Вопросы по налогообложению при продаже и покупке недвижимости, сроках владения и налоговых вычетах
Здравствуйте. Помогите разобраться с налогооблагаемой базой и налоговыми вычетами, ситуация запутанная.
Вот что было:
В июле 2020 года я купила дом в сельской местности за 240 000 рублей (назову его Дом А).
В сентябре 2022 года я взяла ипотеку на апартаменты, которые по документам оформлены как нежилое помещение, стоимостью 1 400 000 рублей (назову их Апартаменты Б).
В феврале 2025 года я продала Дом А за 510 000 рублей.
В июле 2025 года купила другой дом в деревне за 85 000 рублей (Дом В).
Сейчас у меня в собственности Дом В и Апартаменты Б, по которым плачу ипотеку.
Из-за большой кредитной нагрузки думаю продать Апартаменты Б, чтобы погасить долги и на остаток купить какое-нибудь жилье до конца 2025 года, иначе потеряю большую часть налогового вычета за 2025 год (по Дому В вычет будет маленький, им пренебрегаю).
Вопросы такие:
1) Если я продам Апартаменты Б до конца 2025 года, допустим, за 2 100 000 рублей, какая получится итоговая налогооблагаемая база?
По Дому А: 510 000 - 240 000 = 270 000 рублей.
По Апартаментам Б: 2 100 000 - 1 400 000 = 700 000 рублей.
Итого 970 000 рублей? Будет ли с этой суммы налог? Или налог только на сумму сверх 1 миллиона рублей, но тогда непонятно, как считать? Дом А был в собственности меньше 5 лет, и он не был единственным жильем, так что, наверное, его доход полностью учитывается.
2) Если Дом В переоформлю на родственницу, и у меня останутся только Апартаменты Б, то в сентябре 2026 года смогу ли я продать их без налогообложения (пройдет 3 года владения)?
3) И еще момент. Если в том же 2025 году я выкуплю обратно Дом А, он будет вычитаться из налогооблагаемой базы? Раз это один и тот же объект, и год продажи-покупки совпадает. А смогу ли я по нему получить налоговый вычет? Я пожалела о продаже и хочу вернуть этот дом, может, и вычет за него получила бы, убила бы двух зайцев. Но не сочтут ли это мошеннической схемой?
А если выкупить его не в 2025 году (год продажи), а в 2026 году? Те же вопросы — смогу ли я по нему получить налоговый вычет, и не воспримут ли это как схему (тот же самый дом)?
Заранее спасибо за помощь, дело непростое.
