Дом практически достроен, но акт приёмки ещё не подписан, комиссия не дала добро. При этом участок арестован, говорят, из-за каких-то проблем у застройщика. Можно ли в такой ситуации оформить продажу квартиры, если покупатель готов заключить предварительный договор? Какие риски есть и что вообще делать?
НейроадвокатОписанная ситуация характеризуется двумя ключевыми проблемами: дом не введён в эксплуатацию, и на земельный участок наложен арест. Рассмотрим их влияние на возможность совершения сделки.
Прежде всего, необходимо определить, что представляет собой квартира в недостроенном доме с юридической точки зрения. В соответствии с законом, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу:
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства." (Источник: ГК РФ, Статья 130)
Право собственности на такой объект возникает не с момента фактического возведения, а с момента государственной регистрации:
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." (Источник: ГК РФ, Статья 219)
Таким образом, до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на конкретную квартиру, самого объекта права собственности как самостоятельной вещи не существует. Продавец не может передать покупателю право, которого у него самого ещё нет.
Арест имущества является серьезным ограничением, которое накладывает прямой запрет на распоряжение им. В соответствии с законодательством об исполнительном производстве:
"Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 80)
Земельный участок неразрывно связан с возведенным на нем зданием. Согласно закону о регистрации недвижимости, государственная регистрация прав на созданное здание осуществляется при обязательном наличии прав на земельный участок:
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 40)
Регистрирующий орган обязан приостановить любые регистрационные действия при наличии ареста:
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)
В гражданском праве возможность заключения предварительного договора предусмотрена следующей нормой:
"По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором." (Источник: ГК РФ, Статья 429)
Принцип свободы договора позволяет сторонам заключать любые договоры:
"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами." (Источник: ГК РФ, Статья 421)
Однако любой договор должен соответствовать императивным нормам:
"Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения." (Источник: ГК РФ, Статья 422)
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры в недостроенном доме при арестованном земельном участке содержит существенные риски признания такой сделки недействительной. Согласно гражданскому законодательству:
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна." (Источник: ГК РФ, Статья 168)
Особенно важна следующая норма, прямо касающаяся ситуаций с арестованным имуществом:
"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом." (Источник: ГК РФ, Статья 174.1)
В судебной практике предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости, особенно с передачей денежных средств, часто квалифицируются как притворные сделки, прикрывающие фактическую куплю-продажу будущей вещи. Это влечет следующие последствия:
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила." (Источник: ГК РФ, Статья 170)
Как уже было отмечено, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации:
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре." (Источник: ГК РФ, Статья 131)
Арест земельного участка создает прямое и непреодолимое препятствие для регистрации права. Государственный регистратор прав обязан отказать в регистрации прав в подобной ситуации:
"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 27)
«Проблемы у застройщика» с высокой вероятностью могут привести к его банкротству. Закон о банкротстве содержит признаки, при которых юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов:
"Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 3)
При банкротстве застройщика применяются специальные правила, содержащиеся в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве. Определение застройщика-должника для целей данного параграфа следующее:
"Для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 201.1)
Крайне важно, что для целей банкротства застройщика арбитражный суд может переквалифицировать предварительный договор и признать за покупателем статус участника строительства:
"Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения... в том числе в следующих случаях: заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 201.1)
При банкротстве требования участников строительства удовлетворяются в порядке очередности. Основные требования граждан-участников строительства удовлетворяются в составе третьей очереди:
"В третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 201.9)
Сделки должника-застройщика могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, в том числе по следующим основаниям:
"Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 61.2)
"Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 61.2)
При передаче денег по предварительному договору как аванса или задатка покупатель становится кредитором застройщика. В случае невозможности исполнения обязательства наступают следующие последствия:
"Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству." (Источник: ГК РФ, Статья 416)
Поскольку невозможность исполнения в данном случае вызвана проблемами застройщика (должника), кредитор вправе требовать возврата исполненного. Однако при банкротстве застройщика возврат средств происходит в порядке очереди, установленной законом, и получение полной суммы маловероятно.
Что касается задатка, его правовая природа определена так:
"Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения." (Источник: ГК РФ, Статья 380)
При неисполнении обязательства применяются следующие правила:
"Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка." (Источник: ГК РФ, Статья 381)
Однако истребование задатка в двойном размере с застройщика-банкрота будет затруднительным из-за недостаточности его имущества.
Если между застройщиком и первоначальным правообладателем был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), уступка прав по нему возможна при соблюдении следующих условий:
"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 11)
"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 11)
Важно отметить, что такой договор уступки прав также подлежит государственной регистрации:
"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 17)
При аресте земельного участка регистрирующий орган приостановит регистрацию договора уступки по тому же основанию — наличие ареста в ЕГРН, что делает этот механизм труднореализуемым в текущей ситуации.
Дополнительно отметим, что сам ДДУ имеет строгие требования к содержанию:
"Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 4)
Ответы на поставленные вопросы:
Допустим ли предварительный договор? Формально заключение предварительного договора купли-продажи не запрещено, однако он не может быть исполнен до снятия ареста и ввода дома в эксплуатацию. Существует высокий риск признания его недействительным или притворным.
Последствия ареста для отчуждения? Арест земельного участка делает невозможным осуществление каких-либо регистрационных действий в отношении как самого участка, так и расположенных на нём объектов недвижимости.
Риски покупателя? Основные риски: невозможность государственной регистрации права; потеря уплаченных средств при банкротстве застройщика; оспаривание предварительного договора как притворной сделки; включение требований в реестр кредиторов при банкротстве, что делает возврат средств маловероятным.
Какими нормами регулируется? Основное регулирование: статьи 130, 131, 168, 170, 174.1, 219, 380, 381, 416, 421, 422, 429 ГК РФ; Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (параграф 7 главы IX); Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Механизмы защиты? Наиболее действенным механизмом защиты в долевом строительстве является использование счетов эскроу, однако он должен быть применен с самого начала правоотношений с застройщиком. В текущей ситуации, когда строительство уже практически завершено, данный механизм неприменим.
Возможна ли уступка по ДДУ? Уступка прав по ДДУ возможна только при условии государственной регистрации, которая будет приостановлена из-за ареста земельного участка.
Рекомендуемые действия:
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
