Спор с ИФНС по НДФЛ при продаже дома: кадастровая стоимость, срок владения и пропуск срока взыскания
Здравствуйте обращаюсь к Вам за консультацией по своей тяжбе с ИФНС по НДФЛ.
В 2004 г. я купил земельный участок. На нём стоял многолетний недострой - неоформленный дом, поэтому в договоре купли-продажи он никак не фигурировал. Стройкой и освоением участка я по ряду причин заниматься не смог и со временем там всё окончательно пришло в запустение.
Решил участок продать. Долго искал покупателей. Многократно снижал цену. Одна многодетная семья согласилась купить участок, но чтобы использовать материнский капитал по статье «улучшение жилишьных условий» им необходимо было приобрести в т.ч. жилое помещение. Поэтому в 2018 г. я оформил в ЕГРН свой недострой как дом (по документам вышло около 120 кв. м, хотя по факту это была просто коробка без отделки), и в 2021 г. продал его «в белую» за 1 млн. руб.
Налоговая инспекция через суд требует уплату НДФЛ исходя не из реальной цены, а из кадастровой стоимости, которую при кадастровой оценке насчитали в одностороннем порядке (исходя только из заявленной площади) - более 6,8 млн. руб., что выливается (вместе со штрафами и пени) в сумму около 700 тыс. руб.
По совету юристов я пытался в суде доказать, что фактически являюсь собственником «дома» с 2004 г., что подтверждается:
- свидетельскими показаниями соседей, оформленными письменно с их подписями и паспортными данными;
- распиской продавца участка о том, что деньги по сделке получены за земельный участок «вместе со всеми строениями»;
- строительным паспортом от 18.03.1993 г., полученным бывшим хозяином;
- документами, подтверждающими приобретение им строительных материалов (накладные и квитанции, датированные 1993 – 1996 гг.);
- договором подключения электроэнергии к дому от 18.01.2006 г. со схемой подвода и ввода кабеля в дом;
- результатами аэрофотосъёмки, сделанной до 2015 г., где видно наличие дома на участке.
Это должно бы было убедить судью в том, что я владею домом более 5 лет и поэтому вообще не должен уплачивать НДФЛ или хотя бы в том, что НДФЛ должен рассчитываться по рыночной, а не кадастровой стоимости, как это принято для объектов, оказавшихся в собственности до 2016 г.
Однако судья непоколебимо стоит на том, что юридически собственником я стал только в момент регистрации дома в ЕГРН в 2018 г. и НДФЛ должен уплачивать исходя из кадастровой стоимости.
В кулуарах мне такие же «бедолаги» посоветовали установить фактические сроки возникновения права собственности на дом через суд. Но судья сказала, что это не является вопросом для рассмотрения в данном административном деле. Возможно следует подать в суд (для другого судебного разбирательства?) и такое заявление?
Вместе с тем рассмотрение дела было судьёй отложено. Возможно её смутил второй вопрос. О сроках уплаты НДФЛ (и она взяла пузу для консультации)
По этому вопросу в своём «слове», переданному суду в письменном виде я сообщил следующее:
«Участок с домом был мною продан в 2021 г. В общем случае ИФНС присылает гражданам уведомление с начисленными суммами личных налогов, в том числе НДФЛ. Срок уплаты этих налогов – 01 декабря года следующего за отчётным, т.е. в нашем случае – до 01 декабря 2022 г. Если налоги не уплачены в срок, то уже со второго декабря (2022 г.) возникает недоимка, которую ИФНС взыскивает с гражданина в принудительном порядке (п. 2 ст. 11, п. 2 ст. 45, ст. 48 НК РФ)
По правилам ИФНС должна выставлять гражданину требования об уплате задолженности в срок не позднее трёх месяцев со дня выявления недоимки (п. 1 ст. 70 НК РФ) т.е. до 02.03.2023 г. В требовании указывается срок на погашение задолженности (в общем случае 8 рабочих дней с даты получения требования) (п. 3 ст. 69 НК РФ). С учётом почтовой пересылки эта дата может быть условно (с запасом) принята 15.03.2023 г.
Если требование не оплачено в срок, то налоговый орган начинает процедуру принудительного взыскания недоимки с физлица, а именно в течение 6 месяцев со дня срока исполнения требования (п. 3 ст. 48 НК РФ) обращается в суд общей юрисдикции с заявлением о взыскании. Значит заявление в суд должно было быть направлено (прибавляем 6 месяцев) до 15.09.2023 г.
Мировой судебный участок № 14 по нашему району по получении заявления вынес (срок вынесения согласно ст. 123.5 КАС 5 дней) судебный приказ от 16.10.2024 г. (копия этого приказа у меня на руках, как и извещение мирового суда). Значит, заявление ИФНС было получено судом примерно 10.10.2024 г.
Как видим было допущено более года (!) просрочки. ИФНС в своём административном исковом заявлении в районный суд от 23.04.2025 г. сама признаёт факт пропуска сроков подачи заявления и не приводит никаких уважительных причин для этого. Такое длительное бездействие ИФНС не может быть оправдано никакими уважительными причинами.
Если налоговый орган пропустил срок на обращение в суд, то он уже не может взыскать долг и такой долг признаётся безнадёжным к взысканию (ст.59 НК РФ) (и может запускаться процедура по его списанию)».
P.S.: Фактически мировой суд отменил судебный приказ 09.11.2024 г, а ИФНС подаёт административное заявление в районный суд 23.04.2025 г., т.е. в шести месячный срок здесь они укладываются. Тем не менее судью что-то здесь смутило и она отложила разбирательство.
Посоветуйте как мне поступить в сложившейся ситуации?
