Выкуп или аренда земли под коммерческим объектом после смены разрешённого использования и завышения кадастровой стоимости
Здравствуйте, после покупки строения, была выделена земля под ним из общего участка – раньше весь массив был у администрации района и в бессрочном пользовании у районной больницы, которая потом отказалась от надела под моим объектом. После оформления и учёта, местные власти изменили вид разрешённого использования – было под фельдшерский пункт, стало под шиномонтаж. Это повлекло пересмотр кадастровой стоимости: раньше она составляла примерно 850 000, а теперь – 2 100 000, хотя само здание оценено всего в 450 000. Слышал, что кадастровая стоимость земли не может быть больше стоимости здания на нём, но не уверен. Теперь предлагают либо выкупить участок, либо арендовать. Хочу понять, как добиться минимальной цены. По выкупу нашёл постановление Нижегородской области № 452-п от 15.03.2016, где в пункте 3.2 говорится о продаже пенсионерам за 5% от кадастровой стоимости, но только для личных нужд, а у меня коммерция – шиномонтаж, значит, эта норма не подходит. Что касается аренды – участок раньше был в постоянном (бессрочном) пользовании. Известно, что если первоначально землю давали на таком праве, а потом переоформили на аренду, то все последующие владельцы строений, независимо от того, сколько раз участки делились и менялись собственники, считаются переоформившими право. Поэтому, согласно четвёртому принципу постановления № 582 и нормам Вводного закона к Земельному кодексу, арендная плата при переоформлении не может превышать двукратный размер земельного налога. Но если считать 2% от 2 100 000, получится около 42 000 в месяц – это неподъёмно, ведь по сути на земле стоит только сарай. Подскажите, как в такой ситуации можно законно снизить выкуп или аренду, может есть практика оспаривания кадастровой стоимости или особые правила для случаев, когда участок образован из земель, бывших в бессрочном пользовании?
