Проблема с недостаточной компенсацией за аварийное общежитие, признанное непригодным для проживания, и как действовать в такой ситуации

Оспаривание размера компенсации при изъятии аварийного жилья

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь собственником комнаты в многоквартирном доме (общежитии), который был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В таком случае жилое помещение подлежит изъятию у собственника для муниципальных нужд.

"Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, часть 10)

Изъятие осуществляется в соответствии с правилами, установленными для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ).

Применимые правовые нормы и порядок определения компенсации

1. Размер возмещения за изымаемое жилье

Закон устанавливает конкретный состав возмещения, которое должно быть предоставлено собственнику.

"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения ... переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, часть 7)

Таким образом, предложенная вам сумма в 970 000 рублей должна быть рыночной стоимостью вашей комнаты с учетом доли в общем имуществе дома и земельном участке. Если эта сумма не позволяет приобрести равноценное жилье в вашем регионе, это прямо указывает на то, что она, скорее всего, не соответствует рыночной стоимости или не включает в себя все положенные убытки.

"Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов... подлежат возмещению..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 16)

2. Обязательность проведения оценки

При изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд проведение оценки является обязательным.

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: ... при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд..." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 8)

Вы вправе ознакомиться с отчетом об оценке, на основании которого рассчитана предложенная сумма, и, в случае несогласия, оспорить его.

"В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете... указанный спор подлежит рассмотрению судом..." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 13)

3. Альтернатива денежной компенсации

Закон предусматривает возможность предоставления другого жилого помещения вместо денежной выплаты.

"По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, часть 8)

При этом, если вы решите выбрать предоставление жилья, должны учитываться интересы вашей семьи. Хотя норма, прямо обязывающая предоставлять жилье с учетом разнополых детей, относится к договорам социального найма, суды часто учитывают этот фактор и при изъятии жилья у собственников, ссылаясь на необходимость соблюдения прав детей и санитарных норм.

4. Компенсация взносов на капитальный ремонт

Закон предусматривает освобождение от уплаты взносов на капитальный ремонт с момента принятия решения об изъятии.

"Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия... решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 169, часть 2)

Предложенная вам компенсация в 290 000 рублей за уплаченные взносы должна быть возвращена в порядке, установленном региональным законодательством (статья 184 ЖК РФ).

Выводы и рекомендации к действию

Предложенная вам компенсация подлежит оспариванию, если она не соответствует рыночной стоимости изымаемого имущества и не покрывает все положенные законом убытки.

Что делать:

1. Запросите письменное обоснование. Обратитесь в орган местного самоуправления (администрацию), который предложил компенсацию, с письменным заявлением. Потребуйте предоставить вам:

   • Копию решения о признании дома аварийным.
   • Проект соглашения об изъятии недвижимости.
   • Полный отчет об оценке рыночной стоимости вашей комнаты, подготовленный в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности".
   • Подробный расчет всех положенных убытков (расходы на переезд, поиск жилья и т.д.).

2. Закажите независимую оценку. Обратитесь к профессиональному оценщику, являющемуся членом саморегулируемой организации (СРО), для проведения независимой оценки рыночной стоимости вашей комнаты на текущую дату. Это будет ключевым доказательством в суде.

3. Попробуйте договориться. Направьте в администрацию письменную претензию с результатами вашей независимой оценки, расчетом требуемой компенсации с учетом всех убытков и требованием о предоставлении альтернативного жилого помещения, соответствующего потребностям вашей семьи (с учетом наличия детей разного пола и пожилого человека).

4. Подготовьтесь к судебному разбирательству. Если досудебное урегулирование не даст результата, обращайтесь в суд.

Порядок обращения в суд:

• Подсудность: Иск об оспаривании размера возмещения и требований администрации предъявляется в районный суд по месту нахождения ответчика – органа местного самоуправления.

  "Административные дела, за исключением административных дел... предусмотренных статьями 17.1, 18, 20 и 21 настоящего Кодекса... рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции." (Источник: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, статья 19)

• Требования в иске: Вы можете требовать:

  1. Признать предложенный размер выкупной цены не соответствующим закону.
  2. Обязать администрацию выплатить возмещение в размере, соответствующем рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, и с учетом всех убытков.
  3. Или обязать администрацию предоставить вам взамен другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее по площади и характеристикам, с учетом состава вашей семьи.

• Документы для суда (помимо имеющихся):

  • Копии паспортов и свидетельств о рождении детей (для подтверждения состава семьи).
  • Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
  • Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости комнаты.
  • Расчет требуемой компенсации с обоснованием (расчет убытков).
  • Переписка с администрацией (ваши запросы и их ответы).
  • Фото- и видеоматериалы, подтверждающие аварийное состояние жилья (разрушенная стена, отсутствие коммуникаций).
  • Квитанции об оплате взносов на капремонт (для подтверждения суммы к возврату).

• Процессуальные особенности: Поскольку вы оспариваете действия органа власти, обязанность доказывать законность своих расчетов лежит на администрации.

  "Обязанность доказывания законности оспариваемых... решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо." (Источник: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, статья 62, часть 2)

Рекомендация: Учитывая сложность спора, который затрагивает существенные имущественные права вашей семьи и требует работы с доказательной базой (оценка, расчет убытков), настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и спорах с государственными органами.