Как зарегистрировать купленную в 2022 году квартиру, если продавец за границей и сделка не оформлена

Возникает ли у покупателя право собственности без регистрации и можно ли зарегистрировать переход права сейчас

Пока запись в ЕГРН не внесена, право собственности на квартиру юридически остаётся за продавцом, даже если договор заключён, деньги переданы по расписке и квартира принята по акту. Это прямо следует из нормы о моменте возникновения права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: фактически вы купили квартиру, вселились и пользуетесь ею, но собственником по реестру остаётся продавец. Договор 2022 года сам по себе НЕ регистрируется — регистрируется переход права (право собственности покупателя), и без записи в ЕГРН вы не можете распоряжаться квартирой и защищены слабее.

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Регистрация перехода права возможна и сейчас, поскольку сроки для обращения за регистрацией законом не ограничены — процедура не «сгорела» из-за того, что прошло время. Заявление подаётся в Росреестр (в т.ч. через МФЦ) непосредственно от продавца или его представителя.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— п. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
— п. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: право собственности у вас как у покупателя возникает ТОЛЬКО с момента внесения записи в ЕГРН, поэтому без регистрации вы собственником не являетесь; но провести регистрацию перехода права можно и в 2025 году — закон не устанавливает предельного срока обращения, регистрация осуществляется Росреестром (через МФЦ) по заявлению обеих сторон с приложением договора, расписки и акта.

Как продавцу, находящемуся за границей, оформить участие в регистрации: доверенность представителю

Продавец не обязан лично приезжать в Россию. Заявление о госрегистрации перехода права и прилагаемые документы может подать её представитель по нотариальной доверенности.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Важно: сама доверенность удостоверяется нотариусом — либо российским консулом в стране пребывания, либо местным (иностранным) нотариусом. Консульское должностное лицо РФ вправе удостоверять доверенности за границей.

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
— подп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Форма доверенности, удостоверенной за границей, признаётся в России: форма сделки и доверенности подчиняется праву страны места её совершения, а российская форма дополнительно считается соблюдённой для сделки за границей с участием россиянина.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Однако на форму сделки в отношении недвижимости действует особое правило — она подчиняется российскому праву, так как квартира находится в России и внесена в российский реестр.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Практический вывод: сама доверенность на регистрацию — это документ, который продавец может оформить либо в консульстве РФ за рубежом (тогда легализация не нужна), либо у иностранного нотариуса (тогда потребуется апостиль и нотариально заверенный перевод, см. блок 3). Доверенность должна быть именно нотариальной, поскольку касается распоряжения зарегистрированным правом; простая письменная форма для этой цели непригодна (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Вывод: продавец может оформить регистрацию, не возвращаясь в РФ: уполномоченный представитель по нотариальной доверенности (от консульства РФ либо от иностранного нотариуса с последующей легализацией) подаёт в Росреестр/МФЦ заявление о регистрации перехода права с приложением договора, расписки и акта. Личное присутствие продавца не требуется.

Легализация иностранной доверенности: апостиль и перевод

Если доверенность удостоверяется иностранным нотариусом в стране — участнице Гаагской конвенции об апостиле 1961 г., для её принятия в России достаточно проставления апостиля; консульская легализация не требуется.

Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Под легализацией в смысле настоящей Конвенции подразумевается только формальная процедура, используемая дипломатическими или консульскими агентами страны, на территории которой документ должен быть представлен, для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ. Статья 3 Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации. Статья 4 Предусмотренный в первом абзаце статьи 3 апостиль проставляется на самом документе или на отдельном листе, скрепляемом с документом;
— ст. 2 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации. Статья 4 Предусмотренный в первом абзаце статьи 3 апостиль проставляется на самом документе или на отдельном листе, скрепляемом с документом; он должен соответствовать образцу, приложенному к настоящей Конвенции. Однако он может быть составлен на официальном языке выдающего его органа. Имеющиеся в нем пункты могут быть также изложены на втором языке. Заголовок "Apostille (Convention de la Haye du 5 octobre 1961)" должен быть дан на французском языке. Статья 5 Апостиль проставляется по ходатайству подписавшего лица или любого предъявителя документа. Заполненный надлежащим образом, он удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ.
— ст. 3 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.

В качестве официальных (нотариальных) документов Конвенция прямо охватывает нотариальные акты, поэтому доверенность, удостоверенная иностранным нотариусом, подпадает под режим апостиля.

Если страна пребывания НЕ участвует в Гаагской конвенции, вместо апостиля применяется консульская легализация документа (в консульстве РФ либо в дипломатическом представительстве страны документа). Кроме того, независимо от способа легализации документ на иностранном языке должен сопровождаться переводом на русский язык, заверенным нотариально (ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ требует надлежащих подписей и удостоверения предоставляемых документов).

Вывод: если продавец оформляет доверенность у иностранного нотариуса, нужен апостиль (страна-участница Гаагской конвенции) либо консульская легализация (иная страна) плюс нотариально заверенный перевод на русский. Если доверенность удостоверит консульство РФ — апостиль и перевод не нужны, документ сразу действует в России.

Что делать, если продавец не может или не хочет участвовать: иск о регистрации перехода права

Если продавец, находясь за границей, фактически уклоняется от подачи заявления (или недоступен), вы как покупатель вправе добиться регистрации через суд. Закон прямо даёт суду право вынести решение о регистрации перехода права при уклонении стороны.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 165 ГК РФ

Причём для иска по ст. 551 ГК РФ годичный срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, не применяется — это отдельное требование о регистрации перехода права на основании исполненного сторонами договора продажи недвижимости; иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости. Решение суда станет основанием для регистрации перехода права даже без участия продавца.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 4 ст. 165 ГК РФ

Уклонявшаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вместе с тем здесь важно различать ветки: если продавец НЕ отказывается, а лишь объективно не может лично явиться (не «уклоняется»), принудительный иск не нужен — достаточно доверенности представителю (блок 2). Суд необходим только при реальном уклонении либо невозможности получить от продавца надлежаще оформленное волеизъявление. Если продавец готова сотрудничать и, например, переслать документы, сначала используйте внесудебный путь через доверенность.

Вывод: при уклонении/недоступности продавца вы вправе обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании заключённого и исполненного договора (п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 165 ГК РФ): решение суда регистрирует переход права без участия продавца, а с неё можно взыскать убытки от задержки.

Необходимо ли нотариальное согласие супруга и риски до регистрации

Если продавец состояла в браке и квартира приобреталась в браке (является общим имуществом супругов), для сделки по её отчуждению требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это означает: при подаче документов на регистрацию Росреестр может запросить такое согласие (или оно должно быть в деле). Его отсутствие само по себе не делает договор ничтожным, но супруг, чьё согласие не получено, вправе в течение года оспорить сделку. Если продавец на момент покупки 2022 года не состояла в браке либо квартира была её личным имуществом, согласие не требуется.

Риски нерегистрированного титула для покупателя следующие. Пока вы не внесены в ЕГРН: (1) продавец юридически остаётся собственником и может распорядиться квартирой (заложить, продать третьему лицу), и добросовестный покупатель, полагавшийся на реестр, получит преимущество (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ); (2) на квартиру может быть обращено взыскание по долгам продавца как на её имущество; (3) если продавец умрёт, квартира попадёт в наследственную массу, и переход права придётся оформлять через её наследников. Все эти риски устраняются только внесением вас в реестр.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ (передача)

Акт приёма-передачи подтверждает исполнение обязательства продавца передать квартиру, но не заменяет регистрацию и не создаёт вещного права у вас.

Вывод: проверьте нотариальное согласие супруга продавца (если квартира общая) — его отсутствие создаёт риск оспаривания; и зарегистрируйте право как можно скорее, поскольку до внесения записи в ЕГРН вы несёте риски распоряжения квартирой продавцом, взыскания по её долгам и включения квартиры в наследственную массу.

Альтернативная (защитная) ветка и итог по способу оформления

Поскольку продавец готова «переслать договор», ключевой вопрос — какой именно документ от неё нужен, чтобы запустить регистрацию без её личного присутствия.

Один только подписанный ею договор купли-продажи, присланный из-за границы, для Росреестра НЕДОСТАТОЧЕН: регистрация перехода права осуществляется по заявлению обеих сторон либо их представителей, а заявление о регистрации и распоряжение правом требуют нотариальной доверенности продавца. Правильный механизм следующий:

1. Продавец оформляет за границей нотариальную доверенность на представителя в РФ на право «представлять интересы в органах Росреестра, подавать заявление о государственной регистрации перехода права собственности и необходимые документы, получать выписки и документы после регистрации» (в консульстве РФ — без легализации; у иностранного нотариуса — с апостилем либо консульской легализацией и нотариальным переводом, блок 3).
2. Представитель по этой доверенности подаёт в МФЦ/Росреестр заявление о регистрации перехода права с приложением оригинала договора, расписки, акта приёма-передачи.
3. Регистрация проводится в сроки по ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ (от 3 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи и удостоверения сделки), после чего вы становитесь собственником с момента записи в ЕГРН.

Если продавец откажется оформлять доверенность или станет недоступна — переходите к иску о регистрации перехода права в районный суд (блок 4).

Вывод: чтобы завершить сделку без личного приезда продавца, нужна её нотариальная доверенность на представителя в РФ (а не просто «пересланный договор»); оформляется она в консульстве РФ за границей (проще всего, без легализации) либо у иностранного нотариуса с апостилем/легализацией и нотариальным переводом. Если продавец готова сотрудничать — суд не нужен; при уклонении — иск о регистрации перехода права.