксируйте переписку с обоими ответчиками в читаемом виде (мессенджер, e-mail, заказные письма). Без фиксации давности заражения позиция по ст. 612 ГК РФ существенно слабее.

Также учитывайте: условие договора с риелтором, исключающее или ограничивающее его ответственность, либо ставящее возврат комиссии в зависимость от посторонних обстоятельств, ничтожно как ущемляющее права потребителя (подп. 4 п. 2 ст. 16 ЗоЗПП) — таким условием риелтор не защитится.

Исполнение. Если риелтор/наймодатель добровольно не выплатят присуждённое, решение исполняется принудительно через службу судебных приставов по исполнительному листу. Практический фактор: при частном риелторе без официального имущества взыскание может быть затруднено — поэтому целесообразно подавать требования и к агентству (если договор с ним), и к собственнику одновременно, заявляя их в одном процессе, где это допускается.

Вывод по этому блоку. Основные риски управляемы при своевременной фиксации доказательств (заключение о давности заражения, оплата, переписка). Условия договора об освобождении риелтора от ответственности ничтожны. Реальное получение денег обеспечивается судебным взысканием с последующим принудительным исполнением, при этом надёжнее предъявлять требования к обоим ответчикам.