Можно ли продать дом на стадии фундамента вместе с землей: предварительный договор, предоплата и оформление

Можно ли сейчас, на стадии фундамента, продать дом вместе с землёй

Продать именно жилой дом на текущем этапе нельзя: право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации, а дом на учёт не поставлен.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Значит, до регистрации права вы не являетесь собственником дома и передать покупателю «в собственность» то, чего у вас юридически нет, по договору продажи нельзя.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Регистрация перехода права к покупателю технически невозможна, пока не зарегистрировано само право продавца.

1. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
   — ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Переход права по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а договор продажи жилого дома сам подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации:

1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.
   — п. 2 ст. 558 ГК РФ

Однако недвижимостью закон признаёт не только готовый дом, но и объект незавершённого строительства:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
   — ст. 130 ГК РФ, п. 1

То есть при желании продать «то, что уже построено», вы имеете дело не с «жилым домом», а с объектом незавершённого строительства (ОНС) как отдельным объектом прав. Такой объект можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности — тогда он станет полноценным предметом сделки. Кадастровый учёт прямо распространяется на объекты незавершённого строительства:

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи
— ч. 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Пока объект не поставлен на кадастровый учёт и право на него не зарегистрировано, «по документам» у вас существуют два разных объекта: земельный участок (право есть) и физически возведённая часть дома (права нет). Продать «дом вместе с землёй» одним договором продажи недвижимости на этом этапе нельзя — предмет в части дома не согласован.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Риск квалификации недостроя как самовольной постройки

Важный практический риск: если строительство ведётся с нарушениями (нет уведомления о соответствии параметров, либо параметры не соответствуют ПЗЗ, либо нарушение норм), возведённая часть дома может быть признана самовольной постройкой, а право на неё не возникнет.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

В этом случае лицо не вправе распоряжаться постройкой — продавать её нельзя, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие. В вашем случае уведомление о начале строительства подано, участок в собственности с ВРИ «ИЖС» — то есть ключевые условия законности соблюдены, но до получения уведомления о соответствии параметров (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ) и до оформления объекта риск не снят полностью.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод: на стадии фундамента продать жилой дом с землёй по договору купли-продажи нельзя — право на дом не возникло (ст. 219 ГК РФ, ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ), а до регистрации объект не может быть предметом сделки (ст. 554 ГК РФ). Возможны два законных пути: (1) поставить недострой на кадастровый учёт как объект незавершённого строительства, зарегистрировать на него право и продать участок + ОНС; либо (2) довести дом до готовности, оформить его как жилой и продавать готовый объект. До этого момента допустима только «предпродажная» договорная конструкция (см. блок 3).

Распространяется ли на ИЖС практика продаж «как квартиры» (долевое строительство)

Нет. Закон о долевом строительстве регулирует привлечение денег граждан под будущие помещения в многоквартирных домах и иных объектах, возводимых по разрешению на строительство:

1. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости , которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
   — ч. 2 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ

Привлекать деньги граждан «под будущую квартиру» можно только по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и при соблюдении ряда условий (разрешение, проектная декларация, госрегистрация права на участок и др.). Ваш случай — ИЖС на собственном участке, уведомительный порядок, а не разрешение на строительство многоквартирного дома. Сам закон прямо разводит эти ситуации в ст. 51.1 ГрК РФ, исключая из уведомительного порядка ИЖС, строящийся с привлечением средств дольщиков:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Закон № 214-ФЗ распространяется на индивидуальные жилые дома только в границах территории малоэтажного жилого комплекса и на дома блокированной застройки (три и более в ряду):

2 1-1 . Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2 2 . Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ) 2 3 . Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3.
— ч. 2.1-1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ

Предметом ДДУ в этих случаях выступает помещение либо индивидуальный жилой дом в границах малоэтажного комплекса, а не дом на отдельном частном участке:

1. объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства , индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса ;
   — п. 2 ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ

Ваш участок — обычный участок ИЖС в посёлке, в границах малоэтажного жилого комплекса с проектом планировки он не находится, количество блоков в ряду не образует малоэтажный комплекс. Значит, механизм ДДУ к вашим отношениям неприменим, и предлагать покупателю «договор долевого участия» как в новостройке нельзя — такой договор не будет зарегистрирован, а привлечение средств в обход закона прямо запрещено и влечёт ответственность:

2 2 . Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ч. 2.2 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод: модель продаж «как квартира» (ДДУ, эскроу, дольщики) на ваш объект ИЖС не распространяется. Продажа дома на отдельном участке ИЖС оформляется обычными нормами ГК РФ о купле-продаже недвижимости, а не законом о долевом строительстве. Попытка «продать с фундамента» под видом ДДУ под запретом (ч. 2 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ).

Как законно оформить предоплату до готовности дома: предварительный договор и задаток/аванс

Правильный инструмент — предварительный договор: стороны обязуются заключить основной договор продажи в будущем (когда дом будет достроен и право зарегистрировано):

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
   — п. 1 ст. 429 ГК РФ

Это как раз ваша ситуация: сейчас основной договор продажи дома невозможен (права нет), но стороны свободны заранее согласовать условия и срок заключения основного договора. Обязательно укажите срок — иначе он равен одному году:

1. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
   — п. 4 ст. 429 ГК РФ

Предмет основного договора (конкретный дом и участок) должен быть описан так, чтобы имущество можно было определённо установить, а цена зафиксирована — иначе основной договор будет считаться незаключённым (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ):

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Предоплату можно оформить двумя способами. Как задаток — он обеспечивает заключение основного договора, но требует письменной формы, иначе сумма считается авансом:

1. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 380 ГК РФ

Как аванс (предварительная оплата): покупатель платит часть цены заранее, а при неисполнении продавцом обязанности передать товар покупатель вправе требовать передачи либо возврата суммы, а на возвращаемую сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ:

1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором
   — п. 1 ст. 487 ГК РФ
2. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя. (В редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ ) Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит 1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. 2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. 3.
   — п. 3 ст. 487 ГК РФ

Для вас это означает: если взять деньги и не передать дом в срок, покупатель может через суд потребовать возврата и процентов; при задатке — сверх того последствия ст. 381 ГК РФ (возврат в двойном размере при вашей вине). Поэтому в предварительном договоре важно чётко прописать: размер и назначение платежа (аванс или задаток), порядок и срок заключения основного договора, судьбу платежа при отказе любой из сторон.

Если же вы хотите продать уже сейчас то, что фактически возведено, — продавайте это как объект незавершённого строительства: поставьте ОНС на кадастровый учёт, зарегистрируйте право, и предмет договора будет определён. Сделка с незарегистрированным ОНС повлечёт отказ в регистрации перехода права:

1. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
   — ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: до готовности дома законная схема — предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ) с фиксацией предмета (ст. 554), цены (ст. 555) и срока основного договора, а предоплата оформляется либо как аванс (ст. 487 ГК РФ), либо как задаток (ст. 380 ГК РФ) в письменной форме. Основной договор продажи дома с землёй стороны заключают после постановки дома (или ОНС) на кадастровый учёт и регистрации права; переход права регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ), договор продажи жилого дома — тоже подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Спор о понуждении к заключению основного договора и о регистрации перехода права рассматривает суд (ст. 429, п. 3 ст. 551 ГК РФ) — иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости.