Стоимость юридических услуг при продаже земельного участка с изменением назначения и налоговыми вопросами
Приветствую! Есть планы продать земельный участок около 9 га по частям, сначала нужно привести его назначение в соответствие с правилами землепользования и застройки, а также генеральным планом. По данным из государственных реестров, сейчас участок имеет сельскохозяйственное назначение, но по планировочным документам он попадает в зону, допустимую для коммерческого использования, типа ИТ-3, после публичных слушаний и решений местных властей. Не совсем ясно, не возникнет ли проблем из-за того, что администрации обычно неохотно выводят землю из сельхозоборота, особенно если она подходит для виноградарства. Предположим, это преодолимо, но участок на 65-70% находится в охранной зоне от нескольких ЛЭП, проходящих через него – это может не мешать сельскому хозяйству, но для строительства объектов, вроде кафе или АЗС, ограничения серьезные, и часть земли может быть не востребована. Может, эту часть пока не переводить, а после изменения назначения обосновать снижение кадастровой стоимости? Кстати, в нашем регионе, скажем, в Ростовской области, сейчас не формируют новые участки сельхозназначения меньше 1,5 га. Так что, формировать участки по 1,5 га или сразу перевести часть, не под ЛЭП, например 3 га, выделив дорогу для доступа к будущим мелким участкам под коммерцию? После перевода в ИТ-3, наверное, можно нарезать более мелкие, так как земля уже не сельхозназначения. Продавая, волнуюсь насчет льгот по налогам: участок был образован путем объединения нескольких старых, собственник владел ими с 2015 года, но кадастровые номера менялись, например, при изъятиях части для госнужд под дороги и при объединении. Новый кадастровый номер – это значит, что отсчет владения начинается заново? Есть разные мнения, как доказать, что владение идет с 2015-го, чтобы сохранить льготы, например, по НДФЛ? Если льгота утрачена, может, стоит продать участок кому-то из близких, пока он в сельхозназначении с низким налогом, а потом новый собственник изменит назначение и продаст кусками. Что разумнее с ИП на УСН 6%? Или перерегистрироваться в регион с льготным налогом, где 1% – это законно? Хочется поработать с опытным специалистом, чтобы изучить все варианты, получить корректные консультации по законодательству, минимизировать налоги легально, провести налоговое планирование. Вообще, сколько могут стоить такие услуги – консультации по земельным и налоговым делам?
