Начало срока владения подаренной долей квартиры — с даты дарения?
Ситуация: продажа квартиры, полученной по наследству в 2021 году, долевая собственность 50/50 с моей сестрой. Я проживаю в Германии более 3 лет, налоговый резидент Германии. Сестра живет в Москве, будет участвовать в сделке лично. По выписке из ЕГРН от 15.02.2023 кадастровая стоимость квартиры 10 млн руб., а в наследственном деле есть отчет об оценке на дату смерти наследодателя — 9,5 млн. Рассматриваем варианты: (А) продать обе доли, я — по доверенности, (Б) я дарю свою долю сестре, затем она продает квартиру целиком. Нужна общая правовая картина и оценка рисков.
- Примут ли доверенность, удостоверенную в консульстве РФ в Берлине, для подписания ДКП, регистрации в Росреестре и получения денег? Есть ли случаи отказов со стороны нотариусов, банков (при ипотеке у покупателя) по таким доверенностям?
- Действует ли сейчас освобождение от НДФЛ для нерезидентов при владении наследственным имуществом более 3 лет (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ)? Если да, применимо ли ко мне?
- Если освобождение не применяется: ставка 30% — с какой базы? Можно ли нерезиденту использовать вычет 1 млн руб. или учесть расходы наследодателя?
- Кто должен удержать и перечислить налог: покупатель как налоговый агент или я сам через 3-НДФЛ?
- Не увидит ли налоговая в дарении перед продажей схему ухода от налогов? Есть ли практика по ст. 54.1 НК РФ (необоснованная налоговая выгода) или ст. 170 ГК РФ (притворная сделка) в подобных случаях?
- Дарение между братом и сестрой — точно без НДФЛ? Сестра — близкий родственник по ст. 14 СК РФ, но нужно подтверждение, что налоговая не доначислит ей налог на подаренную долю.
- Срок владения подаренной долей для сестры — с нуля? Если она получит мою долю и продаст квартиру до истечения 3 лет, то заплатит НДФЛ 13% с «моей» половины? И есть ли смысл выждать 3 года, чтобы продать без налога — насколько это реально и безопасно?
