Переоформление дома блокированной застройки (ДБК) в многоквартирный дом (МКД) для таун-хаусов: земельные вопросы, законность и процедуры
Добрый день. Прошу помочь разобраться в такой ситуации: несколько лет назад мы заключили договор долевого участия на этапе строительства для покупки таун-хауса, в договоре он значился как квартира. Потом первый застройщик обанкротился, и пришел новый, который достроил объект на свои средства. В этом году объект достроили и передали нам таун-хаус, но при регистрации в Росреестре его оформили уже как дом блокированной застройки. Застройщик объяснил это изменениями в законодательстве и статусом таун-хаусов, мол, теперь все они считаются ДБК, и изначально оформление как квартиры было невозможно из-за характеристик жилья. Поселок приняла госкомиссия, и все объекты там зарегистрированы как ДБК. Но потом у одного из соседей, тоже с ДБК, при попытке оформить дарение возникли проблемы — Росреестр заблокировал процедуру, ссылаясь на то, что нет оформленной земли под строением и межевания участка. По словам Росреестра, для всех наших объектов сейчас стоит стоп на изменения собственности по той же причине — отсутствие участка. Весь общий участок под поселком не размежеван, он у застройщика в долгосрочной аренде на 49 лет, и застройщик говорит, что планирует отказаться от нее, расторгая договор в одностороннем порядке, так как аренда теперь не нужна, а статус земли должен определять владелец (город N). Мы посмотрели документы: разрешение на строительство было выдано новому застройщику местным органом строительного надзора именно на строительство многоквартирных домов, и ДБК там не упоминалось. Многие собственники, хоть и приняли ДБК по документам, хотели бы иметь квартиры, потому что при ДБК теряются льготы, требования к благоустройству дома и поселка другие, неравные условия для ТСН или ТСЖ, и вообще неудобства. В связи с этим вопросы: 1) таун-хаусы как тип строения — их можно оформить как ДБК или как квартиры тоже? В чем юридическая разница между этими типами, особенно с учетом общих стен? 2) если оформлены как ДБК, обязательно ли иметь размежеванный участок земли под ним, чтобы можно было менять собственника? Есть ли еще какие-то ограничения? Правомочен ли отказ Росреестра в регистрации? 3) в случае если участок размежуют, можем ли мы его арендовать или только владеть им? Кто и как будет определять стоимость продажи или аренды? В нашем блоке 8 секций (это сами таун-хаусы), можно ли оформить участок только под нашей секцией или межевать нужно весь дом из 8 секций? 4) законно ли вообще, что застройщик получил разрешение на строительство МКД, а построил и сдал ДБК? 5) возможно ли переоформление из ДБК в МКД? Если да, то как это сделать, какие шаги? 6) имеет ли право застройщик отказаться от аренды всего участка, когда строения уже переданы? Если это законно, то что будет с участком дальше, если земля принадлежит городу, а у нас есть собственность на строения? Буду благодарен за помощь и пояснения.
