Аренда офиса у ИП с долевой собственностью: согласие совладельца, регистрация, оплата и защита от продажи
Мы компания на УСН доходы (микробизнес). Хотим заключить договор аренды нежилого помещения на 5 лет. Арендодатель — индивидуальный предприниматель, но сам офис в общей собственности у двух физлиц (один из них и есть этот ИП, второй — обычный гражданин без статуса). Агент говорит, что договор будет напрямую с ИП. В связи с этим накопились вопросы:
1) Должен ли ИП предоставить письменное согласие второго собственника-физлица или нотариальную доверенность от него на сдачу в аренду?
2) Если согласие или доверенность обязательны, то какие обязательные реквизиты и формулировки они должны содержать?
3) Можно ли вообще оформить договор сразу с двумя собственниками, чтобы оба выступали как сторона Арендодатель? Подписи тогда будут стоять от нас и от двух владельцев.
4) Если можно заключить с двумя, то кому платить арендную плату — только ИП или делить пропорционально долям и переводить каждому отдельно? Притом что юридически они одна сторона.
5) Договор подлежит госрегистрации. На горячей линии Росреестра сказали: если заявитель — физлицо (ИП считается как физлицо), пошлина 4000 рублей, а от юрлица — 44000 рублей. Логично подавать от ИП, чтобы сэкономить. Но есть ли риски для нас, если документы на регистрацию сдает арендодатель-физлицо, а не мы? Или без разницы?
6) По статье 651 ГК договор аренды на год и больше считается заключенным с момента регистрации. Но мы подпишем сам договор и акт приема-передачи до подачи в Росреестр. С какой даты мы вправе заехать и начислять плату: с даты подписания акта или с даты регистрации в Росреестре?
7) Если начало пользования — дата регистрации, то как быть с периодом между передачей ключей (по акту) и регистрацией? Фактически мы уже сидим в помещении, но формально договора нет. Надо ли платить за это время и как это оформить?
8) Какие существенные условия обязательно включить в договор аренды между нашей организацией и ИП, чтобы он был действительным и не считался незаключенным?
9) Есть ли у нас какие-то налоговые риски или иные подводные камни при съеме у ИП, а не у юрлица? Например, с НДС или учетом расходов.
10) Если возникнет спор, в какой суд идти? Какой суд прописать в договоре? Например, Арбитражный суд Новосибирской области (по месту регистрации арендодателя) или нужно по нашему юрадресу?
11) Защищает ли сама по себе регистрация договора на 5 лет от продажи офиса? Будет ли это обременение, и сможет ли ИП продать помещение без нашего согласия, расторгнув аренду досрочно?
12) Какой пункт посоветуете добавить в договор, чтобы максимально обезопасить нас на случай, если собственник решит продать объект?
